中期净利润3。54亿元，全年业绩大增无悬念
证券研究报告·公司半年报点评 本报告仅供天相投顾客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。 报告日期：2013年8月12日 深物业A（000011）：中期净利润3.54亿元，全年业绩大增无悬念 增持（维持） 当前股价：8.57元 2011A 2012A 2013E 2014E 营业收入 1430 1861 2707 2167 （+/-） 44.00% 30.14% 45.43% 20.69% 营业利润 344 485 633 788 （+/-） 76.57% 41.07% 30.41% 24.52% 归属于母公司的净利润 261 375 477 597 （+/-） 49.21% 43.78% 26.95% 25.30% 每股收益（元） 0.44 0.63 0.80 1.00 市盈率（倍） 14 10 11 9 总股本/已流通股（万股） 59,598/17,573 流通市值（亿元） 15.06 每股净资产（元） 3.12 资产负债率（%） 52.83 主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2013年06月30日止） 股价表现（最近一年） 证券分析师：张会芹 执业证书编号：A0140511070002 021-58824282-882 zhanghq@txsec.com 联系人：金融地产组 010-66045729 lux@txsec.com 服务热线 010-66045555 服务邮箱 service@txsec.com 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责声明 2013年上半年，公司实现营业收入13.48亿元，同比增长115.88%；营业利润4.59亿元，同比增长263.43%；归属母公司所有者净利润3.54亿元，同比增长258.31%；基本每股收益0.5933元。 彩天怡色项目进入结算期：公司是立足深圳、多地扩张、且具有深圳国资背景的中小型开发商,并从事物业管理和出租、以及出租车客运等业务。目前，项目主要分布在深圳、东莞、徐州等地。期内公司开发经营行业收入114，114万元、成本40，804万元，主要原因是，上半年深物业·彩天怡色项目竣工，该项目大量预售房款符合收入结转条件，而且其他项目房屋销售也有所增加。 期间费用控制良好。期内公司期间费用率4.09%，同比下降4.76个百分点。其中，销售费用率0.55%，同比下降0.77个百分点；管理费用率3.81%，同比下降3.94个百分点；财务费用率-0.27%，同比下降0.06个百分点，主要是公司报告期利息收入增加所致。 财务压力不大。期末资产负债率50.83%，剔除预收账款后的真实资产负债率为49.74%，同比提高3.38个百分点，长期资金压力加大；期末账面货币资金9.04亿元，同比增长38.39%,"货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）"为2.86倍，同比提高1.89，短期资金压力下降。 期内，公司徐州半山御景、扬州湖畔御景、东莞松湖朗苑项目均在建，其中徐州项目已达到预售条件，深圳金领假日和前海港湾项目正进行开工前准备工作。金领假日位于皇岗口岸片区，地理位置存在优势，且土地成本较低，有望取得较好的经济效益，而前海港湾项目处于被定位为“未来整个珠三角的‘曼哈顿’”的前海辐射片区，预计该地块的升值空间将会对公司产生积极的影响。同时，公司作为深圳国资委下属的优质的房地产企业，公司未来参与前海开发的可能性较大。 全年业绩大增无悬念。公司在2012年年度报告中披露的2013年计划营业收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。截止2013年6月30日，实现营业收入134,819万元，公司已经完成计划收入的85.33%。公司预计前三季度累计净利润 房地产开发 2 诚信源于独立，专业创造价值 证券研究报告·半年报点评 年报点评 www.txsec.com 33000万元至36000万元，同比增长88% -105%。公司完成年初制定的经营计划困难不大。 盈利预测与投资评级。我们之前预计公司2013-2014年的每股收益分别为0.80元、1.00元，给予“增持”的投资评级,按2013年8月9日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为11倍、9倍。 风险提示：政策风险和市场风险；人力、原材料成本上升风险；项目开发和管控风险。 公司盈利预测（单位：万元） 单位：万元 2011A 2012A 2013E 2014E 营业收入 143,021 186,130 270,680 326,681 YoY（%） 44.00% 30.14% 45.43% 20.69% 毛利率（%） 60.24% 54.77% 58.22% 57.22% 减：营业成本 56,865 84,193 113,090 139,754 营业税金及附加 34,592 39,886 70,461 80,062 期间费用 14,915 15,213 23,826 28,040 其中：销售费用 3,279 4,395 6,662 7,826 管理费用 10,391 10,968 16,914 19,214 财务费用 1,245 -150 250 1,000 期间费用率（%） 10.43% 8.17% 8.80% 8.58% 减：资产减值损失 2,235 -1,387 0 0 加：公允价值变动净收益 0 0 0 0 投资净收益 -4 315 0 0 营业利润 34,409 48,540 63,303 78,825 YoY（%） 76.57% 41.07% 30.41% 24.52% 营业利润率（%） 24.06% 26.08% 23.39% 24.13% 加：营业外收入 163 403 0 0 减：营业外支出 277 238 0 0 利润总额 34,296 48,705 63,303 78,825 YoY（%） 65.55% 42.01% 29.97% 24.52% 减：所得税 8,291 11,223 15,667 19,139 实际所得税率（%） 24.18% 23.04% 24.75% 24.28% 净利润 26,005 37,482 47,635 59,686 YoY（%） 48.60% 44.14% 27.09% 25.30% 归属母公司所有者净利润 26,111 37,542 47,661 59,719 YoY（%） 49.21% 43.78% 26.95% 25.30% 净利率（%） 18.26% 20.17% 17.61% 18.28% 少数股东损益 -106 -60 -26 -33 全面摊薄每股收益（元） 0.44 0.63 0.80 1.00 数据来源：公司定期报告 天相整理 3 诚信源于独立，专业创造价值 证券研究报告·半年报点评 年报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据： 投资评级根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 重要免责声明 天相投资顾问有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格(业务许可证编号：ZX0157)。 报告所引用信息和数据均来源于公开资料和合法渠道，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的真实性、准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日对上市公司价值的判断，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何判断不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 天相投资顾问有限公司 北京富凯 地址：北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座701室 电话：010-66045566 传真：010-66573918 邮编：100033 北京新盛 地址：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座4层 电话：010-66045566；66045577 传真：010-66045500 邮编：100033 北京德胜园 地址：北京市西城区新街口外大街28号C座五层 电话：010-66045566 传真：010-66045700 邮编：100088 上海天相 地址：上海浦东南路379号金穗大厦12楼D座 电话：021-58824282 传真: 021-58824283 邮编：200120 深圳天相 地址：深圳市福田区深南大道6033号金运世纪大厦22A 电话：0755-83234800 传真：0755-83234800 邮编：518041 投资评级 预期个股相对天相流通指数涨幅 1 买入 >15% 2 增持 5---15% 3 中性 (-)5%---(+)5% 4 减持 (-)5%---(-)15% 5 卖出 <(-)15%
