莫尼塔行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 1 We Go Further 本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。 地产行业趋势研究系列之一： 城镇人口、住宅需求和行业增长潜力 2013年5月14日星期二 核心提示 随着近来房地产市场的复苏和活跃，销量的高速增长是否会对城镇住房市场形成透支成为人们日益重视和担忧的问题。通过分析城镇人口年龄结构的变化，以及其与城镇住宅需求之间的客观联系，我们认为2020年之前，城镇住房市场仍将能够伴随着80年代婴儿潮一代逐渐步入中青年时代而保持增长。同时，随着农村青年人口的进一步城市化，城镇住宅市场的发展潜力或有所减弱，长期来看，住宅销售的年增速将逐渐放缓到4%左右的水平。但如果“新型城镇化”战略能够促进城镇非核心区域的人口进一步市民化，则我国城镇发展的潜能有望得到激发，从而延缓住宅市场增长放缓的过程。 罗雨 021-38521017 yluo@cebm.com.cn 施琪 博士 021-38521018 qshi@cebm.com.cn 报告摘要  我国房地产市场在2020年以前将一直处于新房市场稳定期，随着新建商品房在全部新增住房中的比例趋于稳定，房地产市场的进一步增长将主要依赖于需求端的增长。  新增家庭是对住房的最直接需求。在我国，城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。每年包括青年结婚以及农村人口向城市迁徙而形成的新增城镇家庭将在未来十年内形成每年800-1000万套住宅需求；而考虑到过去30年城镇新增家庭的快速上升，拆迁所释放的需求规模将可能维持在150-200套左右。两者合计每年能够形成1000-1200套住宅需求。  随着上世纪八十年代婴儿潮的一代人逐渐进入适婚年龄层，以及二十世纪头十年农民工大量进城对农村青壮年人口的透支，我们预测城镇适婚人口的增速将因为城镇人口年龄结构和城乡青壮年比例的恶化而逐渐放缓，并带来城镇住宅市场最主要的组成部分，即新婚人口增速的放缓。城镇住宅需求增速的中枢也将随之从2006年-2009年10%-15%的水平逐渐下移。  从历史和国际经验来看，我国目前仍处于城镇化的发展期。随着农村人口的流入和城镇家庭的现代化和小型化，城镇常住家庭数量有望在未来一段时间内保持一定规模的增长。在这一过程中，如果“新型城镇化”战略能够促进城镇常住人口，特别是城镇非核心区域人口的城区化和市民化，则我国城镇发展的潜能有望得到激发。中长期来看，我国城镇住宅需求的年增速有望在2020年之前维持在4%左右的水平上。 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 2 2013年5月14日 新建商品住宅市场在居民住房中的地位逐渐稳定 中国的房地产市场从产业发展的角度上看分为四个阶段：地产前启动期（98 年以前），地产加速期（99－06 年），新房市场稳定期（2006－约2020 年），二手房市场主导期（约2020 年后）。而现在，房地产市场进入了新房市场稳定期，即新建商品房在全部新增住房中的比例已经趋于稳定，房地产市场的进一步增长主要依赖于需求端的增长。 图 1 全国城镇新完工住房和商品住房（单位：百万平方米） 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 图 2 新完工商品住宅占全部城镇新完工住宅的比例 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 图 3 全国城市人均住房面积（单位：平方米） 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 020040060080010001200'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11所有住房 商品住房 25%35%45%55%65%75%'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'1161218243036'85'87'89'91'93'95'97'99'01'03'05'07'09'11户籍人口口径 常住人口口径 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 3 2013年5月14日 市场日趋成熟使得依城镇人口变化计算住房需求成为可能 就本质而言，新增家庭是对住房的最直接需求。而新增家庭的户数取决于人口增长与家庭规模的变化，同时需求的实现又受制约于家庭收入水平。因此在一个稳态的市场，依托人口结构、家庭规模以及收入水平可以构建出一个关于住房需求的基本框架。 此框架下的研究可以追溯到上个世纪50年代。Rossi (1955) 和 Campbell (1960) 讨论了人口年龄分布、家庭结构与住房需求的关系。Mankiw和Weil（1989）研究了美国人口结构变化与地产市场的关系，他们认为上世纪50年代左右的婴儿潮导致了70年代房价的上升，并推断房价在将来将逐步下降。Bessy（1997）和Omphale（2000）通过模拟人口结构的不同变迁模式来预测地产投资的需求。 我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。前面看到，由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。考虑到住宅市场存在非刚性需求，同时非商品住宅（包含保障房、经适房、国企分房等）不可避免存在空置，从供需平衡表的角度来看，城镇新增家庭和新增住宅总量间的相关性还是能够让人满意的。 我们认为，城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。 图 4美国1999年以来新增家庭户数与新房销售套数 住房销售与新增家庭户数在趋势上有着明显的相关性。 数据来源：Haver，莫尼塔公司 图 5我国城市新增家庭户数与住房市场情况 假设非商品住宅套均面积为70m2。 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 600700800900100011001200130014000255075100125150175200新房销售套数 （12个月移动平均，千套） 新增户数 （12个月移动平均，千户） 03691215'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11商品住宅销量 非商品住宅竣工 城镇新增家庭数 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 4 2013年5月14日 城镇住宅需求的持续增长依赖于城镇新婚数的持续增加 在我们以城镇家庭形成来拆解和预测城市住宅刚性需求的分析框架中，城镇住宅刚性需求被拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户等四类。 基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分：一方面，城镇新婚数和城镇实际新增住宅供给之间存在高度的线性相关性；另一方面，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。 农业人口的城镇化是城镇人口稳定持续增长的一大动力，其中，农村大学生在城市就业和农民工进城，可能农业人口城镇化的过程中形成城镇住宅需求的主要源泉。但是，由于农村大学生的相对比重较小，而农民工进城所产生的潜在住房需求虽然绝对数量大，但考虑到农民工群体收入的限制，形成的真实住宅需求十分有限。且农村大学生和农民工进程的住宅需求计算中，和前述基于婚姻的需求计算有部分重复。因此，在我们的分析框架中，农业人口城镇化产生住宅需求的重要性要远小于基于婚姻的住宅需求。 旧城改造所形成的住房需求由于情况特殊，我们将在最后单独论述。 图6刚性需求的微观分析框架 数据来源：莫尼塔公司 图 7 城镇实际新增住宅供给和城镇新婚数对比（单位：百万套，百万对） 假设非商品住宅套均面积为70m2。 数据来源：CEIC，Wind，莫尼塔公司 024680481216'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11非商品住宅竣工 商品住宅销量 城镇新婚数（右轴） y = 1.8759x + 0.2948 R² = 0.9333 024681012141602468 城市家庭形成 稳定住房需求（“刚需”） 农村大学生就业 拆迁户 城市青年结婚 农民工进城 行业研究•地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 5 2013年5月14日 基于婚姻的住房需求模型及需求预测 在计算和预测基于婚姻的住房需求时，我们只从需求角度考虑，并不涉及购买能力，主要因为婚姻产生的需求相比其它需求的弹性更弱。 模型中我们一直使用城镇户数和城镇婚姻人数。因为我们认为目前来看农村常住人口的婚姻效应和户数增加并不形成对商业房地产的需求，当然也就不会影响我们所关心的地产的供需平衡问题。 在计算基于婚姻的住房需求时，结婚和离婚人数带来的效应有所不同，在模型中体现为给予不同的权重差异。离婚更像是一种暂时性的生活状态，离婚后再婚会带来住房需求的减少。对自住需求而言，离婚后再婚对城镇户数的改变效应表现为户均人口数量增加，同时城镇户数总量减少。考虑到离婚与再婚将是一个动态平衡的过程，它和结婚需求的简单相加将产生一部分需求的重复计算，因此在模型给与离婚人口的需求权重相应较小。由于本身绝对数量较少，离婚效应产生的需求较弱，在模型中是为了使模型拟合更加全面，其分配权重后的绝对数量几乎可以忽略不计。从过去几年城镇结婚人数看，增长率远高于每年的人口自然增长率，主要原因是年龄结构的改变和地理上的人口流动导致。 模型利用纵向的人口数量和结婚率时间序列以及不同时期的人口年龄结构的变化估计了未来几年结婚离婚人口数量和由此产生的刚需变化。在对未来做需求预测是用到了以下几个假设：1）假定未来各个年龄段人口的死亡率维持现状不变；2）假定各年龄段人口与每年结婚人数比例基本不变；3）假定结婚人数与离婚人数比例保持不变。 在三种不同定义的适婚人群人口数量变化的假设下，基于婚姻产生的住房需求的平均水平在未来几年间将会维持同比正增长，但和06-11年的水平相比，后期基于婚姻的住房需求的增速将会出现显著的回落。 图 8 城镇三种适婚年龄段的人口数 图 9 未