链接房地产投资信托：稳定与增长

德意志银行市场研究评分购买亚洲南塔属性财产信托德意志银行股票研究分析师有时会拥有与德意志银行现有的长期评级一致或不一致的短期交易想法（称为SOLAR想法）。可以在http://gm.db.com的SOLAR链接中找到这些贸易建议。欧盟国家/地区：有关我们根据MiFiD承担的义务的披露，请访问http://www.globalmarkets.db.com/riskdisclosures。孟买堡4000012013年3月14日预测变化售价2013年3月14日（港币）42.75目标价-12月（港元）46.3252周范围（港元）43.00-28.40恒生指数22,557Link的股息收益率溢价维持买入；上调目标价至46.32港币由于Link的投资组合持续稳定的租金增长以及其资产增强计划（AEI）的成功，我们提高了目标价。以目前的单价计算，其隐含价值约为5,170港元每平方英尺（IFA为8,970港元每平方英尺）。人民币存款研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205Link REIT的零售物业，远低于整个香港零售物业的当前平均价格（43,122港元/平方英尺）。考虑到当前的低利率环境，我们认为Link的估值仍然有吸引力，并且由于租金上涨和AEI持续增长，DPU的增长潜力很大。Link REIT在当前不确定的经济形势下正成为一个亮点。近来，金融市场动荡和香港金融业的失业导致人们对零售业产生了看空看法。但是，根据公共租金估算，租户收入的增长已经超过了城市的其他地区，并将继续受到最低工资的进一步增长的支持。作为参考，2012年第四季度，公租房住户的家庭月收入中位数同比增长8.3％，远高于居住在私人永久性住房中的住户的同比增长1.7％。强大的防御质量–专注于日常必需品和日常消费从Link REIT的零售贸易结构按月租金来看，其中约25％来自食品和饮料，约23％来自超市和食品，约11％来自服务，约14％来自市场和熟食摊位，其中8％来自个人护理，药品，书籍和文具，眼镜和贵重物品。我们认为，这些是较为稳定的零售部门，在潜在的全球经济放缓的情况下，应为租金收入提供更大的弹性。考虑到当前的低利率，Link REIT的估值仍不高，尽管Link的股息收益率有所压缩，但Link在类似另类投资（如存款和实物资产）上的收益率差仍然稳定。我们对Link的目标价基于我们的股息折现模型，该模型应用了6％的股本成本和每年2％的最终增长。目标价提高意味着零售空间的平均资本价值分别为每平方英尺5,170港元和IFA的8,970港元，与整个香港平均私人零售物业的平均价值43,122港元相比，我们认为这是合理的。主要风险：风险溢价和利率急剧上升，租户对租金上涨的潜在抵制以及外部经济冲击。预测和比率年底3月31日2011A2012A历史建议及目标价：Link REIT（0823.HK）（截至2013年3月14日）以前的建议销售额（港币百万元）5,353.05,932.06,702.67,147.17,633.7已报告的NPAT（HKDm）15,280.09,602.07,174.46,337.36,863.8已申报每股收益FD（HKD）6.854.243.172.803.03市盈率（x）3.36.413.515.314.1DPU（港元）1.101.301.471.581.70产量 （％）4.94.83.43.74.0资料来源：德意志银行估计，公司数据1 DB EPS完全摊薄，不包括非经常性项目2倍数和收益率计算使用过去几年的平均历史价格以及当前和未来几年的现货价格，但使用年底结算的市净率除外关键变更路透社彭博社交换特定国家/地区的披露日本：根据金融工具和交易法的披露：公司名称-德意志证券公司注册号-由关东地方财政局局长（金商）第117号注册为金融工具经销商。协会成员：JSDA，类型II金融工具公司协会，日本金融期货协会，日本投资顾问协会。股票交易中涉及的佣金和风险-对于股票交易，我们通过将交易金额乘以每个客户同意的佣金率来收取股票佣金和消费税。股票交易可能会由于股价波动和其他因素而导致损失。外国股票交易可能会因外汇波动而导致其他损失。本报告中提及的“穆迪”，“标准普尔”和“惠誉”不是在日本注册的信用评级机构，除非在实体名称中明确指定了“ Japan”或“ Nippon”。823港元恒指0823 价格目标40.76至46.32↑13.6%销售（FYE）6,602至6,703↑1.5%50403020103/119/113/129/12欧盟国家/地区：有关我们根据MiFiD承担的义务的披露，请访问http://www.globalmarkets.db.com/riskdisclosures。纳米表现（％）1m3m12m绝对1.85.648.2恒生指数-3.7-0.25.9新加坡048583德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MICA（P）072/04/2012。价格/相对价格 2013年3月14日物业信托基金页面PAGE2新加坡048583更新日期：2013年3月13日运行数字 亚洲香港物业信托链接房地产投资信托路透社：0823.HK彭博社：823 HK价钱（13 Mar 14）HKD 42.75目标价HKD 46.3252周范围HKD 28.40-43.00市值（百万）港币百万元96,716美元百万元12,468公司简介领汇房地产投资信托基金（0823.HK）由领汇管理有限公司管理。 Link REIT是香港第一家房地产投资信托基金，就市值而言，目前是亚洲最大的REIT。截至2011年3月31日，投资组合包括内部建筑面积约为1100万平方英尺的零售面积和约80,000个停车位的物业。价格表现50403020103月11日6月11日9月11日12月11日3月12日12月12日9月12日12月12日会计年度结束三月312010 2011 2012 2013E 2014E2015年财务摘要DB EPS（港元）0.991.111.291.471.581.70每股收益（港币）5.446.854.243.172.803.03DPS（港元）0.971.101.301.471.581.70BVPS（港元）18.724.627.729.430.632.0加权平均份额（米）2,2022,2322,2622,2622,2622,262平均市值 企业价值（港币百万元） 评估指标 市盈率（DB）（x） 市盈率（已报告）（x） P / BV（x） FCF收率（％） 股息收益率（％） EV /销售额（x） EV / EBITDA（x） EV / EBIT（x） 损益表 销售收入4,990 5,353 5,932 6,703 7,147 7,634 毛利3,328 3,644 4,185 4,725 5,039 5,382 税息折旧及摊销前利润3,208 3,468 3,916 4,424 4,717 5,038 折旧0 0 0 0 0 0 摊销0 0 0 0 0 0 息税前利润3,208 3,468 3,916 4,424 4,717 5,038 净利息收入（支出）-577 -497 -398 -435 -428 -424 员工/会员0 0 0 0 0 0 卓越/非凡9,809 12,812 6,680 3,844 2,756 3,010 其他税前收入/（支出）0 0 0 0 0 0 除税前溢利12,440 15,783 10,198 7,833 7,045 7,625 所得税费用458503596658708708761 少数民族0 0 0 0 0 0 其他税后收入/（支出）0 0 0 0 0 0 净利润11,982 15,280 9,602 7,174 6,337 6,864 DB调整（包括稀释）-9,809 -12,812 -6,680 -3,844 -2,756 -3,010 DB净利润2,173 2,468 2,922 3,330 3,582 3,853 现金周转 （港元） 经营现金流量 链接房地产投资信托 恒生指数（重新定基） 净资本支出 保证金趋势 10 11 12 13E 14E 15E 息税折旧摊销前利润 保证金 息税前利润率 增长与盈利 自由现金流1,889 2,463 1,069 3,876 4,396 4,732 募集/回购股本0 0 0 0 0 0 支付的股息-1,347 -1,626 -1,932 -3,330 -3,582 -3,853 借款净收益/（十月）0 0 0 0 0 0 其他投资/筹资现金流量485 93 -1,407 0 0 0 现金流量净额1,027 930 -2,270 545 815 879 营运资金变动-50 129 98 -110 110 12138,75950,03861,27096,71696,71696,716资产负债表48,78959,60272,204107,350107,198107,032（港元）现金及其他流动资产63369915035734760517.820.321.029.027.025.1有形固定资产86 76 76 52 28 43.23.36.413.515.314.1商誉/无形资产1.020.991.041.451.391.34合伙人/投资4.94.91.74.04.54.9其他资产53,981 67,543 77,106 80,948 83,746 86,7995.54.94.83.43.74.0总资产9.811.112.216.015.014.0计息债务15.217.218.424.322.721.2其他负债15.217.218.424.322.721.2负债总额股东权益少数族裔股东权益合计13E 14E 15E净债务销售增长（LHS）净资产收益率（RHS）关键公司指标销售增长 （％）偿付能力DB EPS增长（％）EBITDA利润率（％）64.3 64.8 66.0 66.0 66.0 66.0息税前利润率（％）64.3 64.8 66.0 66.0 66.0 66.0支付比率（％）17.9 16.1 30.5 46.4 56.5 56.1净资产收益率（％）资本支出/销售额（％）资本支出/折旧（x）纳米Link REIT租户的目标客户收入增长良好纳米2,6453,2043,7023,8764,3964,732欧盟国家/地区：有关我们根据MiFiD承担的义务的披露，请访问http://www.globalmarkets.db.com/riskdisclosures。纳米纳米-756-741-2,633000净债务/权益（％）66.466.065.665.264.864.464.013E14E 15E净利息保障（x）净债务/当量ty（LHS）净利息c超过（RHS资料来源：公司数据，德意志银行估计一世曾荫权 tony.tsang@db.com稳定增长Link REIT租户的目标客户收入增长良好根据人口普查局的最新统计数据，2012年第4季度公共租赁住房的住户每月家庭收入中位数（包括奖金）同比增长8.3％，而住房补贴住房的租户收入同比增长4.5％。这些同比增长率高于居住在私人永久性住房中的租户的家庭月收入中位数同比增长1.7％。图1：香港–家庭收入中位数（包括奖金）–每月港币资料来源：德意志银行144012103082064102购买 整体公共租赁房屋281281331331331331资助出售单位私人永久性房屋2431551,5621,5621,5621,562除了收入的增长较快外，我们还注意到，公租房中租户的住房负担通常不会像私人住房居民那样高，因为公屋租户与住房相关的支出通常比公房低得到补贴。同时，鉴于过去四年私人住房市场价格的急剧上涨，私人住房市场上新购买房产的每月抵押负担现在可