理顺机制打造非住宅物管龙头，高业绩目标彰显信心

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 新大正（002968） 证券研究报告 2021年03月06日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 65.12元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 107.46 流通A股股本(百万股) 46.46 A股总市值(百万元) 6,998.06 流通A股市值(百万元) 3,025.21 每股净资产(元) 7.55 资产负债率(%) 23.49 一年内最高/最低(元) 89.62/46.14 作者 刘章明 分析师 SAC执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 孙海洋 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070004 sunhaiyang@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《新大正-公司点评:股票激励考核目标超预期，引入中航物业高管，实现核心人才绑定》 2021-02-23 2 《新大正-公司点评:多条业务线快速发展，订单或有积极表现》 2021-01-06 3 《新大正-季报点评:Q3收入同比增23.8%环比提速，内生外延加速非住宅物管发展》 2020-10-30 股价走势 理顺机制打造非住宅物管龙头，高业绩目标彰显信心 此前公司发布股权激励实现新一轮核心高管绑定同时考核业绩超预期；我们认为公司基本面扎实，运营优势凸显，管理层发展信心强劲，或迎估值拐点，具体来看： 第一、疫情将中长期积极正面影响物管行业，头部结构借助专业化运营、品牌化拓展加速行业集中度提升。2020年下半年以来受益行业口碑效应，公司订单快速突破，为后续增长奠定坚实基础；本次限制性股票激励计划业绩考核目标超出市场预期，要求2021-25年收入同比增速分别不低于45%、44.8%、42.9%、26.7%、21.1%，净利润同比增速分别不低于35%、40.7%、31.6%、24%、22.6%；部分具备资本优势的头部企业与上市公司进一步提出了“城市服务”理念，积极布局如市政环卫、智慧停车、老旧小区改造等领域，物业管理走向更广阔的城市服务。 第二、打造强中台，加速重点城市复制。伴随全国化业务拓展，公司持续加强人才储备，构建事业部中台能力，制定标准化服务标准，拓展管理半径，激发前端运营活力；继引入中航物业高管刘总后近期引入高总，体现灵活机制赋能中长期成长。管理机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务；独立决策的机制使得公司管理层能够发挥最大的能动性，公司持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供有力保障；公司近20年来骨干成员稳定，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。 第三、收并购+科技化持续赋能中远期发展。公司巩固信息化能力增强运营效率；公司基于规范服务流程，保障过程管理，确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型，同时、不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了公司五大业态物业服务标准。在信息化浪潮的推动下，公司投入大量的资源，搭建运营平台和技术平台，用科技赋能传统物业，打造智慧化服务，实现增长模式向“高质量”转变，探索新的利润增长点。 新大正作为独立专业第三方非住宅物管，在机场、学校、市政物业等多领域建立品质口碑与服务标杆，我们看好公司中长期发展，预计21-22年EPS分别为1.90/2.67元；PE分别为34x/25x，建议积极关注！ 风险提示：市场竞争风险，用工成本增长风险，拿单不及预期风险，经营状况不如预期风险 财务数据和估值 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 885.85 1,054.60 1,420.00 2,059.00 2,985.55 增长率(%) 15.41 19.05 34.65 45.00 45.00 EBITDA(百万元) 106.16 128.01 187.07 252.79 345.37 净利润(百万元) 88.08 104.46 151.58 204.40 286.39 增长率(%) 24.66 18.60 45.11 34.85 40.11 EPS(元/股) 0.82 0.97 1.41 1.90 2.67 市盈率(P/E) 79.67 67.18 46.30 34.33 24.50 市净率(P/B) 26.17 9.31 7.63 6.47 5.40 市销率(P/S) 7.92 6.65 4.94 3.41 2.35 EV/EBITDA 0.00 33.50 32.99 24.22 17.13 资料来源：wind，天风证券研究所 -16%-4%8%20%32%44%56%68%2020-032020-072020-11新大正房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 表1：业绩考核目标与解锁比例 归属安排 对应考核年度 解除限售比例 业绩考核目标 第一个 解除限售期 2021年 30% 营业收入同比2020年增长不低于45%；并且公司净利润同比2020年增长不低于35% 第二个 解除限售期 2022年 30% 营业收入同比2020年增长不低于110%；并且公司净利润同比2020年增长不低于90% 第三个 解除限售期 2023年 20% 营业收入同比2020年增长不低于200%；并且公司净利润同比2020年增长不低于150% 第四个 解除限售期 2024年 10% 营业收入同比2020年增长不低于280%；并且公司净利润同比2020年增长不低于210% 第五个 解除限售期 2025年 10% 营业收入同比2020年增长不低于360%；并且公司净利润资料来源：天风证券研究所同比2020年增长不低于280% 资料来源：公司公告，天风证券研究所 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 利润表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 246.19 617.59 822.32 879.25 1,080.41 营业收入 885.85 1,054.60 1,420.00 2,059.00 2,985.55 应收票据及应收账款 70.06 139.20 96.88 143.57 205.08 营业成本 697.65 831.66 1,104.76 1,589.96 2,310.82 预付账款 1.03 3.02 1.22 3.32 4.34 营业税金及附加 5.82 6.52 9.94 20.59 29.86 存货 0.41 0.62 0.80 1.23 1.73 营业费用 13.38 17.25 17.04 26.77 46.28 其他 40.03 65.70 47.59 126.58 135.21 管理费用 68.52 80.18 100.82 164.72 238.84 流动资产合计 357.72 826.13 968.81 1,153.95 1,426.76 研发费用 0.00 0.00 14.20 20.59 29.86 长期股权投资 0.37 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 0.96 0.98 (2.34) (2.77) (3.19) 固定资产 94.66 123.14 144.02 183.70 221.67 资产减值损失 0.76 0.00 1.00 1.00 1.00 在建工程 9.90 7.39 40.44 72.26 73.36 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 1.44 2.39 1.46 0.54 0.00 投资净收益 (0.46) 0.92 7.82 8.00 5.00 其他 34.26 36.29 28.33 21.99 28.87 其他 (4.34) (6.59) (15.64) (16.00) (10.00) 非流动资产合计 140.64 169.22 214.25 278.49 323.90 营业利润 103.55 123.68 182.40 246.14 337.09 资产总计 498.36 995.35 1,183.05 1,432.45 1,750.67 营业外收入 0.95 0.27 7.31 3.31 5.00 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业外支出 0.19 1.67 8.00 7.50 3.00 应付票据及应付账款 10.15 36.94 11.09 59.24 51.92 利润总额 104.31 122.28 181.71 241.95 339.09 其他 187.79 194.99 247.27 280.57 388.82 所得税 15.77 17.18 29.07 36.29 50.86 流动负债合计 197.94 231.93 258.36 339.80 440.74 净利润 88.54 105.10 152.64 205.66 288.23 长期借款 31.08 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 0.47 0.64 1.06 1.25 1.84 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于母公司净利润 88.08 104.46 151.58 204.40 286.39 其他 0.00 8.48 2.83 3.77 5.03 每股收益（元） 0.82 0.97 1.41 1.90 2.67 非流动负债合计 31.08 8.48 2.83 3.77 5.03 负债合计 229.03 240.41 261.19 343.57 445.77 少数股东权益 1.21 1.42 2.43 3.66 5.46 主要财务比率 2018 2019 2020E 2021E 2022E 股本 53.73 71.64 107.46 107.46 107.46 成长能力 资本公积 80.70 497.46 497.46 497.46 497.46 营业收入 15.41% 19.05% 34.65% 45.00% 45.00% 留存收益 214.39 681.88 811.98 977.75 1,191.97 营业利润 18.28% 19.44% 47.48% 34.94% 36.95% 其他 (80.70) (497.46) (497.46) (497.46) (497.46) 归属于母公司净利润 24.66% 18.60% 45.11% 34.85% 40.11% 股东权益合计 269.33 754.94 921.86 1,088.87 1,304.89 获利能力 负债和股东权益总计 498.36 995.35 1,183.05 1,432.45 1,750.67 毛利率 21.24% 21.14% 22.20% 22.78% 22.60% 净利率 9.94% 9.91% 10.67% 9.93% 9.59% ROE 32.85% 13.86% 16.49% 18.84% 22.04% ROIC -158.40% 409.22% 149.67% 282.24% 149.07% 现金流量表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 偿债能力 净利润 88.54 105.10 151.58 204.40 286