2013“地方执行细则”点评：细则靴子落地、板块中期偏空

本公司具备证券投资咨询业务资格 请务必阅读正文后免责条款部分 事件：3月30日和31日，北京、上海、重庆、天津、深圳和广州陆续发布了呼应国务院办公厅关于房地产调控“国五条细则”的城市执行细则。 各城市执行细则的要点： 1. 北京主要强调稳定住房价格、降低自住型改善型住房价格、京户单身人士限购一套房、进一步提高二套房首付款比例、对个人转让住房的所得税严格按所得20%计征（转让自用5年且家庭唯一住房的转让所得免征个税），细则从3月31日起施行等等； 2. 上海主要强调保持房价基本稳定、强化对异地、外籍、离异、低龄人群的贷款资格审查、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率、对个人转让住房的所得税严格按所得20%计征、全面推进城市旧区改造工作等等； 3. 重庆主要强调主城区住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅、主城区房价上涨过快、涨幅超过房价控制目标时可进一步提高二套房贷的首付款比例和贷款利率等等； 4. 深圳主要强调确保今年房价涨幅低于人均可支配收入的实际增速、必要时调整二套房贷的首付比例和利率、强化商品房预售管理等等； 5. 天津主要强调新房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅、根据市场情况适时提高二套房首付款比例和贷款利率、对个人转让住房的所得税严格按所得20%计征（转让自用5年且家庭唯一住房的转让所得免征个税）、开发商取得预售证后要一次性在销售现场公开全部房源并明码标价对外销售、新房价格不得超过办理预售证时申报的价格上限； 6. 广州主要强调新房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅、进一步严格执行商品住房限购（非本市户籍通过补缴个税或社会保险也不能买房）、可提高二套房贷款首付款比例和贷款利率、从化市和增城市自行采取措施确保完成房价控制目标。 细则主要条款的解读： 1. 各地房价控制目标：北京强调稳定住房价格，即要求今年末的房价与3月底房价相比差别不大，加上后面的“进一步降低自住型改善型住房价格”，表明北京的房价控制目标是最严厉的，明确提到降房价，即“稳中有跌”；上海的目标是保持房价基本稳定，程度较北京宽松很多，“基本”可以有多种不同程度的解读、而且依据并不明确（根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平），可以概括为“基本稳定、不明显超出收入和物价增速”；重庆的目标区分了主城区和其他区域，对主城区明确了新房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，即为“主城区房价涨幅低于收入增速”；深圳的目标是确保今年全市新房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，即“确保涨幅低于收入增速”；天津对新房的控证券研究报告 分析师 王皓宇 S1080510120005 研究助理 胡华如 S1080112060029 电 话： 0755-83026473 邮 件： huhuaru@fcsc.cn 细则靴子落地、板块中期偏空 ——2013“地方执行细则”点评 2013年4月1日 评级：中性（维持） 房地产 行业点评报告 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2制目标与重庆一致，语气不如深圳严厉，但天津提出的“保持住房价格稳定”似乎涵盖了二手房和新房, 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度，可以概括为“整体住房价格稳定、新房价格涨幅低于收入实际增速”；广州要求新房价格低于居民人均可支配收入实际增速、保持房价基本稳定，即“房价涨幅要低于收入增速、保持基本稳定”。从目标的严格递减排序依次为，北京、深圳、天津、广州、重庆和上海。 2. 对二套和三套房贷的表述：北京明确要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例（未明确具体到多少、也未提到利率的提高）、继续暂停第三套及以上住房贷款的发放，即“明确提高”；上海强调根据市场变化适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率、强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查、严禁发放第三套及以上购房贷款，即“适时调整”；重庆要求房价上涨过快或超过控制目标的情况下才进一步提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，即“超目标后再提高”；深圳显得“有保有压”，必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率、进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持；天津强调适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率、继续暂停发放第三套及以上购房贷款，即“适时提高”；广州要求人民银行可提高二套房贷的首付款比例和贷款利率，即“可提高”。从表述的严格程度递减排序为，北京、广州、天津、上海、深圳和重庆。 3. 对限购的表述：北京强调继续严格落实住房限购措施，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房，对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房，可以概括为“限购细化升级”；上海要求严格执行限购措施、完善限购操作流程，即“严格执行、进一步完善”；重庆之前本来不限购，这次也没有提出限购措施，即“无限购”；深圳明确多部门合作杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为，即“尽量杜绝规避限购的行为”；天津仅强调严格购房家庭资格审查和复核，即“严格审查和复核”；广州明确提出通过补缴社保或个税的非本市户口不得购房，可以概括为“补缴也不得购房”。从表述的严格程度递减排序为，北京、广州、深圳、天津、上海和重庆。 4. 个人转让住房按所得20%计征个税：北京、天津的提法是能核实房屋原值的，严格按20%计征；不能核实房屋原值的按1%计征，个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的继续免征；上海、重庆明确了能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征； 深圳、广州只提到严格按国务院办公厅文件的要求征收个税。 5. 房产税相关的表述：北京提出要继续推进存量房交易计税价格动态调整工作；上海明确要继续稳步实施个人住房房产税改革试点、继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作；重庆要求对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税，继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作；深圳要求继续加强存量房交易税收征管工作，根据房价变动适时适当调整征税评估价格；天津、广州未提及； 细则综合点评： 1. 细则靴子落地，尽管未超出市场预期，但短期会实质性打压需求和供给。若房价保持稳定小幅上涨，市场成交量较可能出现先抑后扬的态势；但若房价涨幅不明显或出现持续性下跌，商品房的预售制度会丧失合理性，买现房会逐渐占据主导地位，期房的销售将会面临困境，这对行业的影响会较严重。我们认为房价在小范围内波动是一种弱平衡状态，难以长时间持续，所以长期保持房价的稳定是很有难度的，房价存在下跌的可能性，但还是要看细则执行的情况和市场的反应。 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 32. 细则发布后，我们认为市场对房价涨幅的预期会显著改变、购房需求和住房供给可能会出现阶段性萎缩、二套房贷的加重预期、20%个税的有条件执行是比较刚性的，这些都会对房地产市场产生实质性影响。可以预计的是，投机投资性需求的比例会进一步降低，短期市场的需求和供给均会开始观望，市场预期重新分化，首次置业的部分需求会在价格微跌后立即进入市场，但成交量对房价推涨的功能被预售和备案制度大大削弱，成交量很难出现持续性向好的态势。 3. 地方的细则发布集中在大限的最后一两天，特别是广州在月末最后两小时才出台，最终也没明确将增城和从化纳入限购范围，说明地方政府对新政的影响力也较为充分的估计，细致未曾明确的事项给未来的政策或干预留下了一定的弹性空间；但是我们认为3月底是重要转折点，政策敏感期即将结束，板块的走势又将回归基本面主导的局面，市场销量和价格的波动会直接影响板块的表现。 4. 开工未有回头箭，对房价涨幅的控制具体到城镇居民人均收入的实际增幅，离具体到数字目标仅一步之遥，市场对房价的预期可能会发生根本变化，而这一变化不仅会改变需求的入市时点，也会根本上改变行业的消费特点，除去不能等待时机的核心刚性需求外，大部分需求会选择购买现房，期房的销售不仅面临价格预售备案的行政管辖、也面临市场的偏好压制，从而会使得新房成交量萎缩、开发商存货积压，会给行业带来较为严重的考验。 5. 中期房地产板块依旧偏空：政策的靴子基本落地，接下来就需要市场的检验了，需求的观望、成交量的波动、和市场的进一步分化是必不可少的，这需要时间确认。三月份新房二手房的成交井喷会导致4月、5月的需求严重透支，基本面短期下滑是不可避免的，板块系统的投资机会需要等待基本面的企稳的回升。 风险提示：新政的市场影响超乎预期 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4附录一： 北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知 京政办发〔2013〕17号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 近年来，本市坚决贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。为进一步巩固调控成果，坚决落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下： 一、切实承担稳定房价工作的责任 (一)高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。 (二)认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 (三)建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。 二、坚决抑制投机投资性购房 (四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。 (五)严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，