房地产行业周报：调控力度不断加大 住宅销量全线回落

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 ccccc[Table_Title] 房地产 行业研究/周报 调控力度不断加大 住宅销量全线回落 —房地产行业周报（12.31-1.6） 周报/房地产 2017年1月10日 [Table_Summary] 报告摘要：  本期行业数据 本期新房销售（样本城市量为47）：民生中国主要城市新房销售指数为134.3，环比下降32.6%，同比上升16.8%。分城市看，一线城市指数为119，环比下降16.4%，同比上升 10.3%；二线城市指数为140，环比下降36.2%，同比下降8.7%；三线城市指数为137.4，环比下降36.8%，同比上升20.4%；分区域看，环渤海地区指数为165.9，环比下降17.0%，同比上升25.4%；长三角地区指数为104.3，环比下降11.1%，同比下降17.0%；珠三角地区指数为134.3环比下降28.7%，同比下降35.3%。 可售新房：全国16个城市新房库存面积为5424.9万平方米，新房库存指数为66.2，环比上升5.3%，同比下降32.8%。其中一线城市指数为76.3，环比下降4.0%，同比下降25.4%；其他城市指数为64，环比上升2.1%，同比下降34.1%。去化周期为6.1月，其中一线为7.3月，其他城市为5.6月。 二手房销售累计：全国12个城市二手房成交面积95.8万平米。其中一线34.7万平方米，二线61.1万平方米。二手房销售指数为168.9，环比下降39.0%，同比下降3.2%。其中一线城市指数为139.7，环比下降33.0%，同比下降54.8%；其他城市指数为168.9，环比下降39.0%，同比下降2.1%。  行业要闻 北京：2017将合理提高住宅用地比例，加大自住房建设。1月4日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布消息称，根据中央经济工作会议、市委十一届十二次全会精神，北京市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，继续坚定不移地贯彻落实房地产调控要求，加强调控工作，坚决保持房价平稳。同时，2017年，北京市将进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大自住房建设力度，新增1.5万套以上自住房供地，加大开工调度力度，力争尽早上市供应。（中国房地产报） 上海：暂停大部分类住宅项目的销售。据上海网上房地产信息，1月6日，上海暂停了大部分类住宅项目的销售，涉及多个区多个项目，包括华侨城苏河湾广场等高总价酒店式公寓也被喊停销售。（中国房地产报） 长沙：加强商品房预售资金监管，全部纳入监管账户。1月3日，长沙市政府门户网站公布长沙市人民政府、中国人民银行长沙中心支行关于加强商品房预售资金监管的通知（长政函〔2016〕261号）。通知于2016年12月21日由长沙市人民政府办公厅印发，即日起生效。（中国房地产报） [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《调控政策继续升级，新房销量有所回升》2017.1.2 -27%-20%-13%-6%1%16-0116-0416-0716-1017-01房地产 沪深300 周报/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2  投资建议 市场调控力度加大，住宅销量全线回落。本周一二三线城市新房销售全线回落，分区域看环渤海、长三角地区环比继续下降，珠三角地区环比有所回落。库存指数有所回升，库存去化周期继续下降。二手房销售一线与其他城市均有所回落。近日来，北京、上海、长沙等热点城市相继出台措施，从用地比例、项目销售、资金监管等各方面加强对房地产市场的调控工作。我们认为，2017年调控力度不排除继续加大的可能，在限贷限购政策不断收紧的形势下，住宅销量预计将持续低迷，房价增速有望继续缓慢下降。 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，股息率提高增强了行业龙头对中长期资金的吸引力。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示 销售数据不及预期；政策超预期。 图1：民生新房销售指数 资料来源：WIND，民生证券研究院 图2：民生新房销售指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 050100150200250300100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611新房销售指数 新房销售指数：四周移动平均 050100150200250300350100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611一线 二线 三线 周报/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图3：民生新房销售指数：分区域 资料来源：WIND，民生证券研究院 图4：民生二手房销售指数 资料来源：WIND，民生证券研究院 图5：民生二手房销售指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 050100150200250300100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611环渤海 长三角 珠三角 0100200300400500100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611二手房销售指数 二手房销售指数：4周移动平均 0100200300400500600700100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611一线 其他 周报/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图6：民生新房可售面积指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 图7：民生中新房库存去化周期：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 [Table_AuthorIntroduce] 020406080100120140100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611新房可售面积指数 一线 其他 051015202530110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611库存去化周期（月） 一线 其他 周报/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 民生中国房地产指数说明 编制方法。新房销售指数和二手房销售指数基期取2014年6月均值=100，选取对应范围城市相对销量指数的中位数作为指数；新房可售面积指数基期取2014年6月27日值=100，选取对应范围城市相对可售面积指数的中位数作为指数；库存去化周期（月）=(本周末可售面积/4)/（近12周平均成交），选取对应范围城市库存去化周期的中位数作为指数。 城市分类。一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、杭州、南京、成都、武汉、宁波、青岛、大连、苏州、济南、厦门、长沙、无锡；三线城市：南昌、长春、福州、东莞、石家庄、包头、南宁、合肥、贵阳、惠州、扬州、安庆、岳阳、韶关、汕头、丹东、温州、泉州、襄阳、赣州、三亚、泸州、南充、常州、常熟、淮安、马鞍山、台州、泰州、潍坊、湘潭、中山、九江、遵义、张家港、牡丹江、常德、江门、莆田、泰安、芜湖；环渤海地区：北京、天津、济南、石家庄、大连、青岛、潍坊、泰安；长三角地区：上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、芜湖、马鞍山、扬州、泰州、张家港、常熟；珠三角地区：深圳、广州、东莞、汕头、惠州、韶关、江门、中山。 周报/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 分析师与研究助理简介 温阳，中国人民银行研究生部金融学硕士。2011年4月加入国泰君安证券，从事房地产行业研究工作，2015年3月加入民生证券。 徐超，房地产团队研究助理，北京大学中国经济研究中心（CCER）经济学硕士，2016年7月加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 强烈推荐 相对沪深300指数涨幅20%以上 谨慎推荐 相对沪深300指数涨幅介于10%～20%之间 中性 相对沪深300指数涨幅介于-10%～10%之间 回避 相对沪深300指数下跌10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深3