公告点评：城市副中心开发专家，看好14年销售增长及项目拓展

本研究报告仅通过邮件提供给 海通证券 使用。1kuxsmi:32870kuxe 上市公司 公司研究/点评报告 证券研究报告 房地产 2014年04月22日 南国置业 (002305) ——城市副中心开发专家，看好14年销售增长及项目拓展 报告原因：有业绩公布需要点评 买入 盈利预测: 单位：百万元、元、%、倍 维持 营业 收入 增长率 净利润 增长率 每股收益 毛利率 净资产收益率 市盈率 市场数据： 2014年04月21日 2,209 117 446 52 0.46 46.0 21.0 15 收盘价（元） 6.79 1,655 -25 541 21 0.56 48.1 20.8 12 一年内最高/最低（元） 10.02/5.77 2897 75 768 42 0.80 41 25 8 上证指数/深证成指 2098/7456 4230 46 938 22 0.97 40 25 7 息率（分红/股价） - 注：“市盈率”是指目前股价除以各年业绩;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE; 流通A股市值（百万元） 4131 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 投资要点： 基础数据: 2013年12月31日 南国置业今日公布年报，公司2013年实现营业收入16.55亿元，同比下降25.1%；净利润5.4亿元，同比增长21.3%；基本每股收益0.56元，与我们预计的0.58元基本一致。  13年营业收入下降主要因汉口城市广场未并表，14年销售收入有望翻倍。1）销售及营业收入下降主要因汉口城市广场项目不并表，实际操盘口径营业收入26.6亿，同比增长20%。公司13年营业收入16.55亿，同比下降25.1%，现金回款13.85亿，同比下降48.7%，主要原因是汉口城市广场13年销售及结算金额在10亿，公司占70%股权，但由于不并表，该项目贡献了2亿投资收益，但不能体现在收入及现金回款中。实际操盘口径销售额为25.5亿，下降约10%，营业收入26.6亿，同比增长20%。2）14年销售收入有望翻倍。2014年公司将有雄楚广场（大武汉江南店）进行销售及结算，项目总货值约25亿，目前已经基本预售完毕，将从下月起开始运营，业绩锁定度高。仅此一个项目，收入即可去年操盘口径的结算收入持平。此外，公司还有南国中心一期、荆州城市广场二期、成都泛悦国际等重要项目进入销售，新推总货值约55亿，加上部分存货，预计14年销售收入可达50亿（操盘口径，并表口径约35亿），较13年基本翻倍。  城市副中心商业运营能力突出。1）优质项目投入运营，单位租金同比增44%。公司13年商业运营面积共44.7万平方米，同比增长25%，租金1.11亿，同比增长80%，单位面积租金增长44%，主要因为大武汉家装二期、西汇城市广场等优质项目进入出租阶段，已租物业的租金也逐步提升。2）城市副中心开发能力突出。公司开发了多个城市副中心商业，14年在售项目中汉口城市广场、雄楚广场、南国中心、荆州城市广场和昙华林项目等均属此类。  中水电溢价20%要约收购显示信心及决心，未来项目合作将更为深入，维持买入评级。中水电拟以要约收购方式收购南国置业不超过11亿股股份，价格为7.7元，较目前价格仍高12%。显示了股东对公司长期发展的强烈信心和做大地产业务的决心。公司还在积极挖掘一二线城市副中心的进入机会，以及与中水电项目合作的多种模式。预计未来随着中水电取得控股权，项目拓展将有更快进展。未来将在资金、资源的支持上力度将更加深入。我们预计公司14年销售额50亿（并表35亿），维持14、15年EPS为0.80、0.97元的预测，目前股价对应PE为8X、7X，维持买入评级。 每股净资产（元） 2.7 资产负债率% 67.21 总股本/流通A股(百万) 966/602 流通B股/H股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《南国置业(002305)——中水电合作初落实，打破资源及资金瓶颈》 2013/08/27 《政策市场化 寻找新中坚—— 2013下半年房地产行业投资策略（PPT）》 2013/07/23 证券分析师 韩思怡 A0230513060002 hansy@swsresearch.com 联系人 吴一凡 (8621)23297818×7469 wuyf@swsresearch.com 地址：上海市南京东路99号 电话：（8621）23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 http://www.swsresearch.com 本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录www.swsresearch.com 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾处的"法律声明"。 本研究报告仅通过邮件提供给 海通证券 使用。2kuxsmi:32870kuxe 2014年04月 点评报告 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 1 申万研究·拓展您的价值 表：盈利预测表 利润表 2011 2012 2013 2014E 2015E 一、营业收入 1,018 2,209 1,655 2,897 4,230 二、营业总成本 606 1,600 1,197 2,294 3,319 其中：营业成本 400 1,192 860 1,720 2,528 营业税金及附加 136 298 214 364 509 销售费用 31 57 62 117 158 管理费用 45 58 63 101 131 财务费用 -8 -10 -4 -7 -7 资产减值损失 2 5 2 0 0 加：公允价值变动收益 0 0 0 50 60 投资收益 1 -2 199 276 208 三、营业利润 413 606 657 929 1,178 加：营业外收入 4 2 1 8 8 减：营业外支出 1 1 1 5 5 四、利润总额 416 607 657 932 1,181 减：所得税 122 162 117 164 243 五、净利润 294 446 540 768 938 少数股东损益 0 0 0 0 0 归属于母公司所有者的净利润 294 446 541 768 938 六、基本每股收益 0.3 0.46 0.56 0.8 0.97 全面摊薄每股收益 0.3 0.46 0.56 0.8 0.97 资料来源：申万研究 本研究报告仅通过邮件提供给 海通证券 使用。3kuxsmi:32870kuxe 2014年04月 点评报告 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 2 申万研究·拓展您的价值 信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,并对本报告的内容和观点负责。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 与公司有关的信息披露 本公司经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可，资格证书编号为：ZX0065。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录www.swsresearch.com信息披露栏目查询从业人员资质情况、静默期安排及关联公司持股情况。 股票投资评级说明 证券的投资评级： 以报告日后的6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 买入（Buy） ：相对强于市场表现20％以上； 增持（Outperform） ：相对强于市场表现5％～20％； 中性 (Neutral) ：相对市场表现在－5％～＋5％之间波动； 减持 (Underperform) ：相对弱于市场表现5％以下。 行业的投资评级： 以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 看好（Overweight） ：行业超越整体市场表现； 中性 (Neutral) ：行业与整体市场表现基本持平； 看淡 (Underweight) ：行业弱于整体市场表现。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。 本报告采用的基准指数 ：沪深300指数 法律声明 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告首页列示的联系人，除非另有说明，仅作为本公司就本报告与客户的联络人，承担联络工作，不从事任何证券投资咨询服务业务。 客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司http://www.swsresearch.com网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本公司特别提示,本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损