房地产行业住宅市场周报：销量恢复、调控风暴提前来临

本公司具备证券投资咨询业务资格 请务必阅读正文后免责条款部分 摘要：  住宅市场概述：春节后的第二周，一手住宅市场的成交量持续快速恢复。从重点城市的数据来看，环比不仅大幅增长，成交量也完全恢复到春节前高位，节期的影响逐渐消亡。此外，国五条细则对住宅市场的成交影响并不明显。  销量单周环比：我们重点监控的23个城市整体增长36%，其中，四个一线城市增长37%，七个二线城市增长34%，12个三线城市增长39%。  销量单周同比：23个城市整体增长92%，其中，四个一线城市增长121%，七个二线城市增长105%，12个三线城市增长66%。  销量累计同比：23个城市整体增长112%，其中，四个一线城市增长181%，七个二线城市增长94%，12个三线城市增长108%。  库存水平：四个一线城市的可售面积均值为681万平米，环比下降2%，同比下降22%；所监控的六个二线城市平均可售面积为557万平米，环比下降2%，同比下降4%。其中，北京的库存同比下降43%，南京的库存下降21%，深圳的库存增长14%。  去化周期：春节因素影响消退，去化周期下降明显。本周四个一线城市的去化周期均值为31周，环比下降2%，同比下降61%；所监控的二线城市的去化周期降为42周，环比下降1%，同比下降41%。  房价指数：全国百城价格指数2013年2月的样本平均价为9893元每平米，环比涨0.83%，比1月减少0.17pc.，同比涨2.48%，比1月增加1.28pc.，同比的增幅没有下降趋势。  维持行业中性评级：国五条细则的出台对板块构成严重打击，设置房价涨速上限、个税严格按差额20%征收、二套房首付比例和贷款利率调高会明显打击市场需求、长期来看房价上涨预期可能会提前改变，板块步入中期调整阶段，建议目前回避为上。  风险提示：调控的影响力持续发酵。 证券研究报告 分析师 王皓宇 S1080510120005 研究助理 胡华如 S1080112060029 电 话： 0755-82480722 邮 件： huhuaru@fcsc.cn 销量恢复、调控风暴提前来临 ——住宅市场周报（02.25-03.03）2013年3月5日 评级：中性（维持） 房地产 行业周报 行业主要数据 上市公司家数 154 总市值（亿元） 10,582.18 流通A股市值（亿元） 8,997.64 房地产行业与沪深300指数比较 -0.20-0.12-0.040.040.1203/1205/1207/1209/1211/1201/13房地产沪深300 相关报告 销量迅速回升、调控预期变强-20120225 销量大涨、政策定调-20121226 市场分化凸显结构性机会-20121224 销量有所回落、地王现象频现-20121211 销量持续走好、土地市场升温-20121204 淡季不淡、翘尾现象可期-20121127 市场均衡有望打破、板块波动性变大-20121122 销量表现平稳、政策波澜不惊-20121120 销量环比大增、银十滞后显现-20121106 市场表现平稳、博弈渐入平衡-20121030 金九银十不再、后期市场平稳-20121023 基本面政策面平稳、修复性行情已启动-20121022 销量恢复节前水平、预计下半月市场平稳-1016 销量环比大跌七成、或刺激以价换量-20121009 销量有所回升、市场波动性加大-20120925 板块风险持续释放，修复性行情或可期-20120919 一线销量持续大跌、刚性需求释放乏力-20120918 量价下滑明显、政策面压力持续释放-20120911 销量大增、金九银十可期-20120906 第一创业证券股份有限公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 1 新房销量及变化情况 我们重点监控的23个城市新建商品住宅的具体成交数据及变化情况如下表所示。 表1 重点城市新房销量数据 城市 本周 上周 累计周均 2012年周均 2011年周均 本周环比 本周同比 累计同比北京 19.26 18.45 21.15 19.90 10.74 4.39%170.51% 347.65%上海 25.81 16.4 19.08 17.84 14.28 57.38%84.89% 159.35%广州 35.72 24.29 23.37 20.66 15.93 47.06%154.96% 137.31%深圳 8.96 6.15 8.33 7.08 5.26 45.69%64.40% 124.90%一线均值 22.44 16.32 17.98 16.37 11.55 37.46%121.39% 180.61%天津 24.8 16.68 15.69 16.92 17.30 48.68%134.85% 153.77%重庆 56.96 50.81 42.53 42.67 29.48 12.10%204.27% 64.35%杭州 15.21 8.08 11.84 14.48 7.05 88.24%116.98% 226.91%南京 21.18 14.29 14.89 14.97 8.02 48.22%92.55% 123.15%武汉 37.38 22.99 32.98 32.37 30.00 62.59%52.45% 65.89%成都 21.84 21.52 18.45 17.11 13.29 1.49%31.72% 108.43%长沙 41.04 28.37 26.36 31.75 15.72 44.66%125.87% 107.51%二线均值 31.20 23.25 23.25 24.33 17.26 34.21%104.96% 94.22%大连 5.79 7.69 4.81 4.44 3.80 -24.71%352.34% 352.72%青岛 27.45 12.19 17.44 17.18 16.49 125.18%79.18% 117.55%厦门 13.47 9.45 9.59 8.88 4.80 42.54%139.68% 212.95%海口 7.71 4.86 5.36 5.90 3.10 58.64%12.39% 74.22%苏州 16.08 10.6 11.41 23.07 11.52 51.70%-26.91% -9.01%昆明 11.66 12.11 13.86 13.54 12.20 -3.72%15.67% 82.87%福州 8.49 7.54 5.23 4.66 3.43 12.60%337.63% 198.60%温州 5.96 6.36 6.40 3.47 2.10 -6.29%267.90% 506.11%中山 17.92 12.96 13.54 11.93 11.31 38.27%74.15% 89.89%沈阳 29.47 21.96 24.32 22.04 26.55 34.20%95.55% 170.99%惠州 6 4.65 5.45 6.31 5.49 29.03%40.85% 68.64%东莞 15.97 9.13 10.54 11.37 10.18 74.92%171.14% 154.30%三线均值 13.83 9.96 10.66 11.07 9.25 38.89%65.59% 107.61%整体均值 20.61 15.11 15.76 16.02 12.09 36.43%91.70% 111.99%数据来源：CREIS、第一创业证券研究所整理 数据说明：以上城市中北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、温州和东莞的统计口径为新建住宅期房和现房的加总，不含保障性住房；重庆、武汉、海口和昆明的统计口径为新建商品房（含写字楼、商业和其他）期房和现房的加总，包含保障性住房；大连为新建住宅期房数据，包含保障性住房；长沙为新建住宅期房数据，不包含保障性住房，其余城市为新建住宅期房和现房