招商地产(000024)2012年年报点评：销售大幅增长，业绩锁定性强

东兴证券DONGXING SECURITIES 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 销售大幅增长 业绩锁定性强 ——招商地产（000024）2012年年报点评 2013年3月19日 强烈推荐/维持 招商地产 财报点评 郑闵钢 房地产行业分析师 Zhengmgdxs@hotmail.com 执业资格证号: S1480510120012 电话：010-66554031 张 鹏 房地产行业分析师 电话：010-66554029 执业资格证号: S1480512060003 事件： 公司日前发布年报。公司全年实现营业收入总额252.97亿元，同比增长67.4%；归属于上市公司股东的净利润33.18亿元，较上年同期增长28.03%。营业收入中，商品房销售收入231.24亿元，同比增长75.94%，结算面积136.08万平米，同比增长82%；投资性物业租赁收入7.3亿元，同比增长16.13%；累计出租面积达875.9万平米，同比增长6.37%；园区供电销售收入5.96亿元，同比下降3.73%，售电80,430万度，同比下降0.73%。 公司分季度财务指标 指标 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 营业收入（百万元） 2832.92 5258.57 4380.78 2639.10 3606.36 6474.15 6065.17 增长率（%） 16.87% 15.39% 68.26% -37.13% 27.30% 23.12% 38.45% 毛利率（%） 45.14% 48.90% 56.82% 59.78% 47.36% 51.39% 57.33% 期间费用率（%） 5.65% 1.34% 5.83% 7.62% 6.72% 5.12% 6.41% 营业利润率（%） 27.12% 31.14% 29.22% 26.67% 23.31% 25.70% 31.57% 净利润（百万元） 562.44 1257.29 918.51 574.71 569.58 1138.65 1371.66 增长率（%） 16.73% 37.10% 135.66% -17.34% 1.27% -9.44% 49.34% 每股盈利（季度，元） 0.327 0.528 0.359 0.295 0.250 0.461 0.698 资产负债率（%） 65.17% 65.47% 66.95% 69.53% 70.32% 70.46% 70.49% 净资产收益率（%） 2.60% 5.54% 3.88% 2.37% 2.28% 4.40% 4.90% 总资产收益率（%） 0.90% 1.91% 1.28% 0.72% 0.68% 1.30% 1.45% 评论： 积极因素：  公司销售收入大幅增长。得益于对入市时机的准确判断及推盘节奏的有效把握，公司房地产销售业务取得了跨越式增长。报告期内，公司在18 个城市有46 个项目在售，分别较2011年增加4个和9个，公司盈利点稳步铺开。期内实现签约销售面积247.52万平方米，同比增长90.4%；签约销售金额363.86亿元，同比增长约73%。  市场开拓卓有成效。报告期内，公司抓住市场机会积极扩充具有区位及成本优势的项目资源，通过合作、收购等多种方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目，东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p1 东兴证券P2 东兴证券财报点评 销售大幅增长，业绩锁定性强 DONGXING SECURITIES 获取项目资源391万平方米，其中权益面积304万平米。截止报告期末，公司总项目资源建筑面积超1200万平方米。包括新增城市毕节、常州和哈尔滨，已进驻城市增至19个，战略布局更为均衡。  管理能力继续提高。报告期内，公司产品标准化工作取得突破进展，完成了全系列产品线的梳理和主力产品线的研发及标准化产品基地的建设，建立起了以总部为核心的产品研发与交流平台，并积极推动标准化成果在项目中的应用，有效提升了项目开发速度。近年来，公司信息化建设全面提速。至2012年底，ERP系统已实现公司范围内全面覆盖并上线运行，有效提高了运营效率。  期末公司财务稳健，业绩锁定性强。期末公司资产负债率为73.04%，较上年同期增长3.51%；扣掉预收款项的真实资产负债率为46.97%，较上年同期下降1.36%。期末公司预收款项284.63亿元，已经完全锁定我们对公司2013年的业绩预测，公司业绩增长无忧。 表1：公司营业收入情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年增减 营业成本比上年增减 毛利率比上年增减百分点 房地产开发销售 1,314,277 574,774 56% 10% -18% 14 出租物业经营 62,818 32,445 48% 22% 17% 2 房地产中介 6,551 6,548 0% -34% -8% -28 园区供电 61,940 43,777 29% -5% -5% 0 物业管理 58,226 50,202 14% 26% 28% -1 工程施工收入 15,995 15,738 2% 48% 47% 1 资料来源：公司公告、东兴证券 公司展望：  积极销售，快速发展。面对严峻形势，为求长足发展，2013年公司提出了“快、狠、准，以狼性和实干勇攀高峰”的工作总体要求，进一步加强总部资源导向及对城市公司的支持力度，坚决做大做强城市公司，切实提升城市公司的可持续发展能力及综合运营效率，使公司继续保持较快的规模与效益增长。 2013年，公司计划新开工面积405万平米，计划竣工面积184万平米，年末在建面积700万平米。计划销售面积280万平米，销售金额400亿元。。 投资建议:  我们认为，公司是老牌的房地产开发龙头企业，是招商局集团三大核心产业之一的地产业务平台，出身于改革开发最前沿的深圳蛇口，具有明显的蛇口基因。公司从2011年开始确定了加速周转的方针，2012年开始实施，目前已经开始见到效果，未来市场有望看到公司更为明显的转变。公司已经确定了力争未来五年实现“千亿收入、百亿利润”的目标，集团的支持和公司一贯稳健积极的作风，保证公司未来将保持高速发展的态势。我们预计公司2013-2015年的营业收入为294.76亿元、368.53亿元和461.15亿元，归属于上市公司股东净利润分别为47.37亿元、63.84亿元和90.95亿元，每股收益分别为2.76元、3.72元和5.3元，对应PE分别为8.42、6.25和4.38。维持公司“强烈推荐”评级。 东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p2 东兴证券DONGXING SECURITIES 东兴证券财报点评 销售大幅增长，业绩锁定性强 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 图1：公司营业收入及增速（季度累计） 图2：公司净利润及增速（季度累计） 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图3：公司期末预收款项及同比增速 图4：公司毛利率及费用率 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图5：资产负债率及真实资产负债率 资料来源：公司公告，东兴证券研究所 东兴证券版权所有发送给外送报告地址.巨灵:reports@genius.com.cn p3 东兴证券P4 东兴证券财报点评 销售大幅增长，业绩锁定性强 DONGXING SECURITIES 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2010A 2011E 2012E 2013E 2010A 2011E 2012E 2013E 流动资产合计 103072 111015 137321 165335 营业收入 25297 29476 36853 46115 货币资金 18239 23943 32091 33858 营业成本 12945 15917 19163 23980 应收账款 162 242 303 379 营业税金及附加 4273 4716 5896 5995 其他应收款 8183 9535 11922 14918 营业费用 729 850 1062 1329 预付款项 8 8 8 8 管理费用 439 590 737 922 存货 73638 74133 89254 111688 财务费用 394 54 255 320 其他流动资产 2818 3153 3743 4484 资产减值损失 288.46 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 6125 6129 6066 6004 公允价值变动收益 1.58 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 1083 1083 1083 1083 投资净收益 5.57 60.00 60.00 60.00 固定资产 435.19 461.36 399.06 336.77 营业利润 6234 7410 9798 13629 无形资产 0 0 0 0 营业外收入 24.84 0.00 0.00 0.00 其他非流动资产 0 0 0 0 营业外支出 59.70 0.00 0.00 0.00 资产总计 109197 117143 143387 171339 利润总额 6200 7410 9798 13629 流动负债合计 65249 64465 80914 97282 所得税 1922 1852 2449 3407 短期借款 2105 0 0 0 净利润 4278 5557 7348 10222 应付账款 11797 7849 9450 11826 少数股东损益 959 820 965 1127 预收款项 28464 37307 52048 65882 归属母公司净利润 3318 4737 6384 9095 非流动负债合计 14509 19395 24395 29395 EBITDA 6680 7526 10116 14011 长期借款 14378 19378 24378 29378 EPS（元） 1.93 2.76 3.72 5.30 其他非流动负债 17 17 17 17 主要财务比率 负债合计 79758 83860 105308 126677 2010A 2011E 2012E 2013E 少数股东权益 6046 6866 7831 8958 成长能力 实收资本（或股本） 1717 1717 1717 1717 营业收入增长 67.4% 16.52% 25.03% 25.13% 资本公积 8387 8387 8387 8387 营业利润增长 385.7% 18.86% 32.23% 39.10% 未分配利润 12173 12884 13841 15205 归属于母公司净利润增长 244.7% 42.75% 34.77% 42.46% 归属母公司股东权益合计 23394 26417 30248 35704 获利能力 负债和所有者权益 109197 117143 143387 171339 毛利率(%) 49% 46% 48% 48% 现金流量表 单位:百万元 净利率(%) 17% 19% 20% 22%