香港物业星期一快讯

香港房地产星期一闪光（4月26日）投资策略股本|香港|物业2010年4月26日周末销售由于买家转向谨慎，上周初级和二级销售下跌新的政府措施。主要周末销量下降了27％，比上周下降了61％。 CK的贾斯汀·邱（Justin Chiu）宣布，要等到7月，才能推出下一个市场。二手市场也出现回落，前十大地产的最高成交量-环比下降38％至31个单位。宿醉可能会很温和......R＆V部门发布了2010年和2011年住房供应的预测，都大大落后于历史记录。曾荫权CFA蔡Cho>>+852研究分析师美林证券（香港）karl.choi@baml.com赖凯文>>+852研究分析师美林证券（香港）kevin.lai@baml.com图1：香港和中国的发展不佳进入他任期的最后26个月，所有这些都可能表明，当前香港房地产市场繁荣带来的任何宿醉都可能是温和的。继续阅读并在本周四与Marco Wu Moon-hoi一起参加BofAML午餐会，以了解更多有关政府军备箱中剩余的弹药的信息。会发生什么？表1：即将发生的事件香港房地产投资信托恒生指数国企指数香港Conglom-0.4%-2.8%-3.1%-3.6%日期事件太古地产首次公开募股即将启动BofAML与Marco Wu Moon-Hoi举行的4x4午餐会–成为还是非上海商品交易所-4.7％香港发展商和业主-5.5％4月29日（星期四）–复兴政府的居者有其屋计划中国发展-6.3％4月29日至30日（星期四/周五）美银美林中国房地产之旅–沉阳/哈尔滨即将推出信和置业的冬宫SHKP即将推出Larvotto5月11日香港-东涌土地拍卖5月24日-粉岭置业拍卖资料来源：BofAML股票研究，公司公告。香港开发商受到政策不利因素的影响-10 -5% 0% 5% 10%%资料来源：彭博社，美国银行美林全球研究部图表2：前5名，后5名由于政策不利因素的影响，香港和中国大陆的开发商在本周遭受了沉重打击。香港开发商和业主下跌了5.5％，而恒生指数下跌了-2.8％。新世界发展，信和置业，新地均跌7％以上。由于投资者寻求避难所，该集团中表现最好的是瑞联房地产投资信托基金（Llink REIT），占0.9％；香港置地房地产有限公司（HK Land + 0.6％）。CCL指数– 12年高点CCL上周突破12年高点，周环比增长1.16％。在79.39，索引为达到98年1月以来的新高。现在比08年3月的高点高7.3％，仅22.9％人和希望繁荣房地产投资信托基金链接房地产投资信托审评委敏捷-11.3%-11.6%2.3%1.7%1.4%1.2%0.9%低于97高。西北部地区除外，所有地区的演出都很积极。每周新闻正：1）香港失业率在1月至3月10日微跌20个基点至4.4％。负：1）财政司司长曾荫权宣布了新措施，以规范一级市场的预售并为香港房地产市场降温。合生-11.8％万科-12.3％商户支持-13.6％-20%-10%0%资料来源：彭博社，美国银行美林全球研究部10%>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美林公司的信息，请参阅“其他重要披露”。美林公司（Merrill Lynch）与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第10至12页的重要披露。第8页的分析师证明。第6页的价格目标依据/风险。第8页的链接到定义。10931371物业-香港 物业-香港2010年4月26日2图表3：CCL8580757065605550每周新闻周末销售表2：周末一次销售（4月24日至25日） 项目区开发商单位大围长江节日城6牛池湾咏叹调SHKP 6亿万富翁九龙城华chem 5大角咀翠丰花园南峰/ URA 2沙田御苑2麦迪逊长沙湾信和置业2盛大长廊西湾河恒基兆业地产1元朗亨德森土地1号绿色旅馆岛波峰西区嘉里支柱/市建局1Celestial Heights Ph 2 Homantin /土瓜湾张孔 127资料来源：香港交易所，美银美林全球研究部资料来源：美银美林全球研究部宿醉可能会很温和2010年第一季度开工和实际竣工量显着增加，分别占2009年总量的50％和68％。从表面上看，这应该在政府准备向该系统供应更多土地时就过度供过于求提出一些警告。但是，我们认为，评级和评估部门（R＆V部门）的最新数据（周五除外）表明并非如此。具体来说，政府预计2010年和2011年的建成量分别只有1万4千和11万。特别是2011年的预测比1980年以来的历史平均水平低51％，比1990年以来的历史平均水平低-47％。2009年的需求超过了供应量的54％，并且这一趋势似乎并未逆转，主要销售金额>根据Midland的估计，年初至今为5,000台。的确，不仅近期的供应量很重要，而且中期供应量的预期也很重要，这就是为什么市场在1997年崩溃，而不是在1999年住宅竣工高峰时崩溃。在过去9个月中，通过拍卖，农用土地转换和地铁土地招标，土地供应确实大幅增加（请参阅下页表），但到目前为止增加的供应量（已确认接近19,000单位）似乎更有可能满足，而不是超过内在需求。我们接下来要看的是政府是否已经放弃了高地价政策。除了周三的9项措施外，政府在6月/ 7月发布了两个要拍卖的地点-位于何文田发广街地盘的869k平方英尺建筑面积，以及位于山顶Nicholson Rd的306k平方英尺的建筑面积。释放这两个网站的背后分别是21和10个失败的尝试，这些尝试触发了各种开发商的土地拍卖。再加上最近在东涌和粉岭触发的土地拍卖的底价，以及曾荫权在2012年退任行政长官，使我们认为高地价政策很可能会得以维持。指数（97年7月=100)Jan-06 Jul-06 Jan-1 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-092010年1月 物业-香港2010年4月26日3单位历史记录80 = 22,407单位表3：土地供应（已确认并正在筹划中） 站点区开发者（如果适用）总建筑面积（平方英尺）单位（Est。）来源已确认吴开沙吴开沙亨德森土地/新世界3,510,0003,335农业用地转换大棠路1号元朗亨德森土地/新世界1,175,5031,469农业用地转换#幽鹤Ph 3元朗新地2,319,0002,899农业用地转换#拍卖站西九龙NWD / Wheelock / MTRC1,282,8151,200地铁公司招标大埔地盘大埔信和置业/夸1,441,5171,000土地拍卖-由开发商触发将军澳第66B区新地 728,185 880土地拍卖-由开发商触发10,457,02010,783即将进行的拍卖/招标尼科尔森山路高峰待定305,977110土地拍卖-政府触发发光街荷曼汀待定869,247850土地拍卖-政府触发粉岭工地粉岭待定526,900659土地拍卖-由开发商触发#东涌遗址东涌待定1,410,0001,763土地拍卖-由开发商触发#南昌站南昌待定3,262,6003,321地铁公司招标将军澳乐活公园站四期待定 1,200,000 1,300地铁公司招标编号7,574,7248,002谈判中的农业转换和尚围元朗亨德森土地895,500362农业用地转换大棠路二期元朗亨德森土地156,902196农业用地转换#十八思乡西贡新地4,824,3004,730农业用地转换大埔仔西贡新世界1,078,5531,348农业用地转换#沙河西功夫新世界 960,1491200农业用地转换#7,915,4047,837总＃假设800平方英尺25,947,14826,622资料来源：美银美林全球研究部在经过激烈的聚会一夜之后，宿醉很典型，但是夜晚可能还很年轻。链接到有关香港特区最新措施的说明：居者论复兴？加入我们的午餐会，了解内部人士的观点图4：供应，收货40,000Ë35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000-完成时间收卷平均收卷资料来源：CEIC，评级和评估部，美国银行美林全球研究部19801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011 物业-香港2010年4月26日4图5：施工开始图6：实际完成40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000单元40,00030,00020,00010,0000单元资料来源：美国银行运输和住房局美林全球研究部资料来源：美国银行运输和住房局美林全球研究部真的是无牙老虎吗？当然这不是我们要回答的。提出潜在受影响者的观点： 梁志坚（新世界发展执行董事）：注意到政府在高地价格政策方面并未放松，但相信未来几个月的拍卖会在未来两年内增加住宅供应。土地供应的责任应由政府承担。 邱嘉欣（长江实业执行董事）：在任何时候，提高售前透明度对市场都是有利的。香港特别行政区的最新措施正是医生命令的，并得到了长江实业的100％支持。贾斯汀预测，对二级市场的负面影响将会更大。长江实业的下一次发布要到2010年7月。尽管有最新的政策不利因素，长江实业仍对地铁公司在南昌的土地感兴趣。 郭永康（新地非执行董事）：看到香港房地产市场尚无泡沫，但尚未受到豪华住宅价格飙升对大众市场的影响。曾荫权的九项措施应该是有效的，但还会有更多的措施。郭对恢复居屋计划有保留。三月份发布了29份建筑图屋宇署在2010年3月批准29份建筑图则（包括14份住宅）。鉴于西岛线在2014年完成，西区已批准5项新的住宅／商业楼宇发展计划，总建筑面积约70万平方呎。失业持续下降趋势1月至3月10日，失业率小幅下降20个基点，至4.4％，低于09年2月9日至2月10日的4.6％。 “保险”和“艺术，娱乐和休闲”取得了显着改善。南昌招标开始地铁公司已邀请开发商为其南昌站站点提供意向书（EOI）。该项目的总建筑面积预计为3.3 msf（住宅为3 msf，交付约3.3k个单位）。19971998199920002001200220032004200520062007200820092010年1季度19971998199920002001200220032004200520062007200820092010年1季度 表4：评估摘要 12月数历史的市值当前远期当前市盈率折现率产量当前代号（ML代码）香港开发商公司评分（十亿美元）价钱资产净值资产净值资产净值20092010年2011年2009年2010年2011年病毒16 HK（SUHJF）新鸿基1-购买36.9111.60147.70-24%-15%23.1倍19.7倍14.3倍2.2%2.3%2.4%1.23倍1香港（CHEUF）长江实业1-购买29.398.05131.57-25%-15%14.8倍9.5倍8.9倍2.8%2.7%2.9%0.93倍12香港（HLDVF）亨德森土地1-购买14.050.4083.63-40%-20%17.8倍21.0倍17.8倍2.6%2.0%2.0%0.87倍83香港（SNLAF）信和置业1-购买8.914.1819.00-25%-20%17.9倍20.5倍15.9倍2.8%2.8%2.8%1.10倍683港币（KRYPF）嘉里物业中性7.038.0554.02-30%-39%25.0倍15.8倍14.1倍1.8%2.5%2.6%1.08倍101香港（HLPPF）恒隆地产3-跑输大盘15.428.85不适用-27%51.5倍18.0倍20.9倍2.3%2.3%2.3%1.44倍香港企业集团13香港（HUWHF）和记黄埔1-购买30.054.5585.00-36%-20%16.4倍15.9倍11.4倍3.2%3.2%3.2%0.82倍66香港