房地产行业总量研究系列：房地产投资的韧性与基本面展望

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2018年02月06日 强于大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 行业总量研究系列 房地产投资的韧性与基本面展望 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn 联系人：郭泰 电话：0755-23618550 邮箱：gtai@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 -6%2%9%16%23%30%17/217/417/617/817/1017/1218/2房地产沪深300 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 130 行业总市值（亿元） 28,749.89 流通市值（亿元） 27,762.84 行业市盈率TTM 17.62 沪深300市盈率TTM 15.5 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业数据点评：投资保持韧性，新开工表现超预期 (2017-12-14) 2. 房地产行业周报：龙头成长逻辑不改，调整为布局良机 (2017-12-10) 3. 房地产行业周报：销售数据大超预期，龙头配置正当时 (2017-12-03) 4. 房地产行业2018年投资策略：曙光初现、见龙在田 (2017-12-01) 5. 房地产行业周报：一二线探底回升，板块行情或切换 (2017-11-26) 6. 房地产行业周报：成交热度下降，投资韧性十足 (2017-11-19) [Table_Summary]  过去两年地产销售与投资持续背离：2016年前4月全国住宅销售额同比增速达到61.4%之后，持续回落至2017年末的11.3%，而同期全国住宅开发投资却缓步上行，从2016年前2月的1.8%上行到2017年的9.4%。过去两年销售和投资出现了明显的持续背离，这在过去十多年只出现过两次，第一次是2010年4月到2011月12月，主因是保障房建设大规模提升；第二次是从2016年3至今，主因全国住宅库存见顶回落带来的持续补库存。  2017年房地产投资表现出很强的韧性：2016年4月以来住宅销售额增速的回落是过去十多年以来的第四次，这一次住宅销售向新开工的传导时滞被拉长了半年，而土地购置到目前仍然未看到增速回落的迹象，于是我们看到了2017年房地产投资表现出较强的“韧性”。主要是因为房企持续补库存导致土地购置量价齐升、精装修比例提升导致竣工延后使得有效施工面积增速超预期。  商品房狭义库存降低，以量补价促使房企持续拿地：自2014Q4开始的“千方百计去库存”，配合棚改货币化安置比例提升，商品房狭义库存自从2016Q2开始持续回落。我们测算出2017年末可售未售商品房库存为28.6亿方，和竣工未售库存一样都处于近几年低位，但广义库存在2017年末又出现爬升。在新房销售价格长期管制的背景下，房企只能依靠量的堆积实现利润的增长，“以量补价”促使房企加杠杆补库存，目前这一阶段尚未结束。  销量或小幅回落，投资增长或再超预期：我们预计2018年全国住宅销售面积回落5%，棚改货币化安置对住宅销量的贡献约21.8%。假定2018年土地购置费增速回落至10%、新开工增速回落至6%，我们保守预计2018年房地产投资增长6.4%，实际上考虑到建安工程价格指数的上行、房企利用集体建设用地建造租赁住房等因素，房地产投资可能会再次超预期。  投资建议与重点关注个股：2018年我们看好地产及相关板块（银行、钢铁、家电、建材等），维持地产板块“强于大市”的投资评级，建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股，A股推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展等，港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等。  风险提示：销售表现低于预期、房地产税预期升温、基准利率上行等。 重点公司盈利预测与评级 [Table_Finance] 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 000002 万 科Ａ 36.99 买入 1.90 2.37 2.93 19.47 15.61 12.62 600048 保利地产 18.69 买入 1.10 1.22 1.55 16.99 15.32 12.06 601155 新城控股 41.71 买入 1.36 2.21 3.06 30.67 18.87 13.63 600383 金地集团 15.69 买入 1.40 1.64 1.98 11.21 9.57 7.92 600340 华夏幸福 44.87 买入 2.22 2.91 3.90 20.21 15.42 11.51 数据来源：聚源数据，西南证券 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 销售表现与投资持续背离 ................................................................................................................................................. 1 2 投资呈现韧性的核心原因 ................................................................................................................................................. 3 3 住宅用地市场供需两旺..................................................................................................................................................... 6 4 狭义商品房库存持续下行 ................................................................................................................................................. 8 5 销售表现或整体平稳 ........................................................................................................................................................ 9 6 地产投资超预期可能性大 ............................................................................................................................................... 10 7 相关投资建议 .................................................................................................................................................................. 11 8 风险提示 ......................................................................................................................................................................... 12 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图1：全国住宅销售额增速近两年呈现单边下行（%） .......................................................................................................... 2 图2：住宅开发投资完成额增速近两年缓步上行（%） .......................................................................................................... 2 图3：住宅开发投资完成额占比与住宅销售额占比在过去十年间有过两次背离 .................................................................. 2 图4：2015Q4以来建安材料费同比持续走高（%） ................................................................................................................. 5 图5：建安工程价格指数上行带动固定资产投资价格指数 ..................................................................................................... 5 图6：2016年9月住宅新开工和销售额出现过半年的背离（%） ......................................................................................... 5 图7：商品房销售额与土地购置出现16个月的背离（%） .................................................................................................... 5 图8：2015年末我国城市建设用地仅占0.54%（万公顷） ..................................................................................................... 6 图9：2015年末城市建设用地面积构成（平方公里） ............................................................................................................ 6 图10：2016年我国住宅用地供地占比14%（万公顷） .......................................................................................................... 7 图11：2015年3月房地产用地供应增速见底回升（万公顷） .............................................................................................. 7 图12：二三线城市住宅用地成交溢价率从2017Q3开始回落....................................................