1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2013年10月20日 房地产 Tabl e_Sum m ar y 土地和住宅市场成交均明显增长 ■策略：维持行业"同步大市-A"评级，虽然目前成交量有所恢复，但在房贷的影响下，预计难以持续。更长期地看，地产行业长期看面临3个问题，流动性趋紧影响房贷总量和利率，地产企业集体回归一、二线城市，压缩行业利润空间，行业周转速度下降。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。 ■9月房地产数据：9月各项房地产数据在8月小幅回落的情况下均有一定程度的反弹，土地市场呈“量价齐升”的局面，一线城市土地成交依然维持高位，但二、三线土地有所回暖。住宅市场销量也大幅增长，成交面积和金额均为全年的月度最高值。房地产开发资金来源方面，来自销售回款和金融机构贷款的资金环比增速均明显上升，投资增速和新开工活动均有所反弹，但投资增速仍在20%以内，预计全年增速维持在20%左右。 ■土地市场：成交井喷，9月单月呈量价齐升局面：9月单月土地购臵面积3685万平，同比/环比增长+52.9%和+33.2%，绝对量仅次于今年6月和1、2月合计量；土地成交价款1032亿，同比/环比增长+102.5%和+58.3%。开发商拿地热情提高，单月全国成交均价为2801元/平，较去年同期和今年8月同比/环比增长32.4%和18.8%。土地市场仍然保持着趋势性的回暖态势，我们认为银行在贷款上对地产企业较宽松，而居民按揭趋紧的局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。 ■投资：新开工和投资增速小幅反弹，贷款和销售回款资金来源明显增长：由于单月土地市场的井喷和开工活动的小幅反弹，房地产开发投资增速有所上升，9月单月房地产投资和住宅投资同比增长22.3%和21.5%，环比增长15.1%和15.1%。前三季房地产投资增速19.7%，较前8月小幅反弹，但仍在20%以下。房地产开发资金来源方面，来自销售回款和金融机构贷款的资金来源环比增速明显上升。9月单月房地产开发资金1.09万亿，同比/环比增长27.6%和7.3%，其中来自于贷款资金同比大幅增长50.1%，环比增长16.2%。来自销售回款的资金（定金、预收款和按揭）同比增长22.4%，环比增长11.4%。 ■销售：9月住宅销量大幅增长，绝对值为全年月度的最高值：9月单月商品住宅销售面积和金额均大幅增长，绝对值为全年最高值。销售面积和金额分别为12027万平和6911亿，同比增长21.49%和27.89%，环比8月增长38.9%和34.3%。单月全国销售均价5746元/平，同比/环比增长5.3%和-3.3%。前9月商品住宅销售面积和金额7.54亿平和4.54万亿，同比增长23.9%和34.5%，较前8月下降0.5和1.2个百分点。 ■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻 Table_Bas eInf o 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A 维持评级 Table_C hart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 -0.55 -3.98 13.48 绝对收益 -1.13 1.74 18.37 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 heyz2@essence.com.cn 010-66581695 Tabl e_Re por t 相关报告 周成交下滑，京、沪库存较低 2013-10-14 土地市场：一线城市维持高位，二三线城市回暖：9月土地市场情况 2013-10-14 9月成交量分化越趋严重，一线明显回暖 2013-10-08 2 月度数据点评 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 概况：土地和住宅市场成交均明显增长，投资仍在20%以内 9月各项房地产数据在8月小幅回落的情况下均有一定程度的反弹，土地市场呈“量价齐升”的局面，一线城市土地成交依然维持高位，但二、三线土地有所回暖。住宅市场销量也大幅增长，成交面积和金额均为全年的月度最高值。房地产开发资金来源方面，来自销售回款和金融机构贷款的资金环比增速均明显上升，投资增速和新开工活动均有所反弹，但投资增速仍在20%以内。 具体来看，9月单月土地购臵面积3685万平，同比/环比增长+52.9%和+33.2%，绝对量仅次于今年6月和1、2月合计量；土地成交价款1032亿，同比/环比增长+102.5%和+58.3%。开发商拿地热情提高，单月全国成交均价为2801元/平，较去年同期和今年8月同比/环比增长32.4%和18.8%。土地市场仍然保持着趋势性的回暖态势，我们认为银行在贷款上对地产企业较宽松，而居民的按揭趋紧的局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。 新开工和投资增速小幅反弹，贷款和销售回款资金来源明显增长。9月单月房屋新开工面积1.7亿平，同比/环比增长+41.3%/+12.2%；住宅新开工面积1.23亿平，同比/环比增长+38.5%/+11.2%。单月房地产投资和住宅投资同比增长22.3%和21.5%，环比增长15.1%和15.1%。前三季房地产投资增速19.7%，较前8月小幅反弹，但仍在20%以下，我们预计全年房地产投资增速维持在20%左右。 房地产开发资金来源方面，来自销售回款和金融机构贷款的资金来源环比增速明显上升。9月单月房地产开发资金1.09万亿，同比/环比增长27.6%和7.3%，其中来自于贷款资金同比大幅增长50.1%，环比增长16.2%。来自销售回款的资金（定金、预收款和按揭）同比增长22.4%，环比增长11.4%。企业自筹资金也有所增长，单月同比/环比增长31.2%和9.7%。 9月住宅销量大幅增长，绝对值为全年月度的最高值，销售面积和金额分别为12027万平和6911亿，同比增长21.49%和27.89%，环比8月增长38.9%和34.3%。单月全国销售均价5746元/平，同比/环比增长5.3%和-3.3%。 维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。我们认为短期内，周成交在房贷荒的影响下将出现下滑，出现银十概率较低。长期看地产行业面临三个问题，一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率，这种状况仍然会持续，销量低于预期的概率较大，尤其是月末、季末；二是企业集体回归一二线城市，受限于供给数量，地价将持续上升，并且速度超过房价，压低行业利润空间；三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓。目前难有趋势性机会。看好三类公司的表现，一是预收账款高，有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福；二是估值极低，释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股，阳光城、荣盛发展。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。 风险来自于销量的超预期下滑和再融资受阻。 简称 股价 EPS P/E P/B 总市值（亿） 12A 13E 14E 12A 13E 14E 12A 万科A 9.07 1.14 1.34 1.58 8.0 6.8 5.7 1.57 999 保利地产 9.64 1.18 1.51 1.84 8.2 6.4 5.2 1.62 688 招商地产 23.07 1.93 2.31 2.74 11.9 10.0 8.4 1.69 396 金地集团 5.86 0.76 0.82 0.99 7.7 7.1 5.9 1.11 262 荣盛发展 12.37 1.15 1.49 1.93 10.8 8.3 6.4 2.85 233 华夏幸福 24.23 2.02 2.79 3.87 12.0 8.7 6.3 7.43 321 冠城大通 7.42 0.71 1.30 1.41 10.5 5.7 5.3 2.46 88 阳光城 11.27 1.04 1.36 1.87 10.8 8.3 6.0 5.36 118 首开股份 5.41 1.08 1.23 1.45 5.0 4.4 3.7 0.93 121 金科股份 10.85 1.10 1.34 1.75 9.9 8.1 6.2 1.81 126 3 月度数据点评 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2. 土地市场：成交井喷，9月单月呈量价齐升局面 9月土地市场呈现“量价齐升”的局面，根据我们40个城市土地市场统计情况来看，主要原因是由于一线城市土地成交依然维持高位，但二、三线土地有所回暖，带来9月土地市场成交的大幅增长。40个城市9月土地成交建面，一、二、三线城市环比变动+0%、+19%和+197%，前三季度累计同比107%、22%和53%（详见上周报告《土地市场：一线城市维持高位，二三线城市回暖》）。 统计局数据9月单月土地购臵面积3685万平，同比/环比增长+52.9%和+33.2%，绝对量仅次于今年6月和1、2月合计量；土地成交价款1032亿，同比/环比增长+102.5%和+58.3%。开发商拿地热情提高，9月一线城市和主流二线城市的土地成交单价均有明显的上升。9月单月全国成交均价为2801元/平，较去年同期和今年8月同比/环比增长32.4%和18.8%。 全年来看，今年前三季房地产企业土地购臵面积2.52万平，较去年下降3.3%，降幅较上月收窄5.8个百分点。成交价款6082亿，同比上升14.6%，增幅较前8月上升9.4个百分点，成交单价明显上升。前三季土地的平均购置价格2417元/平，同比增长18.5%。 正如我们前期所预测，土地市场仍然保持着趋势性的回暖，地价持续上升。地产商目前趋势性地回归一、二线城市，未来土地市场僧多粥少的局面还将持续，地价持续上涨将延续。作为房地产企业，需要考虑的是未来房价能否涨过地价。我们认为，银行在贷款上对地产企业较宽松，而居民的按揭趋紧，这一局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。如果不能转嫁，甚至有亏损的可能。 图1：9月土地市场“量价齐升” 图2：前三季月土地购臵均价较去年同比增长18.5% 数据来源：wind 数据来源：wind 3. 投资：新开工和投资增速小幅反弹，贷款和销售回款资金来源明显增长 9月房地产投资和新开工活动均在上月小幅回落后有所反弹。9月单月房屋新开工面积1.7亿平，同比/环比增长+41.3%/+12.2%；住宅新开工面积1.23亿平，同比/环比增长+38.5%/+11.2%。 前9月房地产新开工面积14.49亿平，同比增长7.3%，增速较前8月上升3.3个百分点。其中住宅新开工10.6亿平，同比增长6.4%，增速较前8月上升3.1个百分点。房地产施工面积和竣工面积同比增长15.0和4.2%，增速较前8月上升0.6和-0.4个百分点。住宅施工面积和竣工面积同比增长12.5%和1.4%，增速较前8月上升0.5和0个百分点。 由于单月土地市场的井喷和开工活动的小幅反弹，房地产开发投资增速有所上升，9月单月房地产投资和住宅投资同比增长22.3%和21.5%，环比增长15.1%和15.1%。前9月投资增速小幅反弹，但仍在20%以下。前9月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长19.7%和19.5%，较前8月上升0.4和0.3个百分点。我们预计全年房地产投资增速维持 4 月度数据点评 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 在20%左右。 图3：房地产开工活动反弹 图4：房地产开发投资增速仍在20%以内 数据来源：wind 数据来源：wind 房地产开发资金来源方面，来自销售回款和金融机构贷款的资金的环比增速均明显上升