房地产行业月报：投资再走高、销售韧性强，维持总量稳定预判，重申看多龙头

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业月报 房地产 房地产月报：投资再走高、销售韧性强，维持总量稳定预判，重申看多龙头 行业评级 推荐 评级变动 维持 投资方面，1-3月商品房/住宅开发投资分别同比+10.4%/+13.3%，较前值分别+0.4、+1.0pct；同期商品房/住宅新开工分别同比+9.7%/+12.2%，较前值分别+6.7、+7.2pct；同期商品房/住宅施工分别同比+1.5%/+1.9%，较前值分别+0.1、+0.1pct。投资数据再次超预期走强，符合我们小周期延长逻辑下的总量稳定判断，主要源于：1）住宅补库存和棚改投资超预期推动新开工大幅走强，2）土地购置费对于开发投资的贡献提升，上述因素后续或将持续产生作用，维持18年开发投资+6.0%判断。销售方面，1-3月商品房/住宅销售面积分别同比+3.6%/+2.5%，较前值分别-0.5、+0.2pct，从城市能级来看，主流41城商品房销售面积同比-23.5%，剩余612城同比+12.6%，而从区域来看，东部同比-7.3%、中部同比+14.6%、西部同比+12%、东北部同比+8.5%；同期商品房/住宅销售金额分别同比+10.4%/+ 11.4%，较前值分别-4.8、-4.3pct。销售略超预期，并单月并未走负、韧性较强，主要源于三四线城市和中西部区域的拉动，考虑到随着一二线预售证监管边际放松及三四线销售持续性强于预期，2季度销售值得期待，并维持18年一二线改善、三四线略差的判断，维持18年销量0%判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点： 1、投资超预期走高，源于开工和土地购置费贡献，维持投资较强判断 1-3月房地产开发投资额同比+10.4%，上升0.4pct，其中住宅同比+13.3%，上升1.0pct；商品房新开工同比+9.7%，上升6.7pct，其中住宅同比+12.2%，上升7. 2pct；商品房竣工同比-10.1%，上升2. 0pct，其中住宅同比-14.0%，上升3.1pct；商品房施工面积同比+1. 5%，上升0.1pct，其中住宅同比+1.9%，上升0.1pct；土地购置面积同比+0.5%，上升1.8pct；土地成交楼面价同比+19.6%，上升18.4pct。我们认为投资再次超预期走高，主要源于： 1）新开工大幅走强，一方面源于住宅补库存背景下开工逐步走强，另一方面1季度棚改资金的超预期投放，1-3月PSL合计放贷同比增长86%；2）土地购置费的贡献提升， 2016-17年中土地成交金额持续走强滞后15个月推动土地购置费，18年1-2月土地购置费同比增长48%。我们认为上述因素后续或将持续产生作用，维持18年开发投资+6.0%判断。 2、销售略超预期、并未走负、韧性较强，主要源于三四线和中西部贡献 1-3月商品房销售面积同比+3.6%，下降0.5pct，其中住宅同比+2.5%，上升0.2pct，其中，从城市能级来看，主流41城商品房销售面积同比-23.5%，剩余612城同比+12.6%，而从区域来看，东部同比-7.3%、中部同比+14.6%、西部同比+12%、东北部同比+8.5%；商品房销售金额同比+10.4%，下降4. 8pct，其中住宅同比+11.4%，下降4.3pct，而1-3月主流53家房企销售金额同比+28.8%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。1-3月商品房销售均价同比+6.6%，下降4.1pct，其中住宅同比+8.7%，下降4.4pct。我们认为1-3月销售略超预期，并未走负、韧性较强，主要源于三四线城市和中西部区域的拉动，考虑到随着一二线预售证监管边际放松及三四线销售持续性强于预期，2季度销售值得期待，我们维持18年一二线改善、三四线略差的判断，维持18年销量0%判断。 3、资金再趋紧，国内贷款和按揭较弱、定金预收款较强，预计有保有压 1-3月，资金来源同比+ 3.1%，下降1.7pct。其中，国内贷款同比+0.9%，上升0.6pct；利用外资同比-78.4%，下降3. 6pct；自筹资金同比+5.1%，下降2. 1pct；定金及预收账款同比上升11.2%，下降3.0pct；个人按揭贷款同比下降6. 8%，下降2.5pct。在各项资金占比上，国内贷款占比18.9%，下降1. 9pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比44.3%，下降1.7pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。我们认为，在金融去杠杆背景下，房企资金来源有所趋紧，主要表现在国内贷款（开发贷等）和个人按揭贷款两方面资金均表现较弱，但近期中财办主任杨伟民表示支持房地产正常开发融资需求以及近期银保监会主席郭树清对于居民杠杆率提法的有所缓和，都表明了后续资金趋紧更可能是有保有压的方式。 4、 风险提示：房地产市场超预期下行风险 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 金地集团 600383.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 光大嘉宝 600622.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 《房地产行业报告：2018-2020年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》 2017-12-12 -9%3%15%27%16/1217/0217/0417/0617/0817/102016-12-15～2017-12-13 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年4月17日 行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房地产开发数据分析：投资再次超预期走高，销售高基数下正增长，资金来源继续趋紧 ................................ 4 （一）投资端：投资再次超预期走高，源于新开工和土地购置费贡献，维持18年投资+6%判断.................... 4 （二）销售端：销售略超预期、并未走负，源于三四线和中西部贡献，维持18年销量0%判断..................... 7 （三）资金端：资金继续趋紧，国内贷款和个人按揭较弱、定金预收款较强，但融资将有保有压 .................. 9 二、房地产政策分析：刚改政策陆续推出，长效机制稳步推进 ........................................................................... 10 三、风险提示 ..................................................................................................................................................... 17 行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 ................................................................................................ 5 图表2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 ................................................................................................ 5 图表3、分区域商品房开发投资累计同比 .............................................................................................................. 5 图表4、分区域商品房开发投资单月同比 .............................................................................................................. 5 图表5、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ......................................................................................... 5 图表6、目前商办开发投资占比商品房开发投资为31% ........................................................................................ 5 图表7、商品房新开工和施工面积同比.................................................................................................................. 6 图表8、土地购置面积及土地成交价款累计同比.................................................................................................... 6 图表9、全国住宅已开工未售库存去化月数........................................................................................................... 6 图表10、133家上市房企未售存货占总资产比值 .................................................................................................. 6 图表11、百城住宅类土地成交总价领先于土地购置费15个月时间 ....................................................................... 7 图表12、全国一二线、三四线商品房销售面积同比 .............................................................................................. 8 图表13、16城商品房成交/推盘比情况 ..........