中国房地产周刊：流动性因第四季度销售而枯竭

第 1 页中国/香港中国房地产周刊（问题编号。47)请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013 年 9 月 24 日恒指：23,179分析师何肯 CFA 86 21 6888 3375吴嘉玲 852 2863 8841Danielle Wang CFA 852 2820 4915 danielle_wang@hk.dbsvickers.com叶安迪 852 2971 1773近期报道绿地（香港）（337.HK）——保利香港还是COGO？ – 9 月 24 日中国房地产行业 – 实地考察：华南地区现金收款放缓 – 9 月 19 日越秀 (123.HK) – 需要加快土地储备 – 9 月 16 日禹洲地产 (1628.HK) – SG NDR 要点：重点区域扩张 – 9 月 13 日中国房地产行业 – 预计销售将回升 – 9 月 13 日雅居乐(3383.HK) – 9月预售有望进一步回升 – 9月13日碧桂园 (2007.HK) – 销售旺季开始 – 9 月 12 日 中国房地产业 – 上半年业绩：利润率疲软尚未见底出 – 9 月 11 日中国海外发展 (688.HK) – 推出新品 – 9 月 11 日万科-东莞金宇国际资料来源：公司在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡证券和期货法第 289 章定义的机构投资者、专家投资者或认可投资者。“从 DBS Vickers Research (Singapore) Pte Ltd (“DBSVR”) 收到的这份报告的收件人，请就由本报告引起的或与本报告有关的任何事项致电 65 6535 9688 联系 DBSVR。”流动性因第四季度销售而枯竭本周项目：万科-东莞金宇国际。我们最近参观了万科在广东东莞的（000002/200002.CH，未评级）项目。这是一个住宅和商业综合项目，其住宅产品针对首次购房者和升级者。该项目于 2012 年 8 月开盘，截至 2013 年 8 月底已售出 1,700 套（共 2,000 套）。基于 10 亿元人民币的可售资源，包括将于 10 月推出的街边小店，2013 年的预售目标为 10 亿元人民币。截至目前，累计销售额6.8亿元，锁定全年目标的68%。平均售价从 2012 年的人民币 6.8 千/平方米上升到现在的人民币 9.5 千/平方米，部分原因是东莞地价上涨。以人民币 9500 元/平方米的平均售价计算，该项目的毛利率和净利润率应可观，预计分别为 30% 和 14%。政策更新：流动性较往常更早收紧。据报道，一些重点一二线城市的多家银行已暂停或大幅削减抵押贷款，尤其是对二手房的抵押贷款。这主要是由于年初至今抵押贷款需求旺盛后抵押贷款额度用尽。我们预计流动性紧张将在今年余下时间持续，这可能会影响第四季度的销售。首创、宝龙、雅居乐、光辉、花样年、合生等锁定率相对较低的开发商在实现全年销售目标方面面临挑战。房地产销售：销售受假期影响下降。上周在一线城市推出了 13 个，共提供 3,603 个单位。平均销售通过率提高到 70%。主要二线城市有26个推出（5,840个单位），平均销售率提高至68%。上周，主要一二线城市的销量环比下降 24%/13%，而主要三线城市则增长 2%。主要一/二/三线城市的平均售价环比下降 3%。 9 月前三周，主要一/二/三线城市销量环比增长 17%/4%/-3%，而 ASP 增长 7%/5%/1%。主要一/二/三线城市年初至今销量同比增长17%/27%/42%。专注于优质名称。该行业目前的交易价格为 6.5 倍 2014 年市盈率、0.9 倍市净率和 49% 的资产净值折让（相对于其历史平均水平 10 倍/1.2 倍/37%）。由于缺乏强劲的近期催化剂，我们预计该行业将进行区间交易。由于政策噪音不一致，我们建议投资者更多地关注开发商的基本面。我们的首选是COLI、COGO和碧桂园. 中国/香港中国房地产周刊目录本周项目 3nd手住房 18第2页 中国/香港中国房地产周刊第 11 页3本周项目万科——东莞金宇国际项目简介保证金估计名称金宇国际ASP9,500东莞市开发商万科销售税530场地面积 (000 平方米) 89土地成本1,705规划建筑面积 (000 平方米) 298建设成本3,200容积率 2.9装修成本1,000财务成本（大写）210类型高层，合身可售资源（人民币十亿)1.0总开发成本5,9052013年目标（人民币十亿)1.0毛利2,855目标销售率 100%年初至今销售额（十亿人民币） 0.7毛利率30%成就速度68%SG&A570纬度502所得税446净利1,337净利润率 14%资料来源：公司、星展银行维克斯资料来源：星展唯高达项目模型资料来源：公司 中国/香港中国房地产周刊第 10 页4612354位置和附近的项目ASP比较不。项目开发商股票代码类型平均售价（人民币/平方米）1金宇国际万科000002.CH高层，合身9,5002匯景世紀雙子匯景集團不适用服务式公寓，配备14,0003鼎盛中環鑫伯房地產不适用高层，裸露7,0004海逸豪庭和记黄埔13.香港低层，裸露20,0005翡麗山万科000002.CH高层，合身13,0006禦花苑天珺灣深聯地產不适用低层，裸露22,000资料来源：搜房网、星展唯高达 中国/香港中国房地产周刊第 11 页5股价表现股价表现（9 月 16 日至 9 月 19 日） 股价表现（不包括 SPG），年初至今华中地区李英SPG华润置地CC置地C园中安仁恒禹州敏捷恒大中国SCE大丽合生广州富力越秀五矿苏豪合肥保利香港SREBJ北极星人和瑞安世茂融创BJ Cap Land远洋辉煌COGO方兴绿城龙湖-4%-2%0%2%4%6%众安世茂C园迎里中国SCE华润置地 SOHO COGO COLI绿城禹州广州富力合景泰富方兴华中地区越秀五矿BJ北极星融创龙湖BJ 帽地仁恒合生保利香港远洋恒大敏捷CC 大地辉煌瑞安房地产SRE仁和8%-60% -40% -20%0%20%40%60%每日交易量（9 月 16 日 - 9 月 19 日）百万股 35302520151050资料来源：Bloomberg Finance L.P、星展唯高达恒大C园人和融创越秀COLI保利香港华润置地方兴龙湖远洋瑞安禹州敏捷世茂SRE SPG KWG光辉五矿英力SOHO广州富力绿城中原COGOCC Land中安仁恒中国SCE合生BJ Cap Land BJ 北极星 中国/香港中国房地产周刊第 10 页6新项目启动（9 月 16 日至 9 月 22 日）：重点一线城市启动项目13个。 8个项目在上海。一线城市推出的单位总数为3,603。平均销售率为 70%。10100%90%80%70%60%550%40%30%20%10%00%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000120%100%80%60%40%20%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达重点二线城市启动项目26个。 14个项目在武汉。在二线城市推出的单位总数增加到5,840。平均销售率为 68%。15120%100%1080%60%540%20%00%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达发射 (LHS)销售通过率 (RHS)发射 (LHS)销售通过率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)武汉上海杭州天津深圳南昌重庆广州南京32W1235W1238W1242W1245W1248W1251W121W134W137W1310W1313W1316W1319W1322W1326W1329W1332W1335W1338W1332W1237W1243W1248W1253W125W1310W1315W1320W1326W1331W1336W13 中国/香港中国房地产周刊第 11 页7政策更新地方政府：地方控制的差异化2013政策细节9 月 13 日成都微调HPF政策（2013年10月1日生效）7-9月北京提高二手房产交易土地增值税（2013年10月1日生效）9 月 3 日内蒙古包头放宽 HPF 政策1-9月 南京收紧管控措施（2013年9月1日生效）1-9月深圳调整普通住房优惠政策（2013年9月1日起）(i) HPF 规定的首付款由 20% 提高至 30%； (ii) HPF 的按揭年期由 30 年缩减至 20 年。 (iii) 如果家庭的总建筑面积符合要求，则允许第二次购房者申请 HPF 按揭贷款。人均低于全市平均水平。如果卖家不能提供重估报告或原件，二手房产交易的土地增值税将从之前的1%提高到5%。物业发票。公积金抵押贷款上限由人民币30万元调整为人民币50万元。按揭HPF 的期限从 20 年延长至 30 年。该市要求33家市级国有企业退出开发业务商品房。我市对普通住房的定义进行了调整：(i)容积率>=1.0； (ii) 每单位净/总建筑面积 <= 120 平方米/144 平方米； (iii) 平均售价 <= 福田 Rmb32.2k/sm，22.0南山k/sm，罗湖Rmb21.2k/sm，宝安Rmb14.8k/sm。出售所有权在五年以上的二手普通住房免征营业税。首次购房者购买普通房可享受一半契税外壳。1-9月河南郑州收紧房地产调控（2013年9月1日生效）29-8月安徽芜湖将资助毕业生购房(i)20岁以上的本地居民可在本市购买一套住房； (ii) 非普通住宅项目预售许可证（容积率<= 1.0 或平均单位面积>= 144sm) 只有在建筑物结构完成时才会被批准； (iii) 拟销售价格高于前一期实际成交价格或可比项目销售价格的，暂停预售许可证附近。 (iv) 持有居住证三年以上并在本市缴纳个人所得税的非本地人可购买一处房产一年多。大学本科及以上学历，在本市工作满3年的，可享受购房补贴。补助金额为房产契税和2万元搬迁补助金之和。29-8月浙江温州允许农村土地产权交易（2013年10月1日生效）温州市政府近日发布通知，允许12种农村土地产权在农村产权交易所公开交易，作为推动全市金融改革和农村改革的一部分。但是，农村土地的流转范围仍然局限在村级层面。5-8月温州调整HPR政策。允许在 2011 年 3 月 14 日之后购买住宅单位的本地家庭购买第二套住宅物业，一个家庭不能拥有超过两个单位。在新政策下，家庭是指一对夫妇及其未成年子女。如果家庭中有一个孩子超过 18 岁，他们将被视为两个家庭。23-7月江苏徐州公积金按揭转商业按揭贴息（2013年7月25日生效）当地公积金将与多家商业银行合作，将公积金抵押转为商业抵押。公积金按揭与商业按揭之间的利差将由当地公积金弥补。19-7月宁夏允许直系亲属（父母、子女和配偶）使用HPF贷款7月16日杭州提供公积金按揭转商业按揭贴息员工和他们的配偶可以使用他们的 HPF 来支付他们的孩子和父母的首次购房费用。该省还允许从商业转换按揭贷款转公积金按揭。由于余额缩水，申请HPF抵押贷款的过程被延长。不过，当地公积金会与多家商业银行合作，允许HPF抵押转为商业抵押。 HPF房贷与商业房贷的利差将由当地补公积金。资料来源：本地 HPF 网站、各种网站、DBS Vickers 中国/香港中国房地产周刊第 10 页8主要城市每周销售表现一线城市一线城市：重点城市每周建筑面积销售城市建筑面积上周 (000 sm)哇年年与平均值相比的百分比变化前 4周平均20122011年平均2010 年平均2009 年平均2008 年平均北京258-27%3%6%3%38%10%-34%10%上海351-12%50%-6%27%38%17%-30%19%深圳44-56%-30%-45%-38%-16%-28%-64%-43%