领汇房地产信托基金 (823.HK)：基本因素正面,但估值偏贵

1 of 1 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (823.HK) 基本因素正面基本因素正面基本因素正面基本因素正面，，，，但估值偏貴但估值偏貴但估值偏貴但估值偏貴 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Bloomberg ││││ Reuters ││││ POEMS 0823.HK││││0823.HK ││││0823.HK 行業行業行業行業: 房地產投資信託基金房地產投資信託基金房地產投資信託基金房地產投資信託基金 Phillip Securities Research 14 June 2013 評級: 中立 收市價: HKD37.9 目標價: HKD36.7 公司簡介公司簡介公司簡介公司簡介 領匯房地產信託基金(“領匯”)為首間香港地產投資信託基金。截至2012年3月31日，物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方呎零售物業及約80,000個泊車位 。物業組合的零售設施與香港逾四成住戶的居所為鄰，提供顧客日常所需，服務全港市民。 投資概要投資概要投資概要投資概要 2013年財政年度業績要點年財政年度業績要點年財政年度業績要點年財政年度業績要點: 集團2013年財政年度收入同比上升9.7%至6,506百萬港元 ，物業收入淨額同比上升10.3%至4,616百萬港元 。每基金單位分派同比上升13.1%至146.46港仙 。每股資產淨值同比上升28.7%至35.68港元 。在較高的物業估值下，負債比率下降2.3%至13.6%健康水平 。整體平均每月租金同比上升7.3%至每平方尺38.4港元 。 租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定，，，，支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率: 集團約81.6%仍是來自商鋪 ，其餘來 自街市/熟食檔 ﹑教育/福利及商場營銷等。2013年租戶銷售增長雖輕微放緩，但仍維持理想的增長幅度，整體銷售增長為9.6%，比2012年輕微下跌1.1%。我們預期在香港經濟穩定，失業率維持低水平及最低工資推行增加基層市民購買力下，集團旗下商場的租戶銷售增長仍可維持在高單位數增長，支持領匯高租用率及續租租金調升率。 資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力，，，，財務穩健有利物色收購目標財務穩健有利物色收購目標財務穩健有利物色收購目標財務穩健有利物色收購目標: 集團於2013年財政年度完成了5項資產提升項目，帶來16.2-22.1%投資回報率。集團現時有8個資產提升項目進行中，總資本開支為1,121百萬港元 ，參考過去表現，預期集團仍可透過資產提升項目改善租戶租合﹑為租金收入注入增長動力。另外 ，集團負債比率只有13.6%健康水平 ，預計集團仍會積極推行資產提升項目及尋找合適的收購目標，特別是在將軍澳 ﹑新界西等人口增長較快﹑家庭收入上升顯著的地區。 估值估值估值估值: 我們採用股息貼現模型，得出目標價為36.70港元 ，”中立”評級 ，目標價相等於財政年度2014年預測股息率為4.3%，亦接近領匯長期平均股息率的4.28%。在市場預期利率將回升下，預期領匯的要求息率需上調，與我們的目標價吻合 。 研究分析員研究分析員研究分析員研究分析員 胡騰龍胡騰龍胡騰龍胡騰龍 denniswu@phillip.com.hk +852 2277 6679 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (0823.HK) Phillip Securities (Hong Kong) Research 14 June 2013 2 of 2 2013年財政年度業績要點年財政年度業績要點年財政年度業績要點年財政年度業績要點 Fig.1 FY2013 results highlights Source: Phillip Securities, Company report 集團2013年財政年度收入同比上升9.7%至6,506百萬港元，物業收入淨額同比上升10.3%至4,616百萬港元 ，主要受惠較高的續租租金調升率，由2012年的21.7%上升至2013年的24.6%﹑租用率改善1.2%至94.1%及停車場收入同比大幅上升12.8%至1,315百萬港元 。每基金單位分派同比上升13.1%至146.46港仙 。受惠較高的租金增長預期及較低的資本還原率，每股資產淨值同比上升28.7%至35.68港元。在較高的物業估值下，負債比率下降2.3%至13.6%健康水平 。整體平均每月租金同比上升7.3%至每平方尺38.4港元，當中佔內部樓面面積達82%的商鋪平均每月租金為每平方尺38.7港元 ，同比上升7.5%。 租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定租戶銷售增長穩定，，，，支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率支持續租租金調升率及租用率 Fig.2 FY2013 Retail rentals breakdown Source: Phillip Securities, Company report Fig.3 Tenants sales growth Source: Phillip Securities, Company report 2013年財政年度，集團在街市/熟食檔位類別多項數據表現理想，該類別的續租租金調升率由2012年的14.6%上升至2013年的28%，平均每月租金同比上漲7.4%至每平方尺70港元 ，但從零售租金分佈看，集團約81.6%仍是來自商鋪，其餘來自街市/熟食檔 ﹑教育/福利及商場營銷等，所以商鋪仍是我們最關注的類別 。商鋪租金調升率依賴租戶的銷售增長。2013年租戶銷售增長雖輕微放緩，但仍維持理想的增長幅度 ，整體銷售增長為9.6%，比2012年輕微下跌1.1%。我們預期在香港經濟穩定，失業率維持低水平及最低工資推行增加基層市民購買力下，集團旗下商場的租戶銷售增長仍可維持在高單位數增長，支持領匯高租用率及續租租金調升率。 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (0823.HK) Phillip Securities (Hong Kong) Research 14 June 2013 3 of 3 資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力資產提升項目仍為主要增長動力，，，，財務穩健有利物色收購目財務穩健有利物色收購目財務穩健有利物色收購目財務穩健有利物色收購目標標標標 Fig.4 FY2013 AEI projects review Source: Phillip Securities, Company report 集團於2013年財政年度完成了5項資產提升項目，分別在良景廣場﹑愛民廣場﹑華心商場 ﹑新翠商場及耀安商場 ，涉及總資本開支為483百萬港元 ，帶來16.2-22.1%投資回報率。集團現時有8個資產提升項目進行中，總資本開支為1,121百萬港元 ，當中有4個預計會於2014年財政年度完成，包括頌富廣場(2期工程)﹑尚德廣場﹑彩雲商場及樂富街市 ，涉及資本開支為716百萬港元 ，參考過去表現，預期集團仍可透過資產提升項目改善租戶租合﹑為租金收入注入增長動力。另外 ，集團負債比率只有13.6%健康水平 ，預計集團仍會積極推行資產提升項目及尋找合適的收購目標，特別是在將軍澳﹑新界西等人口增長較快﹑家庭收入上升顯著的地區。另外，管理層亦透露若有理想的出價，不排除會出售物業，改善整體物業表現。 估值估值估值估值 Fig.5 Historical Dividend yield for Link REIT Source: Phillip Securities, Company report, Bloomberg Fig.6 Link REIT dividend yield vs U.S 10-year Treasury yield Source: Phillip Securities, Company report, Bloomberg Fig.7 DDM model Source: Phillip Securities, Company report 估值上 ，我們採用股息貼現模型，受惠香港經濟穩定﹑租戶銷售增長理想，我們預測下年每基金分派仍可達7.7%增長 ，但鑑於加息預期，我們給予7.2%較高的折讓率，目標價為36.70港元 ，相等於財政年度2014年預測股息率為4.3%，亦接近領匯長期平均股息率的4.28%。現時領匯的往績股息率約3.88%，比美國10年期債息高出1.68%，剛好等於5年平均的息差，在市場預期利率將回升下，預期領匯的要求息率需上調 ，與我們的目標價吻合，所以我們給予目標價36.70港元 ，”中立”評級 ，比昨日收市價低3.2%。 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (0823.HK) Phillip Securities (Hong Kong) Research 14 June 2013 4 of 4 主要風險主要風險主要風險主要風險 環球經濟不穩定 商舖空置率急升 零售租金大幅下跌 大量資金流出高息股份 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (0823.HK) Phillip Securities (Hong Kong) Research 14 June 2013 5 of 5 財務情況財務情況財務情況財務情況 領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金領匯房地產信託基金 (0823.HK) Phillip Securities (Hong Kong) Research 14 June 2013 6 of 6 PHILLIP RESEARCH STOCK SELECTION SYSTEMS We do not base our recommendations entirely on the above quantitative return bands. We consider qualitative factors like (but not limited to) a stock's risk reward profile, market sentiment, recent rate of share price appreciation, presence or absence of stock price catalysts, and speculative undertones surrounding the stock, before making our final recommendation GENERAL DISCLAIMER This publication is prepared by Phillip Securities (Hong Kong) Ltd (“Phillip Securities”). By