安邦集团房地产通讯

总第888期2013/04/15安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 房地产阶段性消费透支【详情】 国内商业地产市场目前面临短期内供应量过大的局面，企业的开发运营能力参差不齐，且大多受困人才瓶颈、融资渠道。未来三五年内，一些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。 关键数据  北京春展房价坚挺  一季度上海消费者购房意愿指数同比上升9.3点  一季度广州写字楼租金15月来首次环比上升0.7%  深圳超5成购房者看涨房价 每周要点  泰禾19.3亿摘北京通州台湖镇宅地  浦东发展37.8亿夺唐镇宅地，成沪年内“双料地王” 宝钢置业15.49亿底价摘上海世博B片区地块  首开23.11亿竞得厦门翔安地块  华夏幸福1.44亿获天津武清宅地  济南10日底价出让历城区四宗土地  武汉底价16.4亿出让四宗地，总面积30万平方米  南国置业4.5亿获武汉武昌区一商用地  保利地产2.9亿获长春高新区一商住用地  会德丰24.5亿港元夺香港将军澳宅地 风险/机会提示  机会：房地产“类信托”市场渐繁荣  风险：北京高端住宅价格有下调风险 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-59001377 传真：86-10-59001355 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 房地产阶段性消费透支 在这场狂热的造城运动中，地方政府和房地产商奋勇前进，房地产投资投机者也不甘人后。近年来，货币贬值，住宅市场中的投资性需求也旺盛起来，不仅在一线城市，二三线城市亦如此，这种需求并不看重房子本身的好坏，居住环境的优劣，区域发展潜力的大小，只是为了转手谋利，房地产也处于阶段性消费透支的阶段。 2009，2010是房地产市场的双高峰年：房价上涨高峰、购房集中释放高峰，基本上各地的房价普遍上涨50%－100%不等。在房价上涨趋势中，由于消费者心理普遍存在“买涨不买跌、再不买就心慌”的心态，购房需求集中释放，甚至提前释放。 我们可以将购房类型进行细分，再来剖析房地产的需求是否已刺激过剩。购房可以分为“货币购房”和“资产置换”两大类。货币性购房包括：务工者回乡购房、生意人回乡购房、工薪阶层新市民置业购房、父母赞助小孩就业购房、60s－70s的改善性购房、县乡干部进城购房、享受城市教育医疗资源入城购房、婚房。无论哪种种类，购买力基本依赖个人或家庭过去10多年的积蓄。而“资产换房”种类包括：征地安置新房、宅基地换房、老集资房换商品房。对于“资产置换”群体，农村的“宅基地换新房”少则一两套，城中村的“拆迁补偿”多则三四套，这些群体更不会考虑新增购房。虽然长期的、缓释的改善性需求始终存在，但从几年周期看，经过09、10年的集中释放，住房消费呈阶段性透支现象。其道理如同前两年的汽车、家电，集中刺激消费之后就是透支。 实际上，不仅住宅消费存在这样的透支，工业地产和商业地产业存在类似的风险。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。四川省商业地产联盟的数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。成都仅仅是国内商业地产狂潮的一个缩影，数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3－5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。可见，国内商业地产市场目前面临短期内供应量过大的局面，企业的开发运营能力参差不齐，且大多受困人才瓶颈、融资渠道。未来三五年内，一些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 行业数据信息 北京春展房价坚挺 4月11日，北京春季房展如期举行。据主办方的统计数据显示，此次展会共集结了国内外项目500多个，环比2012年北京秋季房展增长了60%。值得注意的是，近2/3的参展楼盘都是二三线城市的楼盘和商业地产等“非限购”房产。二三线城市的楼盘趁北京执行严厉限购政策时，来京叫卖当地楼盘。业内分析人士称，“新国五条”重申了限购政策，并要求扩大限购区域，因此导致一线城市执行严，二三线城市执行打折，四线城市不执行的情况，将会产生投资资金向三四线城市涌入，而这些城市房产投资成本低，区域市场小，更容易被投资资金拉高。而在参展的楼盘中，大部分楼盘来自于河北、山东、海南、云南等省份的三四线城市，北京本地的项目仅有50个，其中只有首创、首开、中国城建等房企参展。首开一位销售人员透露，此次展会的目地不是为了销售，主要是为目前与今后销售的项目积累客户，并加大集团的品牌宣传。而在限购令的推动下，来自山东、云南等地的项目也千里迢迢来北京销售。碧桂园山东的一位销售代表称，此次展会主要是针对投资客，而参加房展会有意购房的人士也主要是投资性购房。实际上，在以往的房展会上，开发商为了吸引消费者眼球，通常会展出特价房，买房送装修等招牌，但在此次春展上，几乎找不相关的信息。业内分析人士表示，新国五条细则落地后，由于部分购二手房买力被挤压到了新房市场，因此，开发商可能会以惜售来减少市场供应量，显然在价格上很难做出让步。（LSJ） 返回首页 一季度上海消费者购房意愿指数同比上升9.3点 4月13日，上海财经大学应用统计研究中心最新调查结果显示，2013年第一季度上海市消费者购房意愿指数为38.9点，环比下降3.2点，同比上升9.3点；购房预期指数38.2点，环比下降9.9点，同比下降8.9点。2013年一季度上海楼市在“调控”与“上涨”中博弈，消费者在未来六个月的购买预期相对上个季度略有调整，认为时机“好”的消费者为15.1%，相对于2012年四季度下降2.0个百分点，同比下降1.3点；而认为时机“不好”的消费者为76.9%，环比上涨7.9点，同比增加7.6点。2013年一季度是房地产第三轮调控政策实施的第三年，在一季度的调查中，18.6%的受访者认为房地产市场调控的政策有效，环比下降4.4点，比2012年同期下降11.4点。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 一季度广州写字楼租金15月来首次环比上升0.7% 统计数据显示，2013年一季度广州甲级写字楼平均租金出现15个月以来的首次反弹，环比微升0.7%至每月每平方米152元（基于建筑面积）。其中，IT行业在租赁市场上表现较积极，主要成交有中国移动和IBM，分别在高德置地广场一期承租和扩租了2200平方米。数据还显示，一季度的广州甲级写字楼无新增供应，全市总存量保持340万平方米，一季度的甲级写字楼租赁市场受2月的农历新年空档期和新供应短缺的双重影响，净吸纳量仅为2.7万平方米，是自2008年四季度以来的最低点。2013年有个别项目推迟至2014年落成，预计2013年全年将有新增供应量45万平方米。尽管如此，但由于本季无新增供应，整体空置率仍微降0.8个百分点至11.8%。资本市场上，由于上季销售记录不俗，开发商普遍提高一手项目的售价，导致潜在投资者大多采取观望态度，导致销售较上季放缓。一季度的甲级写字楼平均资本值大致保持稳定，环比微升0.4%至每平方米29400元（基于建筑面积）。（LSJ） 返回首页 深圳超5成购房者看涨房价 日前，深圳搜房网对当地4大热点置业片区，30个热门楼盘，深入调查，结果显示，对于深圳楼市上半年房价走势，41%的受访者认为房价或会小幅上涨，11%的受访者认为房价将会大涨，也有22%的受访者认为，新国五条的出台对楼市影响不大，房价不会有太大的变化。另外有7%的受访者看跌房价，5%的受访者认为房价会出现稍微的下跌，2%的人则认为房价将会大跌，买房的计划可以延迟。在调查的过程中，19%的受访者表示新政对楼市的影响不明显，不确认房价是涨还是降。据悉，去年龙岗和宝安两区的刚需支撑了整个深圳市场85%的成交量。预计深圳未来几年商品房仍有较大的供应量，今年所有库存约1000万平方米，约需要3年时间才能消耗完，房企存在一定的销售压力。今年深圳商品房销售的主战场依旧是在由刚需支撑的龙岗和宝安两区，随着刚需改善型人群入市，大户型或者豪宅的成交将显著提高。（LSJ） 返回首页 中国基建投资有望在二季度加速 进入二季度，中国的基建投资可能呈现爆发态势。国家统计局数据显示，3月PPI同比下降1.9%，环比持平。一季度PPI同比下降1.7%，显示中国经济增长仍存一定压力。从今后一段时期来看，制造业投资安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 增速下滑，房地产投资遭遇政策压制难以维持高增长，经济弱复苏之路仍不平坦。业内人士认为，在当前经济形势下，基建投资仍是实现今年经济弱复苏的重要支撑。种种迹象显示，目前各省基建项目的海量储备，其投资进程有望在二季度加速爆发。分析人士认为，随着两会结束，以及中央及地方政府的换届完成，二季度将是基建投资加速的重要时点，这种投资的季节性特征在过去几年也得到验证。从历年情况来看，一季度固定资产投资在全年中占比都较低，过去四年基本维持在12%至13%。从二季度开始，固定资产投资将开始加速，过去四年二季度占比都为28%，与第三季度相当，略低于四季度。当前中国经济转型尚未完成，投资主导的发展模式没有改变，发改委预期2013年固定资产投资增18%，加上换届后各级政府的投资意愿较强，2013年财政预算赤字达到12000亿元，较2012年增加4000亿元，为政府投资的加码提供了支撑。因此，2013年基建投资有望继续发力。近日各地公布的投资计划也印证了上述判断。据统计，福建省已公布的2013年项目投资额约为6708亿元；2013年湖南全省计划投资1700亿元的176个重点建设项目中，有77个将紧紧围绕基础设施进行。陕西2013年初步安排省级重点建设项目450个，其中预备新开工项目40个，年度计划投资3100亿元。除此之外，部分地区陆续公布了基建投资方案。日前，广东省政府下发《加快推进全省重要基础设施建设工作方案（2013—2015年）》，提出“十二五”后3年，涉及公路、铁路、机场、港航、城建、能源、水利、环保等总投资约2.95万亿元，完成投资约1.41万亿元。北京市在《关于促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划（2013－2015年）》中提出，未来三年计划安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，其中续建项目94项，新建项目138项，总投资约3960亿元。（RGY） 返回首页 3月英国房价环比上涨0.2%创5年新高 英国房地产分析机构Acadametrics和LSL房地产服务公司联合发布数据显示，2013年3月份英国房价环比上涨0.2%，为连续第七个月环比上涨，且刷新过去5年来的房价新高。数据显示，2013年3月份英格兰和威尔士地区平均每套住房的价格为23万英镑（约合35.3万美元），较2012年同期上涨3%。如果剔除伦敦房价，英国平均房价同比增幅仅为0.5%。数据还显示，2013年第一季度，英格兰和威尔士地区平均房价同比上涨3.7%，其中伦敦地区房价同比上涨11.3%，而英格兰北部地区房价同比下滑1%。（BSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 市场动态 全国主要城市写字楼存在供给过剩的风险 近日，一份探讨未来四年写字楼的供需情况的报告指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。业内人士透露，过去几年，相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区