本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1 房地产行业 行业研究/动态跟踪报告 报告摘要：  五一假期致成交量环比下滑，北京二手房成交下滑明显 上周逢五一小长假，新房日均成交套数环比下滑28%，依然以一线城市下降最多，达34%，二三四线城市分别下降27%，28%和24%。二手房日均成交套数环比下降34%，北京下降幅度最大，环比下降61%，二手房征收差额20%个税是制约其成交量的重要原因。  传房产税试点近期扩容，预计仅对增量征收，税率或不高 近期传言房产税试点将扩容至杭州，深圳，青岛等地。一位国家税务总局官员日前对记者表示：“房产税试点城市扩容是今年财税部门的一项重要工作，对一部分试点城市上报的试点方案，财政部和国税总局已经有了批复，但具体的试点时间和方案，还要根据各地情况，由地方最终上报中央后施行。”目前具体扩容时间仍不明朗。传言中，试点仍只对增量征收，且税率不高。一旦开始执行，当地成交量短期定会下滑，但若税率不高很容易通过提高房租转嫁，因此长期看对房价及成交量的影响最重要的因素仍是供需关系，房产税的影响比较小。个别试点城市出台房产税对全国整体成交影响甚微。  国五条被指落空，仅北京二手房按差额20%征税 国五条后各地方政府陆续出台细则，除北京限购更加严格外，其余城市均为增加限购力度。虽然多地提到严格按照差额20%征收二手房交易个税，但直至目前，仅有北京一个城市真正执行，其余城市仍按照老办法征税。北京向来是调控最严格的城市，从一开始限购的“满五年”标准，到对单身限购一套住房，再到最近开始征收交易环节重税，但在北京调控逐步升级的同时，其余城市并未跟进。我们认为未来其余城市征收20%重税的可能性较小，二手房成交量将维持稳定。  地震增加物价上涨预期，较宽松的货币政策存疑 雅安地震虽然受灾面积较小，但由于四川是生猪养殖大省，地震对生猪供给的影响目前尚无法衡量，若猪肉价格上涨，则CPI上行压力将加大。这也是近期制约地产股上涨的原因之一。  行业估值偏低，维持“推荐”评级 目前地产板块动态PE13倍，处于历史低位。近期影响地产股的负面消息较多，但我们认为并不存在能严重影响成交量的因素，行业增长较确定，维持“推荐”评级。  风险提示： 一线城市调控超预期或致成交下滑，恐慌情绪或蔓延；金融反腐或影响社融总额。 盈利预测与财务指标 重点公司 现价 EPS PE 评级 20130505 2012 2013E 2014E 2012 2013E 2014E 万科 11.39 1.14 1.48 1.86 10 8 6 强烈推荐 保利地产 12.04 1.18 1.48 1.92 10 8 6 强烈推荐 招商地产 26.94 1.93 2.35 3.16 14 11 9 强烈推荐 荣盛发展 13.91 1.15 1.51 1.99 12 9 7 强烈推荐 南国置业 7.00 0.46 0.70 1.00 15 10 7 强烈推荐 金融街 5.80 0.75 0.87 1.07 8 7 5 强烈推荐 卧龙地产 3.33 0.10 0.22 0.35 33 15 10 强烈推荐 深振业A 4.50 0.48 0.57 0.71 9 8 6 强烈推荐 华业地产 4.26 0.16 0.52 0.74 26 8 6 强烈推荐 亿城股份 3.59 0.27 0.40 0.50 13 9 7 强烈推荐 资料来源：民生证券研究院整理 调控阴霾仍未散去，假日因素致销量回落 —民生地产国五条后续跟踪系列报告 民生精品---动态跟踪报告/房地产行业 2013年5月5日 推荐 维持评级 行业与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755)2266 2081 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 1、《民生地产国五条后续跟踪系列报告 20130314——交易环节征重税或区别对待，静等新政府定调》 2、《民生地产国五条后续跟踪系列报告 20130331——细则落地体现区域差异，整体严厉程度低于预期》 3、《民生地产国五条后续跟踪系列报告 20130411——需求提前释放致一线成交下滑，或在短期内恢复》 4、《民生地产国五条后续跟踪系列报告 20130414——新房成交持续恢复，区域差异化调控趋势形成》 5、《民生地产国五条后续跟踪系列报告20130420——稳增长缓解货币收紧担忧，增供给思路更加清晰》 动态跟踪报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 附表1：市场及政府官员言论 代表 内容 住建部部长姜伟新：国五条执行一段时间后再看成效 国五条的效果需要执行一段时间再看成效。商品房预售制度短期内不会取消。 财政部副部长朱光耀：房产税试点尚无时间表 财政部正按照国务院的要求，考虑房产税扩大试点问题，也在征求各个城市的意见，目标是稳定房价，目前尚无时间表。同时表示目标国五条中税收方面的措施为了控制房屋的转卖，目标并不指向第一套房的交易。 住建部副部长齐骥：国五条细则本意是打击投资投机需求，保护刚需 住建部对各地房价调控目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。针对国五条的调控文件，一个星期内会有详细的信息解读，各地方的调控目标需要个地方政府制定发布，预计三月底地方政府细则出台。20%征收个税本意是打击投机，不是伤及刚需。40个城市的住房信息联网已经完成，今年还会有更多城市加入。今年630万套保障房各地都已经落实。 住建部政策研究中心副主任王钰林：调控不会半途而废 中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。 财政部、住建部、国税总局：正在制定执行细则保护刚需 三部门联合制定包括“保护刚需”在内的国五条执行细则的落实方案。除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的优惠政策外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的空间。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体实施征收技术方案。 银监会主席尚福林：将出台房地产调控的信贷政策 将出台房地产调控对应的信贷政策。 住建部长称20%所得税坚决执行，房价会按调控走 住建部长姜伟新表示，要坚决执行二手房出售征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。对于房价，“相信会按照国务院文件的调控趋势走”。允许各地根据自己的实际情况决定是否取消经适房。 国务院常务会议首提地产调控 新总理首次提地产调控，27日召开的国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工。会议指出，要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 国务院常务会议：要求落实保障房任务 继续实施和用好积极的财政政策和稳健的货币政策，增强政策针对性，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险。下一阶段重点工作：（一）积极扩大国内有效需求。（二）夯实农业基础。（三）着力保障和改善民生。（四）深化改革开放。（五）有效防范地方政府性债务、信贷等方面存在的风险。 资料来源：民生证券研究院整理 附表2：地方政府调控细则 地方政府 具体内容 山东烟台市福山区 3月4日烟台市福山区率先按照差额20%征收个税，却在执行一天后紧急叫停。该区地税局紧急开会研究后决定，恢复原先按照总额1%的方式核定征收个税。 北京市地税局 3月4日北京市地税局内部下发文件，要求在新的实施办法出台前，对能够提供购房发票的按买卖差额征收20%个人所得税，对不能提供发票的，按房产交易全值的1%征收个人所得税。新的实施办法正在紧张制定中。 深圳国土部“限涨令” 要求2013年新盘成交均价月度环比零增长。 郑州郑东新区已执行新个税 出售房产是满5年唯一住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年唯一住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年唯一住房征收8%。若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金为税基。 广东省“国五条”细则 广东省公布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。一、切实落实政府稳定房价的责任；二、坚决抑制投资投机购房需求；三、增加中小套型普通商品住房供应；四、加快保障性安居工程建设；五、加强房地产市场监管。 广州：房价不超GDP和人均可支配收入增速 第九场广州市政府领导新闻发布会上广州市常务副市长陈如桂表示，广州房价的增幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。目前国土房管等有关部门正在研究广州市的调控目标和调控措施，并报政府审定，具体方案出台后会尽快公布。 哈尔滨：“限购”又“限建” 哈尔滨市住房保障和房产管理局发出消息称，计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，将此前不限购的呼兰和阿城两区纳入限购范围。此外，2013年哈尔滨中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地。 北京国五条细则 规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。 上海国五条细则 其中明确对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。 深圳国五条细则 对二手房交易20%征税问题避而不谈，要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。继续实施限购，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为。 动态跟踪报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 重庆国五条细则 二手房按转让所得20%征个税，主城房价增幅低于收入增幅，停发第三套及以上住房贷款，报价过高项目不发预售许可， 贵阳、南京、合肥、天津、武汉、厦门、济南等地国五条细则 房价增幅不得超过人均可支配收入增幅等 海南 因房地产市场疲软，不再出台专门的“国五条”实施细则，但海口、三亚的“限购令”继续实施。 资料来源：民生证券研究院整理 附表3：地方公积金政策调整 地方 具体内容 东莞 首套房公积金贷款最低首付从两成调高至三成 昆山 申请公积金贷款时，由原规定借款人在申请之月前须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为在申请之月前须连续按期足额缴存住房公积金十二个月以上等。 武汉 在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。此外，规定购买首套房且为一手房的，套型建筑面积以90平方米为界线，其公积金贷款最高比例有所不同；购买二手房的，则根据所购房屋建成时间设定了三档贷款最高比例。 长沙 申请公积金贷款缴存时间由6个月以上提高至12个月以上。购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申请提取住房公积金的，不予发放住房公积金个人住房贷款；首套房面积超120平方米，买第二套房不得再申请住房公积金贷款。 长春 调整公积金贷款最高限额60万元至50万元。贷款月还款总数不能超过缴存基数的一半。 北京 提高二套房首付比例至7成，贷款利率上浮1.1倍。对于无房但有贷款记录的购房者，首付比例不低于6成。 苏州 公积金贷款额度上限为借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额的10倍，借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。 昆山 公积金贷款额度调整为账户余额的10倍。 杭州省直单位 省直公积金月缴存额143-454元最高可贷额度为20万，454-