行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 商业物业经营 证券研究报告 2019年11月26日 投资评级 行业评级 强于大市(首次评级) 上次评级 作者 刘章明 分析师 SAC执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 孙海洋 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070004 sunhaiyang@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 行业走势图 非住宅物业：美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘 非住宅物业概况 后勤社会化改造释放行业空间，后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等，主要目的是通过社会化改造，提升后勤部门的工作效率，通过更有效的资源配置，在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时，精简人事，降低成本。我国开始后勤社会化改造已超过20年，目前仍处于半社会化阶段。机构后勤项目的释放是一个长期的过程，但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。 非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山。非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。中物研协数据显示，2018年500强物管企业非住宅管理面积占比36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比52.38%，非住宅总管理面积43.41亿平方米。 2018年500强基础物业管理服务非住宅总营收1182.50亿元，中指院预计到2025年，非住宅销售面积累计达到37亿平方米，按非住宅物业费均值（5.92元/月/平米）计算，市场规模 2628.48 亿元。 非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳。中指院数据显示，2018年百强企业办公物业平均单价最高，达7.84元/平方米/月；其次是商业物业，单价为7.01元/平方米/月；住宅物业单价2.25元/平方米/月。收缴率方面，非住宅物业普遍高于住宅物业。2018年住宅物业收缴率91.67%；非住宅物业中除商业物业（收缴率93.12%）之外，其余所有业态均在97%之上。此外，非住宅项目提价更容易，周期更短。 竞争格局尚未明确，壁垒高。相对住宅物业而言，现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确， 非住宅物业对管理效率和科技赋能的高要求决定了其更高的进入壁垒，此外，不同业态之间参与者和竞争态势各不相同。非住宅项目的核心竞争力还包括：i.品牌效应，如拿下地标性项目；ii.优秀的服务质量；iii.拥有优秀的销售团队和广泛的关系网络。 各细分市场分析 商办，商业物业+商业办公市场约1500亿，国家统计局数据显示，2000-2018年商业用商品房累计销售面积11.89亿平方米，其中1.20亿为2018年新增销面积。以百强物管企业18年商业业态均价（7.01元/平方米/月）计，商业物业市场空间1000亿元，其中18年新增市场空间101亿元。2000-18年办公楼商品房累计销售面积3.67亿平方米，其中0.44亿为2018年新增销面。以百强物管企业18年办公业态均价（7.84元/平方米/月）计，办公物业市场空间345亿元，其中18年新增市场空间41亿元。高要求造就高单价，商写办公单价最高，商办物业业务范围广。除传统的保安、保洁和设施管理等基础业务外，商办物业还会涉及商务支持性业务，主要包括商业形象宣传推广以及承租客户选择等，主要特点是管理规模大、服务对象多、服务行业广，对质量和安全要求高。 机场，民航业发展迅速，机场物管市场约240亿，据《2018年民航机场生产统计公报》显示，2018年我国民航颁证运输机场共235家，假设平均每家每年1亿元基础物管费开支（其通常由多个物管公司共同承担），则物管机场物业共有市场约240亿元。民航物业特点是规模大，服务范围广，项目种类多。服务范围通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等，性质各不相同，项目包括保洁、保安、设施维护等，对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。先发优势显著，龙头企业抢滩登陆，国内机场物业市场尚处蓝海阶段。尽管民航业规模大，业内物-6%-1%4%9%14%19%24%29%2018-112019-032019-07商业物业经营沪深300 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 管公司的市场份额较小，分散程度高。龙头企业积极布局，均不同程度上涉及航空物业领域。 学校，业主单一，注重教学和学生安全，存量市场约800亿元，2018年我国公民办小初高及高校共23万家，其中包含普通高校2663家，假设高校平均每年物管费3000万元，且全部交于社会化第三方物管公司，则该市场约为800亿元。传统体制制约，后勤社会化推动产业发展，学校传统管理体制制约自身发展，我国一直在努力推进学校后勤社会化改革，但有些学校后勤社会化改革仍然不完善。教育物业服务优秀企业以规范化、标准化、专业化的服务品质，树立教育物业的标杆，竭诚为师生员工营造良好、安全的教学环境。 医院，伸业务多，专业性、资源整合能力及管控能力强。医院物业管理包括传统的“四保”业务，还延伸到中央运送、护理服务、医疗指导服务、床上用品清洗、医疗垃圾处理的业务等。医院物业管理具有明显的专业性和特殊性，因为医院容易发生人身伤害、交叉感染和群体性事件，新建医院规模大、结构复杂、设备设施先进，要求医院物业有较强的资源整合能力及管控能力。人性化、专业化、智能化成未来发展趋势。 城市公建，城市公建管理由政府投资，为公众提供服务。大型社会公建项目具有以下三重属性：一是由政府或企事业单位投资；二是为了全体公众利益；三是为公众提供服务。新技术应用快速增加、人工成本降低成未来发展趋势。 新大正：“基础物业+智慧科技”双擎驱动，助飞“国门”大兴 重庆新大正物业集团股份有限公司于1998年正式成立，是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个（其中222个来自重庆），在管面积5367万平方米（其中3500万平米来自重庆）；2018年签约项目存量为314个，签约面积为6272万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 深耕公共物业领域，市场化运营能力领先行业。新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下，将未来战略定位于城市公共物业领域，并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标，搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”，并制定向“智慧运营”转型的完整路径。 新大正物业的公共物业中的机场物业项目，近年来发展迅猛，有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力，利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。 风险提示：劳务成本上涨、房地产开发速度不及预期、核心业务人员流失 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 内容目录 1. 非住宅物业概况 ............................................................................................................................ 5 1.1. 后勤社会化改造释放行业空间 ................................................................................................... 5 1.2. 非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山 ............................................................................ 5 1.3. 非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳 ............................................................................ 7 1.4. 竞争格局尚未明确，壁垒高 ....................................................................................................... 8 2. 各细分市场分析 ............................................................................................................................ 9 2.1. 商办 ...................................................................................................................................................... 9 2.1.1. 商业物业+商业办公市场约1500亿 ............................................................................ 9 2.1.2. 高要求造就高单价，商写办公单价最高 .................................................................. 11 2.1.3. 竞争格局：市场化、规模化、品牌化 ....................................................................... 12 2.2. 机场 .................................................................................................................................................... 12 2.2.1. 民航业发展迅速，机场物管市场约240亿 ............................................................. 13 2.2.2. 航空物业项目规模大，标准高，管理严 .................................................................. 13 2.2.3. 先发优势显著，龙头企业抢滩登陆 ............................................................................ 14 2.2. 学校 .................................................................................................................................................... 14 2.2.1. 业主单一，注重教学和学生安全，存量市场约800亿元 .................................. 14 2.2.2. 传统体制制约，后勤社会化推动产业发展 .............................................................. 14 2