海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 海外非住宅物业巡礼 证券研究报告 2019年12月07日 作者 刘章明 分析师 SAC执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 孙海洋 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070004 sunhaiyang@tfzq.com 从爱玛客(ARMK.N)看非住宅物管增值空间：发力团餐及制服服务，深入运营打开成长空间 爱玛客：全球领先的专业服务提供商 卓越服务，扩大国际影响力。爱玛客于1959年成立，于2013年在美国纽约证券交易所第三次上市，是全球领先的专业服务提供商。致力于团餐和设施管理服务和制服服务两大板块。其中，团餐与设施管理服务又按地域细分为美国团餐和设施管理服务（“FSS美国“）和海外团餐和设施管理服务（“FSS海外“）两个子板块。其中，团餐与设施管理服务专注于为5个主要领域的客户提供服务，包括：教育、医疗保健、办公场所、文娱设施及惩教以及其他设施。 团餐和设施管理服务。团餐和设施管理部门管理许多相互关联的服务，包括学区、大学、医疗机构、企业、体育、娱乐、休闲场所、会议中心、国家和州立公园以及惩教机构。爱玛客是所服务大多数地区的食品饮料服务的独家提供商，除订购，接收，准备和提供这些食品和饮料的销售服务外，还负责雇用，培训和监督大多数食品服务人员设备。设施服务能力广泛，包括工厂运营和维护、保管服务、家政、能源管理、安保服务和环境清洁服务等。 制服服务。制服服务为员工提供全套服务的制服方案，包括设计，采购和制造，交付，清洁和维护。并且公司直接销售个性化的制服和配饰，提供托管盥洗室服务，并向各行各业的客户提供租赁制服，工作服，外套，无颗粒衣服和非成衣用品以及相关服务，包括垫子，毛巾和急救用品等。 财务情况：制服服务迅速增长带动收入稳步提升 财务情况。FY2016-19年营收分别为144.16亿美元、146.04亿美元、157.90亿美元、162.27亿美元，FY19同比增长2.77%；其中，FY19爱玛客FSS美国营业收入为98.99亿美元（占比61%），同比减少2.36%；FSS海外营业收入为37.43亿美元（占比23.07%），同比增长2.38%；制服服务营业收入为25.86亿美元（占比15.93%），同比增长29.55%。FY16-19爱玛客的毛利分别为7.46亿美元、8.02亿美元、8.18亿美元、8.91亿美元，整体毛利率分别为5.18%、5.49%、5.18%、5.49%。FY16-19爱玛客归属于母公司净利润分别为2.878亿美元、3.739亿美元、5.679亿美元、4.485亿美元，FY19同比减少21.02%。 借鉴爱玛客团餐+制服业务，掘金非住宅物业千亿市场 与住宅物业相比，非住宅物业最大优势在于提价相对容易且收缴率高，但缺点在于2B端增值服务或相对较少，爱玛客为我们提供了新思路及增值服务方式，及深入公建运营，从团餐及员工服饰定制等方面着手，利用与服务机构的粘性及口碑，持续深挖价值，进一步提高品牌竞争力与成长空间。 风险提示：运营成本提升，员工工会化，扩张战略风险高。 海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 爱玛客：全球领先非住宅物管服务商....................................................................................... 3 2. 两大业务板块全面发展，提高品牌竞争力 .............................................................................. 4 2.1. 团餐和设施管理服务 ..................................................................................................................... 4 2.2. 为员工定制全套制服服务 ............................................................................................................ 6 3. 制服服务快速增长带动收入稳步提升FY19达163亿美元 .................................................. 8 4. 借鉴爱玛客团餐+制服业务，掘金非住宅物业千亿市场 .................................................... 12 图表目录 图1：团餐和设施管理服务领域 ................................................................................................................. 5 图2：爱玛客成功的6个竞争因素 ............................................................................................................ 6 图3：制服服务分析框架 ............................................................................................................................... 7 图4：FY19爱玛客营业收入为162.27亿元，同比增长2.77% % ..................................................... 8 图5：FY16-19爱玛客营业收入的业务结构 .......................................................................................... 8 图6：FY19FSS美国收入为98.99亿美元，同比减少2.36% ............................................................. 9 图7：FY19的FSS美国营业收入有32.29亿美元来自教育部分 .................................................... 9 图8：FY19FSS海外营业收入为37.43亿美元，同比增长2.38%，占总营收23.07% .............. 9 图9：FY19制服服务营业收入为25.86亿美元，同比增长29.55%，占总营收15.93% ....... 10 图10：FY19为153.36亿美元，同比增长2.44%，增速基本小于收入增速............................. 10 图11：FY16-19爱玛客的毛利分别为7.46亿美元、8.02亿美元、8.18亿美元、8.91亿美元，整体毛利率分别为5.18%、5.49%、5.18%、5.49%。 .................................................................. 11 图12：爱玛客毛利及毛利率按业务类型划分 ..................................................................................... 11 图13：FY19归属于母公司净利润为4.485亿美元，同比减少21.02% ...................................... 12 图14：18年500强物管企业非住宅在管面积占比36.52% ............................................................ 12 图15：18年500强物管企业非住宅基础服务营收占比52.38% ................................................... 13 表1：爱玛客的发展简史 ............................................................................................................................... 3 表2：爱玛客所获荣誉 ................................................................................................................................... 4 海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 爱玛客：全球领先非住宅物管服务商 爱玛客是为教育，医疗保健，办公场所，文娱设施及惩教和其他设施提供备受赞誉的配餐服务、项目管理服务、以及制服服务的全球领先提供商。运营业务分三个部门，美国团餐和设施管理服务、国际团餐和设施管理服务、以及制服服务。爱玛客于1959年成立，通过内生增长和收购相结合，扩大了服务范围和客户基础，进一步发展配餐服务、项目管理服务及制服服务，并扩大国际影响力。 公司于1963年在美国纽约证券交易所第一次上市，于2001年至2007年在美国纽约证券交易所第二次上市，于2013年在美国纽约证券交易所第三次上市至今，目前市值106亿美金。 表1：爱玛客的发展简史 年份 公司的业务发展与重大事件 1959年 戴维森兄弟和威廉·菲什曼合并了他们的自动售货公司，创建了美国自动零售商（ARA）。 1963年 ARA在美国纽约证券交易所第一次上市。 1968年 ARA服务了墨西哥城奥运会。 1969年 公司名称从ARA变为ARA服务。 1972年 公司进入欧洲市场。 1976年 公司进入日本市场和制服行业。 1993年 公司进入韩国市场。 1994年 公司名称从ARA服务变为爱玛客。 2001年 爱玛客在美国纽约证券交易所第二次上市。 2007年 爱玛客在美国纽约证券交易所退市。 2013年 爱玛客在美国纽约证券交易所第三次上市。 2017年 公司拓宽款制服行业。 2019年 公司开设新的全球总部。 资料来源：公司官网、天风证券研究所 爱玛客成立60年以来，团餐和设施管理服务和制服服务两大板块全面发展，国际影响力逐渐提升，获得许多荣誉奖项。 海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表2：爱玛客所获荣誉 年份 荣誉 2018年 Extraordinary Associates Worldwide Best Employers For Healthy Lifestyles Award 2019年 Energy and Engineering Top “Service Stars” Worldwide For Extraordinary Dedication And Achievement Excellence In Health & Well-Being Platinum Award 资料来源：公司官网，天风证券研究所 2. 两大业务板块全面发展，提高品牌竞争力 爱玛客运营