房地产行业深度报告：两翼齐飞推动大北京发展，京津冀一体化进入新阶段

HeaderTable_User 847289893 1353271250 1761028795 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业〃证券研究报告】 核心观点 北京城市总规已进入实施阶段，贯彻落实力度空前。目前来看，城六区的人口疏解持续加速、土地严格按照建设用地指标供给、共有产权房供给提速、市级领导班子逐步开始搬迁至通州。种种迹象表明，此次北京对于总规的贯彻力度超越并将持续超越预期。另一方面，“千年大计”雄安新区的基建开始发力，同时也筛选了一批高端、高新企业进驻协助建设工作，总体呈现稳步推进的状态。 核心区首都功能强化，中心城区容量降温。根据此次《北京城市总体规划（2020-2035）》，北京城市战略定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，其他非首都核心功能将向外疏解。中心城区的人口密度和城乡建设用地总量将有所缩减。我们认为在中心城区内，东、西城合并成中央政务区的可能性进一步增大，此外在土地资源供给控制较为严格的情况下，如何利用存量资源成为发展的重点。 北京副中心将成为北京市新的行政中心。北京副中心位于北京市通州区，规划面积155平方公里，将承担北京市的行政中心，同时承担北京国际大都市和交通枢纽的功能，以承接中心城区的资源疏解。根据规划，到了2020年北京副中心人口密度将达到6425人/平方公里，与中心城区接近。我们认为副中心一方面要做好中心城区的资源疏解承接工作，因此相关的配套设施建设成为下一阶段的发展重点；另一方面，通州区临近廊坊北三县，如何带动北三县协同发展也将成为通州城市副中心的发展重点。 雄安新区有望成为京津冀协同发展的新引擎。作为国家发展的“千年大计”，雄安新区将分起步区、中期发展区、远期控制区三步规划建设，目前相关工作正在稳步推进中，其中得益于良好的自然区位，雄安新区的交通网络布局成为目前建设的重点之一，未来雄安新区将成为连接京津冀的重要交通枢纽。我们认为作为三北地区的经济中心，创新驱动和劳动力增长将成为雄安新区乃至整个京津冀经济发展的重要动力，雄安新区有望成为京津冀、中国北方、乃至全国的经济增长新引擎。 投资建议与投资标的 受益于北京城市总体规划的出台，我们认为拥有三条投资主线可以关注： 在北京核心及周边区域拥有优质土地资源的公司将从中受益。推荐金融街(000402，增持)。 能够有效利用北京存量资源，发挥疏解人口作用的公司将从中受益。建议关注积极参与北京棚户区改造的北京城建(600266，未评级)，重点推荐从事长租公寓业务的世联行(002285，买入)。 在环京区域拥有土地储备及产业园区的公司将持续受益。重点推荐华夏幸福(600340，买入)，建议关注荣盛发展(002146，未评级)。 风险提示 政策落地有较大不确定性。中央政务区设立存在不确定性。北京副中心与雄安新区建设不及预期。 两翼齐飞推动大北京发展，京津冀一体化进入新阶段 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2017年12月28日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 董博 dongbo1@orientsec.com.cn -12%0%12%23%35%16/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/10房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 两翼齐飞推动大北京发展，京津冀一体化进入新阶段 2 目 录 1. 北京城市总规已进入实施阶段 .................................................................. 4 1.1 强化首都核心区的功能定位，适度缩减中心城区容量 .................................................. 4 1.2“千年大计”，基建先行 ................................................................................................ 6 2 “一核两翼”构建新北京新首都 .................................................................. 7 2.1一核：核心区首都功能强化，中心城区容量降温 .......................................................... 7 2.1.1 首都功能核心区的功能定位 8 2.1.2 中心城区容量将有所缩减 12 2.2一翼：北京副中心将成为北京市新的行政中心 ........................................................... 14 2.2.1 副中心将承担北京的行政功能、大都市功能和交通枢纽功能 14 2.2.2 承接中心城区资源疏解，副中心容量将快速发展 16 2.2.3 副中心未来发展趋势判断 17 2.3一翼：雄安新区有望成为京津冀协同发展的新引擎 .................................................... 18 2.3.1 雄安新区是国家发展的“千年大计” 18 2.3.2 雄安新区分三步规划建设，交通网络布局正当其时 18 2.3.3 雄安新区有望成为经济增长新引擎 19 3 投资建议 .................................................................................................. 21 1.金融街：深耕北京核心区域，土储价值丰厚 .................................................................. 21 2.北京城建：参与棚户区改造，土地储备进一步扩大 ....................................................... 21 3.世联行：A股长租公寓的龙头 ........................................................................................ 21 4.华夏幸福：布局环京区域，产业园区发展迅速 .............................................................. 21 5.荣盛发展：河北区域龙头，环京土储丰厚 ..................................................................... 22 风险提示 ...................................................................................................... 22 附录：《北京城市总体规划(2016年-2035年》要点 ...................................... 22 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 两翼齐飞推动大北京发展，京津冀一体化进入新阶段 3 图表目录 图 1：北京土地供给逐年走低，2017年略有回升但仍处低位 ...................................................... 4 图2：首批获批在新区成立公司的企业以北京、深圳企业为主 ..................................................... 7 图 3：首批获批在新区成立公司的企业全部为高端、高新企业 .................................................... 7 图 4：北京总规提出了“一核两翼三轴四区”的空间规划布局 ......................................................... 8 图 5：北京城市战略定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心 ................. 9 图 6：北京中心城区功能分区规划图 .......................................................................................... 10 图 7：我国省份人均三甲医院个数比较（个/百万人） ................................................................ 11 图 8：2015年底北京市各区域人口密度情况（人/平方公里） ................................................... 12 图 9：截止到2015年北京市各城区人口密度（人/平方公里） .................................................. 13 图 10：根据总规2020年北京各城区人口密度（人/平方公里） ................................................ 13 图 11：北京城市副中心将承担北京市的行政中心功能 ............................................................... 15 图 12：通州区的交通位臵很便利 ............................................................................................... 16 图 13：通州部分医疗、教育、交通资源在年内的发展规划........................................................ 17 图 14：截止到2016年底，我国六大行政区的人口占比 ............................................................ 20 图 15：京津冀人均GDP（万元