香港物业：富裕人士的改头换面

第 1 页中国/香港月度图册香港物业（问题编号。44)请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013 年 9 月 27 日Prosperity Place 整容工业建筑振兴政策。鉴于制造业萎缩导致产业空间利用不足，政府出台了2010 年的“工业楼宇活化计划”。这使业主可以将他们的工业物业转变为商业或商业用途，而无需支付保费，只要满足城市规划和建筑限制的要求。昌盛之地批发用途转换.香港上市地产公司中，兴业REIT是关键透过观塘盛世广场的批发用途转换，受益于这项工业楼宇活化政策。繁荣之地位置便利. 1996年落成的繁荣广场，原名现代仓库，曾经是是一座工业/办公 (I/O) 建筑，GRA 为 240,000 平方英尺。该物业交通便利，人流量大，距离观塘港铁站和地标性购物中心 APM 仅三分钟步行路程。2012年底获得政府批准. 2012年，昌盛REIT向政府申请将昌盛广场的用途由I/O改为商业用途，使其能够抢占商业需求上升带来的机遇。政府于 2012 年第 4 季度获得用途转换批准，并于今年年初农历新年后开始针对商业租户的营销工作。新商业租户加入繁荣广场。兴业产业信托迄今已将兴业广场低地的3-4层楼改作商业用途。新的商业租户包括跳舞学校、教育中心和销售健康和计算机产品以及儿童家具的零售商。舞蹈学校于8月13日正式开学，占据整个6楼，是迄今为止最大的商业租户。一楼还引入了一家咖啡馆，以优化空间使用，并通过为租户提供更多便利设施来帮助提升这座建筑的形象。正在装修的商业租户包括一个水疗中心。......并且支付比 I/O 租户更多的费用.新商业租户的租金超过每平方英尺 20 港元/月，比 I/O 租户支付的租金高出约 10%。但是，租金低于那些由附近建筑物向商业租户收费。在下一个租赁周期，租金应该有赶上同类建筑的空间。设施升级以迎合商业租户。外墙已经制作了横幅、传单和电子目录，以增强建筑的零售氛围。已安装电梯管理系统，以改善增加的循环交通。部分楼层的乘客电梯大堂及公共走廊正在翻新，以配合商户的需要。恒指：23,125分析师Jeff YAU CFA· (852) 2820 4912·Allen CHAN allen_chan@hk.dbsvickers.com盛世坊在观塘的位置资料来源：星展唯高达多元化商业租户群. Prosperity Place 的商户组合多元化，从服务业到零售商。平衡的租户组合应指向更具弹性的收入流。持续优化租户组合。Prosperity Place 约 50% 的租约将于 2014 年到期。 Prosperity REIT 将借此机会进一步改造下区的租户组合。最终，它的目标是到 2015 年将 8 层（80,000 平方英尺）转换为商业用途。这占建筑物总 GRA 的三分之一。为写字楼租户保留高楼层.虽然较低楼层的单位由于交通便利而受到商业租户的欢迎，但一些高薪单位更喜欢高层单位写字楼租户享有更好的视野。因此，高层将在短期内保留用于办公用途，这有助于最大程度地减少租户混杂导致的停机时间。在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡证券和期货法第 289 章定义的机构投资者、专家投资者或认可投资者。“从 DBS Vickers Research (Singapore) Pte Ltd (“DBSVR”) 收到的这份报告的收件人，请就由本报告引起的或与本报告有关的任何事项致电 65 6535 9688 联系 DBSVR。” 中国/香港月度图册香港物业第 10 页2启德邮轮码头Prosperity Place 外景 6/F – iDance (舞蹈学校) 10/F – My Siubo (教育中心)9/F – 2036 (健康产品) 9/F – CM Magazine (健康产品) 5/F – Pure One (儿童家具)地下大堂 – 地下前 – 新咖啡馆电子目录3/F 平顶 乘客电梯大堂 高层单位 – 开阔海景资料来源：星展唯高达 中国/香港月度图册香港物业第 11 页3目录预定 NAV 波段的价格 - REITs 26 中国/香港月度图册香港物业第 10 页4REITs股价指数恒指股价表现地产发展商指数 vs 恒指地产发展商指数 vs 恒指（6 个月）重新定位（00 年 1 月 1 日 = 100）300250200150100500重新定位（13 年 3 月 28 日 = 100）11010510095908580物业投资者 vs 恒指 物业投资者指数 vs 恒指（6 个月）重新定位（1 J 和 00 = 100）6005004003002001000重新定位（13 年 3 月 28 日 = 100）1201101009080REIT vs HSI REIT 指数 vs HSI（6 个月）重新定位（1 J 和 07 = 100）280260240220200180160140120100806040资料来源：汤森路透；星展唯高达重新定位（13 年 3 月 28 日 = 100）12011511010510095908580香港地产发展商股价指数恒指香港地产发展商股价指数恒指香港物业投资者股价指数恒指香港物业投资者股价指数恒指REITs股价指数恒指Jan-07 Jul-07Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-091 月 10 日 7 月 10 日1 月 11 日 7 月 11 日Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13Jan-01 Jan-02 Jan-031月1日1月2日1月3日1 月 04 日 1 月 5 日Jan-06 Jan-07Jan-08 Jan-0904 年 1 月05 年 1 月06 年 1 月07 年 1 月08 年 1 月09 年 1 月1 月 10 日 1 月 11 日1 月 12 日 1 月 13 日1 月 10 日1 月 11 日 1 月 12 日1 月 13 日3 月 13 日3 月 13 日3 月 13 日4月13日4月13日4月13日5 月 13 日5 月 13 日5 月 13 日6 月 13 日6 月 13 日6 月 13 日7 月 13 日7 月 13 日7 月 13 日8 月 13 日8 月 13 日8 月 13 日9 月 13 日9 月 13 日9 月 13 日 中国/香港月度图册香港物业第 11 页5估值 – 房地产开发商光盘。至公司代码风云M k t 上限十亿港元最终价格港币1 2 -米目标港币经济PE F Y 1 3XPE F Y 1 4X14 月净值港币14 月净空值%产量 F Y1 3%产量 F Y1 4%长江1港币十二月278120.00132.90买10.89.5173.4(31)2.83.0恒隆集团^10 港币十二月5541.0046.95买21.417.958.7(30)1.91.9恒隆道具^101香港十二月11726.0530.10买26.821.637.6(31)2.82.8恒基地产 ^12香港十二月12948.2549.70抓住16.615.682.9(42)2.22.2嘉华国际173 香港十二月114.195.06买7.06.711.3(63)3.63.6嘉里地产^683香港十二月4833.4536.40买11.111.972.7(54)2.72.7港铁公司 ^66香港十二月17730.5030.85抓住21.216.836.6(17)2.62.6新世界开发17 香港君7511.8812.56抓住11.79.722.8(48)3.53.5信和置业 ^83香港君6811.3814.80买10.216.021.1(46)4.44.4新地 ^16 香港君283105.80124.60买15.013.4178.0(41)3.23.2大祥88香港三月45.976.89买6.57.717.2(65)5.05.0会德丰公司20港币十二月8240.6043.00买10.59.866.1(39)3.03.2永泰地产369香港十二月64.756.17买14.37.313.7(65)2.82.8^ 基本利润资料来源：汤森路透、星展唯高达估值——房地产投资者光盘。至MKT最后的12 - 米聚乙烯聚乙烯14 月14 月 14 日产量屈服公司代码风云帽价格目标推荐13 财年 14 财年净值NA V F Y13F Y14十亿港元港币港币XX港币%%%巨鹰^41 香港十二月1929.5035.70买11.311.171.4(59)5.62.2香港置地^@香港专业人士十二月156.577.94买16.318.79.9(34)2.62.6希圣德 ^14 香港十二月3734.9539.50买18.418.160.8(42)3.43.5太古地产^1972 香港十二月13122.4027.80买22.120.934.7(36)2.32.4码头^4 香港十二月20868.8071.20买18.215.983.8(18)2.52.8@以美元计价^ 基本利润资料来源：汤森路透、星展唯高达估值 – REITsMktLAST 1 2 - 米田 是田产量价格/齿轮箱 R企业所得税公司德 风云乙帽价格目标 R e om F Y 1 2 A F Y 13 F F Y 14楼 乙伏比率@以人民币计价^ 基于共识的 DPU资料来源：汤森路透，*星展唯高达港币米港币港币%%%（X ）%冠军房地产投资信托*2778 HK十二月19,9993.503.75抓住6.05.85.20.4423.5财运房地产投资信托*778 香港十二月11,6966.338.02买5.15.66.20.6334.0越秀房地产投资信托基金^ 405港币十二月10,5963.83不适用NR7.37.27.70.6633.4惠贤房地产投资信托@^87001 HK十二月19,0753.72不适用NR6.36.77.30.686.1关联房地产投资信托*823香港三月86,77437.5541.70买3.43.94.21.0513.6繁荣房地产投资信托*808香港十二月3,2982.372.76买5.76.46.70.5220.9富豪房地产投资信托基金^1881 香港十二月7,4272.28不适用NR6.17.58.20.4629.2阳光房地产投资信托*435港币君4,9143.043.62买5.65.86.20.4725.9 中国/香港月度图册香港物业第 10 页6交易区间比较——房地产开发商和投资者- 最近 3 个月--- 最近 3 个月--- 最近 3 个月 - -- 最近 2 个月 - - 最近 1 个月 -最后价格市盈率高价格低市盈率价格折扣到 NA V 高价格NA V 低价折扣价格高价低价高价低价高价低价港币x x % %HK$ HK$ HK$ HK$ HK$房地产开发商长江 1 HK120.0011.09.2-25%-38%122.80102.20122.80107.70122.80107.70恒隆团体10 港币41.0022.019.8-15%-23%42.1037.9542.1037.9542.1037.95恒隆道具101香港26.0527.824.7-26%-34%27.0524.0526.8524.0526.8524.05亨德森土地12香港48.2517.215.4-36%-43%50.2044.9049.6545.2549.6545.25嘉华国际173香港4.197.25.8-59%-67%4.333.444.333.534.333.64凯瑞 特性683香港33.4511.39.8-51%-58%34.1529.6034.1530.9533.4530.95港铁公司66香港30.5021.519.2-12%-22%31.0027.6531.0028.3031.0028.55新世界开发17 香港 11.8812.310.1-44%-54%12.5010.3012.5010.7012.5010.70信和土地83香港 11.3810.69.0-43%-52%11.86