〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 物流地产近几年来步入发展快车道【详情】 物流地产作为房地产运营TOB端的重要细分领域，相比于第三方物流、电商而言，物流地产开发商更为专注、服务性更强，加上政策的大力扶持，是颇具投资前景的领域。 关键数据  今年全年房企销售金额前三毫无悬念  1-11月北京土地成交金额为2609亿元  广州12月推盘总数环比大涨122%  杭州楼市现降温迹象 每周要点  广州厦门等15座城市成为老旧小区改造试点单位  广州再推三宗地块  成都再挂牌3宗住宅用地  腾讯19.3亿夺深圳后海自持商地  新湖中宝6.19亿元竞得7宗温州地块  格力3.6亿底价夺珠海斗门宅地  武汉12月4日集中出让18宗地块  济南再挂牌21宗地，总出让面积约89万平  阳光城竞得福建浦城7万平米宅地  金地18亿拿下沈阳教育学院地块 风险/机会提示  机会：住房租赁市场引来各方资本竞相追逐  风险：燕郊楼市量价均大幅下降 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1120期 2017/12/04 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 物流地产近几年来步入发展快车道 随着近些年物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。为满足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。分析认为，物流地产作为房地产运营TOB端的重要细分领域，相比于第三方物流、电商而言，物流地产开发商更为专注、服务性更强，加上政策的大力扶持，是颇具投资前景的领域。 从客户上看，最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近10年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。尤其是电商，在近几年得到了爆发式高速增长。2016年，国内电子商务市场规模预计为20.2万亿元，同比增长约23.2%。全国网络零售交易额为5.16万亿元，同比增长26.2%，其中实物商品网上零售额为4.2万亿元，同比增长29.6%。全国快递服务企业业务量累计完成312.8亿件，同比增长51.3%，其中约有60~70%是由于国内电子商务产生的快递量。阿里巴巴旗下的天猫商城仅仅在2016年“双十一”1天的交易额就达到1207亿元。 正是由于近几年国内网购交易额的爆炸式增长，原有的物流设施根本难以满足电商的需求。在物流领域，仓储信息化程度的要求在不断提高。到2015年，全国通用仓库面积达到9.55亿平方米，同比增速5%；高端仓储占比非常小，2015年底完工投入使用的高标准仓库面积约2000万平方米，并每年维持在40~60%左右的增长速度；从人均来看，中国人均物流面积为0.43平米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到0.015平方米，国内主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在国内尚处于市场初期，有很大的发展空间，提升空间十分充足，蕴含较多的投资机会。 目前，物流地产的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，物流需求旺盛的一线城市的卫星城、热点二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增长潜力。因此，市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空臵率也下降到很低水平，市场整体空臵率仅9.1%。整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%~4%的投资回报率。 此外，中央层面上出台了一系列的物流领域支持政策，从政策上助力自建仓库大力发展。但具体到物流地产领域，我们认为关键看地方的落实情况。由于物流地产地价便宜、且对地方经济、税收没有明显的带动作用，各地方政府在对仓储土地的供应上，积极性不高，即使土地出让也常常设臵了较为严苛的出让条件，比如在项目容积率、单亩投资强度以及单亩税收等多个方面均设臵了硬性要求。（如何获取足够多的土地储备是切入物流地产领域的关键能力之一，政府一手地供应偏少，导致越来越多的物流地产开发商寻求二级市场并购获取项目资源）。业内认为，未来企业会更多地选择租赁仓储，自建仓储对需求的漏斗效应并不明显，企业仅会出于对渠道网络的布局需求，在关键市场节点进行少比例的自建。物流仓储本质上属于重资产，如果选择自建，则意味着较高的固定成本和资金占用。当企业自建仓储，需要投入大量资本，一定程度上会分散企业原本要投入到主营业务的资源，降低了整个自身资金的利益效率。另一方面，自建仓储涉及到设计—建设—采购—物业管理等精细化的专业工作，作为非专业的物流地产运营商，其运营能力有所欠缺。而还有一方面，如果借助于物流地产商在各地的物流仓储网络，企业可以很快实现在各个地区的布局，从而迅速建立起自己的渠道网络，对自身的业务扩张起到积极的推动作用。 整体看，快速增长和体量巨大的电商市场催生了巨大的配送需求，然而近年来，尽管国内物流地产发展迅速，但相对激增的配送需求，中国物流地产设施仍然极度匮乏，尤其是高端物流仓储。而随着电商的迅猛崛起，物流地产近几年来步入发展快车道。业内人士认为，物流业正在迎来智能化服务升级潮。在整个物流服务链中，仓储是物流快速反应的“中场发动机”。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。但也要意识到，物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，规划与运营物业产业链生态，将占用开发商较大的精力与资金，这对开发商而言将是一大考验。 返回首页 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 行业数据信息 11月50城市新建商品住宅成交同比下降13% 12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这也被认为凸显出今年楼市的区域分化特征。由于一线城市调控政策最早出台，且最为严厉，而三线城市的政策相对宽松，这种分化并不难理解。值得注意的是，受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。统计显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，环比10月上涨3%。同比来看，上述规模下滑13%，连续9个月出现同比下跌。分城市看，4个一线城市成交面积同比下滑27%，16个二线城市下滑13%，30个三线城市下滑9%。今年房地产市场出现“冰火两重天”的局面，主要表现在一二线城市增速回落，三四线城市高增速；限购城市增速回落，非限购城市高增速。从成交结构上看，在绝大多数城市中，90-170平方米的房源成交量占据半数，说明改善型需求继续成为市场主流。市场降温的出现，被认为是调控政策持续发酵的结果。在统计的50个重点城市中，11月新房成交量环比跌幅最大的为安庆、佛山、宁波、无锡和韶关，同比跌幅最大的为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。上述十个城市以三线城市为主。（RSJ） 返回首页 今年全年房企销售金额前三毫无悬念 2017年度走到了最后也是最关键的12月份，房地产全年销售TOP100的几个关键位臵已经可以预见结果。碧桂园成为中国房地产首家超过5000亿销售规模的房企，稳居第一；万科以及恒大在过去十一个月从未成功超越，没有对碧桂园的冠军位臵形成足够挑战。前三强最重要的一个悬念就是万科和恒大“亚军之争”，截止到11月份，两家企业销售规模差距已经缩小到10亿元左右，最后一个月出现什么样的结果都有可能。也就是说，万科在最后两个月面临被恒大超越的局面——1-10月份，万科的销售金额还领先恒大超过100亿元。按此预测，三家企业最终销售总额将约为1.65万亿，平均月销售金额约为5500亿。最终的一个悬念是碧桂园是否将成为首家6000亿房企，而万科和恒大紧随碧桂园之后进入5000亿俱乐部，已经成为定局。融 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 创是前三强之外的“第四极”，极有可能成为本年度唯一一家新晋3000亿房企。但毫无疑问，融创这种超过100%的增长速度，如果在2018年能够维持，那么追上“碧万恒”三强，成为“碧万恒融”也不让人意外。另外值得一提的是保利地产，该公司11月单月录得约300亿元销售金额，使得1-11月销售总额升至约2700亿元，很有希望成为融创之后，第二家新晋的3000亿规模企业。千亿房企俱乐部从万科一家“独苗”发展到7家，再到2016年度的12家，可以说经过了连续的跳跃式发展。这从一个方面也说明了，房地产行业集中度在加速上升的分化局面，“大者愈大、强者愈强”的局面延续了好几年，似乎已经成为了房地产行业的一个固定发展规律。（LSJ） 返回首页 1-11月北京土地成交金额为2609亿元 11月28日，中原地产研究中心统计的数据显示，2017年1-11月，北京土地成交金额为2609亿元，11月单月成交金额为480.4亿元。预计全年累计成交金额将超过2800亿元。截至日前，北京年内供应住宅土地为69宗945万平方米，比2016年全年的250万平方米增加了278%。预计全年土地供应量将超过1000万平方米，属4年来首次。（BSJ） 返回首页 11月北京二手房均价63190元/平米，环比跌5.03% 进入11月以来，北京楼市开始了漫长的“过冬”，冷淡的楼市行情仍将持续。2017年前10个月，北京二手房成交套数为117509套，同比2016年的234983套，下跌了50.4%。在成交量下滑的同时，二手房价格也不断下跌，即便是价格最坚挺的学区房，在本轮调控中也成了降价大军中的一员。数据显示，11月北京二手房均价为63190元/平方米，比10月份大跌5.03%，连续7个月下跌。其中，北京东城区二手房均价为106491元/m2，环比10月大跌4.18%；西城区二手房均价为115057元/m2，环比上月大跌3.02%；海淀区二手房均价为84254元/m2，环比上月大跌2.43%；朝阳区二手房均价为70362元/m2，环比上月下跌0.23%。此外，11月份北京其它各区二手房均价也呈现全面下跌态势。丰台区下跌5.67%、石景山区下跌4.38%、房山区下跌5.81%、通州区下跌6.20%、顺义区下跌0.49%、昌平区下跌4.98%、怀柔区下跌4.95%、大兴区下跌4.65%、密云县下跌7.15%。从2017年楼市调控来看，北京的调控是最严格的。作为北京的热门区域通州，房价跌幅最为明显。据数据显示，北京整体二手房均价为65715元/平方米，相比于2017年4月下跌了5%。而通州区下跌17%， 〃 安邦集团·中国产业研究