招商地产(000024)：多因素叠加带动业绩大幅增长

公司深度报告 公司报告 公司半年报点评 平安地产2013年8月22日招商地产 (000024) 多因素叠加带动业绩大幅增长 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 事项：招商地产披露中报：上半年实现营业总收入161.3亿元，同比增长60.1%，实现归属上市公司净利润25.5亿，同比增长109.0%，对应EPS1.49元，符合公司业绩预告中增长105%~113%的预期。 平安观点:  多因素叠加致净利增速大幅超营收增速 报告期内公司净利润增速大于高于营收增速主要是因为：1）南京雍华府约1.72亿减值准备冲回；2）汇兑收益大幅增加及管控效率提升（三费占比下降2.1个百分点）；3）与华侨城合作开发的曦城项目并表变更而确认的约3.4亿投资收益。扣除非经常性损益净利润同比增长81.4%。报告期内公司实现结算面积96.4万平，同比增长57.4%。受结转结构变化影响，报告期内结算毛利率同比下降2个百分点至31%。  半年销售符合预期，迎接下半年推盘高峰 报告期内公司19个城市共71个楼盘在售，累计实现签约金额199.7亿、签约面积136.1万平，同比分别增长24%和16%，完成公司全年400亿目标的50%。从区域上来看，深圳仍是销售贡献的主力，占总签约金额的30%左右。其中5月新推高端盘鲸山觐海销售良好（总货值约70亿，推货量超40个亿，目前去化已近90%）。公司当前拿地到预售大概10个月，按此推算去年下半年新拿的常州1872、上海虹悦华庭等下半年有望陆续推出，叠加现有存货的继续推售，预计下半年整体新推货值将超250亿，加上上半年约250亿的存货，按50%的去化估计，预计全年销售额约450亿（+24%）。  拿地布局更加合理，新开工稳步推进 受上半年土地市场持续过热影响，报告期内公司有意放慢投资步伐，新增项目6个，对应建面133.2万平，为2012年全年的34.0%，同比增长11.8%，同比增速低于万科（121%）、保利（54%）和金地（去年上半年未拿地）。新拓展宁波、昆明、大连三个城市，累计进入城市22个，全国布局进一步合理。公司平均拿地权益90.5%，较2012年上升12个百分点，需支付权益地价69亿，仅完成公司全年200亿购地计划的34.5%。7月公司已在佛山、重庆补充建面56万平。当前公司现金充足和负债率仍处于低位，预计公司年内在土地市场仍将有所作为。报告期内公司实现新开工面积232万平，同比增长116.8%，完成全年405万平开工计划的57.3%。 推荐 (维持) 现价：28.2元 主要数据 行业 平安地产 公司网址 www.cmpd.cn 大股东/持股 招商局蛇口工业区有限公司/0.70% 实际控制人/持股 招商局集团/51.89% 总股本(百万股) 1,717 流通A股(百万股) 684 流通B/H股(百万股) 141 总市值（亿元） 484.28 流通A股市值(亿元) 192.96 每股净资产(元) 14.09 资产负债率(%) 73.4 行情走势图 相关研究报告 证券分析师 周雅婷 投资咨询资格编号 S1060513070001 0755-22622736 ZHOUYATING113@pingan.com.cn 研究助理 杨侃 一般证券从业资格编号 S1060113070053 0755-22621493 YANGKAN034@pinhsn.com.cn 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 -20%0%20%40%60%80%Aug-12Nov-12Feb-13May-13招商地产沪深300 2010A2011A2012A 2013E 2014E营业收入(百万元)13,78215,11125,297 34822 46875 Yo Y ( % ) 36.09.667.4 37.7 34.6净利润(百万元) 2,0112,5923,318 4464 5366 Yo Y ( % ) 22.328.928.0 34.5 20.2毛利率(%) 39.852.448.8 42.4 40.2净利率(%) 14.617.213.1 12.8 11.4ROE(%) 11.012.714.2 16.1 16.4EPS(摊薄/元) 1.171.511.93 2.60 3.12 P/E(倍) 24.118.714.6 10.9 9.0 P/B(倍) 2.72.42.1 1.8 1.5 证券研究报告 2 / 8 招商地产﹒公司半年报点评请务必阅读正文后免责条款  经营稳健，杠杆仍存提升空间 由于销售收入大于结算收入，期末公司预收款较2012年末增加24亿至308亿，为我们全年营收预测未实现部分（187亿）的1.65倍，基本锁定全年业绩。报告期内公司新增35亿短期借款，但剔除预收款后的资产负债率仅为46.4%，与年初（47.0%）基本持平。净负债率25.6%，虽较年初上升6个百分点，但仍显著低于已公布中报地产公司平均54.8%的净负债率水平。期末公司在手现金234.6亿，为短期负债和一年内到期非流动负债总和（146.5亿）的1.6倍，短期偿债压力较小。整体来看，公司的资产负债结构稳健依旧，负债率提升空间巨大。  盈利预测与投资评级 受南京雍华府1.72亿减值准备冲回影响，我们将公司2013年盈利预测由2.50元上调至2.60元。预计公司2013-2014年EPS分别为2.60、3.12元，对应PE分别为10.9倍和9.0倍。短期来看，公司预收充足，2013年业绩有保障；长期来看，公司近年拿地和新开工双提速，加上集团持续支持，未来成长仍可持续。维持公司“推荐”评级。  风险提示：销售不及预期的风险。 3 / 8 招商地产﹒公司半年报点评请务必阅读正文后免责条款 一、多因素叠加致净利增速大幅超过营收增速 公司上半年实现营业总收入161.3亿元，同比增长60.1%，实现归属上市公司净利润25.5亿，同比增长109.0%，对应EPS1.49元，符合公司业绩预告中增长105%~113%的预期。报告期内净利润增速大于高于营收增速主要是因为1）南京雍华府约1.72亿减值准备冲回；2）汇兑收益大幅增加及管控效率提升（三费占比下降2.1个百分点）；3）与华侨城合作开发的曦城项目并表变更而确认的约3.4亿投资收益。报告期内公司实现结算面积96.4万平，同比增长57.4%。受结转结构变化影响，结算毛利率同比下降2个百分点至31%。 二、半年销售符合预期，迎接下半年推盘高峰 报告期内公司19个城市共71个楼盘在售，累计实现签约金额199.7亿、签约面积136.1万平，同比分别增长24%和16%，完成公司全年400亿目标的50%。从区域上来看，深圳仍是销售贡献的主力，占总签约金额的30%左右。其中5月新推高端盘鲸山觐海销售良好（总货值约70亿，推货量超40个亿，目前去化已近90%）。公司当前拿地到预售大概10个月，按此推算去年下半年新拿的常州1872、上海虹悦华庭等下半年有望陆续推出，叠加现有存货的继续推售，预计下半年整体新推货值将超250亿，加上上半年约250亿的存货，按50%的去化估计，预计全年销售额约450亿（+24%）。 图表1 公司历年销售面积走势 图表2 公司历年销售额走势 资料来源：公司公告，平安证券研究所 资料来源：公司公告，平安证券研究所 三、拿地布局更加合理，新开工稳步推进 受上半年土地市场持续过热影响，报告期内公司有意放慢投资步伐，新增项目6个，对应建面133.2万平，为2012年全年的34.0%，同比增长11.8%，同比增速低于万科（121%）、保利（54%）和金地（去年上半年未拿地）。新拓展宁波、昆明、大连三个城市，累计进入城市22个，全国布局进一步合理。平均拿地权益90.5%，较2012年上升12个百分点，需支付权益地价69亿，仅完成公司全年200亿购地计划的34.5%。7月公司已在佛山、重庆补充建面56万平。当前公司现金充足和负债率仍处于低位，预计公司年内在土地市场仍将有所作为。报告期内公司实现新开工面积232万-50%0%50%100%150%200%050100150200250300200820092010201120122013H万平米销售面积同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%0501001502002503003504002009 2010H1 2010 2011H1 2011 2012H1 2012 2013H1亿销售金额同比增长 4 / 8 招商地产﹒公司半年报点评请务必阅读正文后免责条款 平，同比增长116.8%，完成全年405万平开工计划的57.3%。 图表3 公司历年新增项目储备（单位：万平米） 资料来源：公司公告，平安证券研究所 图表4 1-6月公司新增项目储备明细 拿地时间 地块名称 权益 建筑面积（万平）总地价 （亿） 权益建面（万平） 权益地价（亿元） 2013年5月 宁波市江北湾头地区 100% 27.66 22.86 27.66 22.86 2013年4月 佛山市顺德区顺德新城德胜商务区C02-2号地块100% 22.73 13.20 22.73 13.20 2013年3月 苏州市地块编号为苏地2013-G-14地块 100% 24.11 6.80 24.11 6.80 2013年2月 镇江市官塘桥路东1号、2号地块100% 14