物业〜整体：物业公司外卖〜香港物业

CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë部门说明物业│香港│2018年6月12日香港超重（没变化）物业-整体房地产企业日外卖活动–香港房地产重点企业汇总评估指标市盈率（x）Dec-18F Dec-19F Dec-20F信和置业有限公司12.05 15.99新鸿基地产有限公司10.82 9.59码头REIC 19.40 18.33 17.42P / BV（x）12月18F 12月19F 12月20F信和置业有限公司0.620.60新鸿基地产发展有限公司0.700.67码头REIC0.870.850.84股息率12月18日至12月19日至12月20日信和置业有限公司4.13%4.19%新鸿基地产发展有限公司3.97%4.43%码头REIC3.32%3.55%3.73%我们举办了香港/中国房地产企业日我们于2018年6月7日在香港举办了香港和中国房地产企业日，活动得到了强烈反响，共有40家企业和100家机构客户参加。在40家公司中，有15家是香港的房地产名称，主要开发商，房东，房地产投资信托和房地产经纪人。零售销售强劲复苏，尤其是高端零售自2017年以来，香港零售市场一直在复苏。我们接待的房东报告称，年初至今租户销售增长强劲，特别是在以内地游客为中心的购物中心和高端租户类别（例如珠宝，化妆品和医疗保健）方面表现突出。正如我们在深度报告“为香港的下一个零售热潮做好准备”中指出的那样，我们相信2H18开通港珠澳大桥和高铁将吸引更多内地人来香港，并进一步提振零售复苏。开发商对住宅市场的前景仍然乐观我们接待的大多数开发商都对住宅市场持积极态度。尽管利率上升，他们相信当地人和内地人的真正需求，新增供应有限以及个人资产负债表强劲将继续为房价提供支撑。因此，他们中的大多数人表示他们渴望在未来12个月内继续补充其香港土地储备。耕地转换取决于公众咨询拥有耕地的开发商表示，他们预计未来几个月不会完成任何重大改建，尽管其中一些农田目前正在与政府进行谈判。某些开发商有信心在2018年底完成关于增加土地供应的公众咨询后加快农田转化过程。正如我们在上一份报告中所述，我们认为农田改建是增加短期供应的关键解决方案。办公需求保持稳定我们继续看到2018年写字楼市场稳健。由于没有新的重大竣工和中国金融机构的强劲需求，中心写字楼的空缺仍很紧张，这将继续支撑中部地区的租金上涨。同时，TST和East East等权力下放地区也受益于权力下放趋势，这些办公区域的租金快速上涨。停留板块超重我们首选房东，尤其是零售房东，其次是香港开发商。我们对房地产投资信托基金持中立态度，因为它将受到美国利率上升的更大影响。九龙仓REIC和希慎是零售业主的首选，而我们喜欢太古地产和HKLand的办公室业主。同时，新地，合和地产和信和置业是我们的首选开发商。我们的行业呼吁的下行风险是美国加息的速度快于预期。分析师本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持图1：我们预计未来五年内地游客将增长30％资料来源：CGS-CIMB研究■ 我们于2018年6月7日在香港举办了香港和中国房地产企业日。共有40家企业和100家机构客户参加。■ 零售业主报告年初至今销售增长令人鼓舞。我们认为大桥和高铁的通车将进一步推动零售市场。■ 开发商对住宅市场保持乐观，并渴望补充其土地储备。随着公众咨询的进行，农田的转换速度减慢了。■ 写字楼市场保持稳定。中央职位空缺受到中国需求的驱动。去中心化办公集群也受益于去中心化趋势。■ 我们更喜欢Wharf REIC和希慎作为零售业主，而我们喜欢太古地产和HKLand作为办公业主。对于开发商，我们喜欢新鸿基地产，恒隆地产和信和置业。信和置业有限公司添加，目标价HK $ 18.20，HK $ 13.94关闭在过去的18个月中，Sino一直积极从事土地储备工作。我们预计其合约销售将在19财年大为改观，观塘重建项目的启动将是近期的催化剂。新鸿基地产发展有限公司添加，目标价HK $ 180.0，HK $ 127.3关闭新鸿基地产是香港最大的开发商，拥有2,100万平方英尺的开发物业和2,900万平方英尺的投资物业。多年来，新地一直以强大的执行力和创造股东价值而享有盛誉。码头REIC添加，目标价HK $ 68.00，HK $ 60.20关闭尖沙咀码头的海港城是许多内地游客的“必去之地”，我们相信这是下一次香港零售热潮的最大受益者。我们预计未来它将录得更高的周转租金。 物业│香港物业-总体│2018年6月12日2房地产企业日外卖活动–香港房地产公司日外卖我们于6月7日在香港举办了香港和中国房地产公司日活动，共有40家公司参加，其中15家是香港房地产相关公司。以下是会议中的一些重要要点。码头REIC（ADD，目标价68港元）零售前景：管理层看到零售业全面复苏，其中高端销售表现出最强劲的势头，其中奢侈品，配饰，时装和皮革制品表现最佳。该公司表示，由于2H17的较高基数，2H18的销售增长可能会放缓，但整体零售市场应继续回暖。高铁应该使整个尖沙咀受益：管理层认为，高速铁路的建成将对所有尖沙咀购物中心产生重大利好，因为它们将从人流量的显着增加中受益。其中，海港城是内地人“必去”的购物中心，因此它将是主要的受益者。租金归还和占用费用：管理层预计，海港城（HC）的租金将上调至高个位数，而时代广场（TS）的租金将上调至个中位数。随着零售销售的恢复，其入住成本应继续下降。在2017年第四季度，HC和TS的入住成本分别为17％和19％。潜在的收购：管理层表示，除了现有租金组合的有机增长外，九龙仓REIC有兴趣在香港收购新的商业资产。该公司的目标是位于市中心的大型零售/办公室资产，而拥有这些资产将使其感到自豪。新鸿基地产（目标价HK $ 180）合约销售更新：新鸿基地产预计，2018财年（6月底）其香港的合同销售额将超过360亿港元，而中国的合同销售额将略低于其50亿元人民币的目标。积极收购启德：管理层对其最新的收购表示乐观，即由于以下原因而进行的启德项目：1）拥有通往地铁站的独特通道； 2）住宅部分享有良好的海景； 3）规模庞大。预售预计会在3-4年内完成。耕地转换：新地拥有一些较小的农田，目前正在与政府进行谈判。零售销售强劲增长：由于强劲的国内消费和游客人数的增加，新地在2018年初至今的购物中心零售额实现了两位数的增长。该公司认为，在以内地人为中心的购物中心中，珠宝，化妆品和保健品的销售尤其强劲。信和置业（ADD，目标价HK $ 18.2）启动管道：信和将在未来12个月内推出四个项目，分别是深水Po项目（3Q18），白石角项目（3Q18）和观塘项目（4Q18）和亚皆老街项目（1Q19）。继续投资：管理层对房地产市场保持乐观，因此它将继续在香港和大湾区寻找土地储备机会。管理层表示，它更喜欢通过合资进行投资，这样可以使他们分散风险并享有潜在的上涨空间。股利政策：管理层指示，无论盈利如何波动，公司将保持其股息派发额绝对稳定。 物业│香港物业-总体│2018年6月12日3新世界发展（目标价HK $ 13.5）合约销售更新：新世界发展在18财年（6月底）在香港的合同销售额约为150亿港元，超过了其100亿港元的销售目标。在中国，2018财年的合同销售额将接近160亿人民币，与2017财年的163亿人民币相若。维多利亚码头区更新：写字楼部分的出租率达到70％，最高租金约为HK $ 100 / sf /月。它的目标是在2019年中期开放零售部分，并在19年第一季度开放Rosewood（酒店和服务公寓部分）。太子湾项目：该项目预计将于2H19预售。它包括办公室和服务式公寓。土地储备策略：鉴于香港土地供应有限和土地成本上涨，新世界发展将专注于中国的土地补充。它的目标是在大湾区扩张，该区目前占中国土地储备的40％。它在中国购买土地的预算约为200亿元人民币。恒基地产（ADD，目标价HK $ 67）耕地转换：HLD的农田主要位于洪瑞桥，古洞北和粉岭北。管理层认为，由于土地成本较低，农田改制项目可以实现良好的利润。例如，它估计新界平均售价为HK $ 1.3万/平方英尺的项目可产生30-35％的毛利率。对香港房地产市场的看法：管理层认为，过去十年来私人住宅竣工短缺。因此，尽管现任政府试图增加土地供应，但要缩小供应差距并实现平衡仍需要很长时间。租赁业务：在香港零售业整体复苏的推动下，管理层预计国际金融公司今年的房客销售将增长约25％。它还评论说，中国的租金收入令人满意。嘉里建设（ADD，目标价HK $ 45）项目管道：对于香港而言，即将到来的主要项目是地铁公司的黄竹坑项目，新鸿基地产的长沙湾项目以及九龙湾项目，应占价值约为400亿港元。对于中国，嘉里将继续出售其在沈阳和秦皇岛的项目。天津项目和深圳前海项目可能会在今年晚些时候进行预售。股东应占总值约为450亿港元。项目预订：由于缺乏预计完成，2018财年香港项目的预订将减少，而中国项目将成为主要的收入驱动力。土地储备策略：凯瑞（Kerry）将瞄准1级和1.5级城市的新CBD区域。它积极参与中国大陆的公开拍卖。股利政策：管理层指导逐步提高DPS。会德丰（ADD，目标价HK $ 72）当前的土地储备组合：会德丰拥有约800万平方英尺的土地储备（CGS-CIMB估计总销售价值为2,000亿港元，假设平均售价约为2.5万港元/平方英尺），可在未来几年内进行预售。它的重点是启德，油塘和将军澳等地区。平均土地成本为每平方呎HK $ 6,000。土地储备策略：会德丰没有太多耕地，它相信获得优质土地会更具防御性。管理层认为，拥有海景，进入地铁站和具有良好教育网络的市区的项目是获取土地的关键标准。房地产市场观：管理层认为住房需求仍然稳定，并预计2H18住房价格将再上涨5％。据估计，大约三分之一的需求来自大陆人。冠君产业信托（持有，目标价HK $ 5.8）花园道3号办事处需求旺盛：花园道3号的空置率仍然偏低，不足3％，今年平均租金继续上涨。 物业│香港物业-总体│2018年6月12日4中资银行和资产管理公司的需求强劲。朗廷办公室处置：Langham办公室的处置仍在进行中，但目前没有任何更新。加息将成为主要挑战：管理层认为，利率上升环境将是今年冠君产业信托的主要挑战。米德兰（ADD，目标价HK $ 2.83）房价前景：尽管利率上升，但管理层认为，鉴于本地和内地的强劲需求，香港房价仍处于上升趋势。它估计香港住宅价格将在2018年上涨10％。交易量趋势：1-5月份二级市场交易量同比增长超过4％。管理层表示，二级市场在过去几年中并不活跃，主要是由于特殊印花税（SSD）的影响。另一方面，鉴于土地储备补给的困难，5M18的主要交易量比去年同期要慢，因为开发商减慢了销售以实现更高的平均售价。运营亮点：美联物业目前在香港约有350家分支机构，在中国有200多家分支机构，其中60％在深圳。远东发展财团（目标价6.0港元）土地储备策略：管理层认为，鉴于高昂的土地价格，很难在香港购买土地，因为该公司要求从投资中获得至少10％的内部收益率。目前正在澳大利亚墨尔本寻找土地。酒店资产：FEC的酒店资产按成本入账，账面价值为70亿港元，远低于200亿港元的市值（基于约3％的收益率）。游戏业务：博彩业务的资本承担不会很高，但是管理层认为，博彩业务可以与其酒店运营和房地产开发业务产生协同效应。港铁（未评分）运输运营业务：在首四个月，国内交通/机场快线/跨境服务收入分别增长2％/ 5.7％/ 4.7％。近年来，由于劳动力和公用事业成本的快速增长远远抵消了机票价格调整（每年约2％）和乘客增加（每年约3％）的影响，该细分市场的利润率有所下降。预计9月18日将有10万人次乘坐高速铁路。物业租赁业务：港铁现时经营13个商场和办事处，总LFA为27.5万平方米。预计2018财年租金收入将稳定增长。同时，它还有两个正在开发中的投资物业，即大围购物中心（预计竣工：20