敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019年10月27日 房地产 地产板块持仓继续下降，北京新版物管条例征求意见 ——光大地产A+H样本库动态跟踪报告（2019年第43周，10.19-10.25） 行业周报 ◆市场行情：本期申万地产+1.58%，恒生内地地产-2.23% 本期申万地产+1.58%，跑赢沪深300指数0.87pc，跑赢上证综指1.01pc，在申万一级行业中排名第4/28；恒生中国内地地产-2.23%，跑输恒生指数2.03pc，跑输恒生地产建筑2.95pc，在恒生一级行业中排名第11/13。沪（深）股通持股比例提升前五(pc)：滨江(+0.58)、中南(+0.18)、金科(+0.13)、保利(+0.08)、中华(+0.08)；港股通持股比例提升前五(%)：新城(+0.26)、华润(+0.21)、美的(+0.08)、万科(+0.04)、恒大(+0.03)。 ◆楼市销售：49城商品房成交面积累计+13.68%，18城二手累计+11.15% 商品房成交面积：1）环比：49城环比-15.23%（一线-16.98%，二线-7.15%，三四线-23.43%，长三角-1.99%，大湾区-28.59%，中部-14.34%）；2）年初累计：49城累计同比+13.68%（一线+11.03%，二线+24.16%，三四线+4.6%，长三角-1.68%，大湾区+9.94%，中部+11.35%）。 二手房成交面积：1）环比：18城二手房成交面积环比-15.66%（一线+-3.12%，二线-7.74%，三四线-48.07%，长三角-4.48%，大湾区-41.93%）；2）年初累计：18城累计成交面积同比+11.15%（一线-4.46%，二线+19.85%，三四线+7.29%，长三角+9.33%，大湾区+11.13%）。 ◆土地成交：百城土地累计成交面积-5.2%，本期环比-56.9% 1）环比：100城土地成交面积环比-56.9%（一线+98%，二线-64.5%，三四线-64.1%）；成交总价环比-41.8%（一线+459.3%，二线-65.5%，三四线-70.4%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-5.2%（一线+29.5%；二线+2%，三四线-13.8%）；累计成交总价同比+15.8%（一线+17%；二线+26.2%，三四线+1%）。 ◆政策跟踪：北京新版物管条例征求意见，三亚继续放宽人才购房门槛 中央层面：新版LPR利率第三次报价出炉，1年期、5年期均与上次持平；地方层面：海南基本取消本省落户限制，三亚继续放松人才购房门槛，北京新版物管条例草案征求意见，物业费实行市场调节价并动态调整。 ◆基金持仓：重仓配置比例-0.54pc，超配率-0.39pc 2019年Q3，基金重仓配置比例3.51%，环比下降0.54pc。光大地产A股板块标配比例为2.90%，实际配置比例3.51%，超配率为0.61%，环比-0.39pc。重仓增持前五：大悦城（+80%）、华侨城A（+68%）、金地集团（+13%）、保利地产（+8%）、万科A（+7%）。 ◆投资建议 ：持续关注信用优质，品牌和产品有优势房企 当前房企以价换量抢收需求，楼市和地市均出现价格回落，行业整体平稳；短期按揭投放需求较强，全年额度受限或导致四季度回款放缓，行业资金面压力集中体现在供给侧；建议持续关注现金流边际安全，信用优质，品牌和产品有优势的房企，如万科A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂；同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行，建议关注在存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。 ◆风险分析 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 AH地产板块走势分化，多地购房政策松动——光大地产A+H样本库动态跟踪报告（2019年第42周，10.12-10.18） ······································ 2019-10-20 央地财政收入划分调整，按揭利率换锚平稳过渡——光大地产A+H样本库动态跟踪报告（2019年第40-41周，09.28-10.11） ······································ 2019-10-13 -30%-15%0%15%30%08-1810-1812-1801-1903-1905-1907-1909-19房地产沪深300 23024053/43348/20191028 15:02 2019-10-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 市场行情：本期申万地产+1.58%，恒生内地地产-2.23% ......................................................... 3 1.1、 A/H地产板块表现 ................................................................................................................................... 3 1.2、 A/H地产个股表现排行 ............................................................................................................................ 4 1.3、 沪（深）港股通持股变化 ........................................................................................................................ 4 2、 楼市成交及可售情况 ................................................................................................................. 6 2.1、 商品房（49城）：累计成交面积+13.68%，本期环比-15.23% ............................................................. 6 2.2、 二手房（18城）：累计成交面积+11.15%，本期环比-15.66% ............................................................. 7 2.3、 可售面积及去化周期（14城）：去化周期维持在13个月左右 .............................................................. 8 3、 百城土地市场成交情况：累计成交面积-5.2%，本期环比-56.9% .............................................. 9 4、 政策跟踪：北京物管条例征求意见，三亚继续放宽人才购房门槛 ........................................... 10 4.1、 宏观信息及中央政策 ............................................................................................................................. 10 4.2、 区域信息及地方政策 ............................................................................................................................. 10 5、 A+H样本库50家公司重点公告梳理 ....................................................................................... 11 6、 2019Q3基金持仓：仓位与超配率继续下降 ............................................................................ 12 7、 投资建议：持续关注信用优质，品牌和产品有优势房企 ......................................................... 14 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 14 9、 附录：光大地产A+H样本库重点房企基本情况 ...................................................................... 15 23024053/43348/20191028 15:02 2019-09-22 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、市场行情：本期申万地产+1.58%，恒生内地地产-2.23% 1.1、A/H地产板块表现 10月21日至10月25日，申万房地产指数上涨1.58%，跑赢沪深300指数0.87pc，跑赢上证综指1.01pc，在28个申万一级行业指数中排名第4。 10月21日至10月25日，恒生中国内地地产指数下跌2.23%，跑输恒生指数2.03pc，跑输恒生地产建筑2.95pc，在13个恒生一级行业指数中排名第11。 表1：市场指数表现（10.21-10.25） 证券简称 收盘价 涨跌幅 PE（TTM） 证券简称 收盘价 涨跌幅 PE（TTM） 沪深300 3,896.79 0.71% 12.11 恒生指数 26,667.39 -0.20% 9.47 上证综指 2,954.93 0.57% 12.97 恒生中国企业指数 10,466.30 -0.70% 8.30 中小板指 6,163.93 1.97% 26.83 恒生港股通 3,347.45 -0.15% 9.35 创业板指 1,675.34 1.62% 49.19 恒生地产建筑业 4,024.47 -0.17% 6.86 房地产(申万) 4,048.40 1.58% 9.42 恒生中国内地地产 6,685.98 -2.23% 6.87 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 图1：沪深指数和申万行业涨跌幅（10.21-10.25） 图2：恒生指数和恒生行业涨跌幅（10.21-10.25） 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 -4%-2%0%2%4%6%8%10%12%农林牧渔 电子 银行 房地产 轻工制造 计算机 电气设备 沪深300 家用电器 传媒 国防军工 汽车 采掘 建筑材料 公用事业 纺织服装 建筑装饰 钢铁 有色金属 机械设备 化工 通