房地产行业2013年2季度策略：销量或重现低迷把握交易性机会

市场有风险，投资需谨慎 第 1 页 研究创造价值 研究所 国都证券 证券研究报告 [table_main] 行业专题 [table_reportdate] 房地产 2013年03月04日 行业研究 行业专题 投资评级：中性 销量或重现低迷，把握交易性机会 -房地产行业2013年2季度策略 核心观点 行业表现对比图 房地产市场差异化特征越来越显著。一线城市供不应求局面难以短期扭转，二线城市供需平稳，三四线局部供给过剩与市场机遇并存。 二季度政策的主基调是差别化调控。调控的目标是保持房价的稳定，同时保证房地产市场的整体平稳，防止大起大落。在这一大前提下，一线和部分房价涨幅明显的二线城市政策力度会更大。 回顾2011年初国八条对市场的影响，可以看到：1）一二线量价的敏感性高于三四线。一二线房价高，购房者对政策更加敏感，容易形成观望氛围，使销量对政策的反应速度快，同时，也由于刚需众多，在市场稍有回暖时放量也快。三四线城市供给相对充足，多数不受限购限贷影响，需求释放比较平稳。2）价随量变。销量是房价走势的现行指标，房价相对于销量变动有滞后性。我们认为长期的销售低迷必然带来房价的松动，销售的回暖也将会使房价止跌回升。 对二季度量价的判断。销量：为了规避交易成本的上升，3月份将出现集中交易的情况，成交量将大增。进入2季度后，经过12年下半年以来的迅速放量和房价快速上涨，刚需已经得到一定程度的消化，我们预计国五条细则的执行将很可能再次营造观望氛围，二季度成交量步入低迷。二手房交易税费成本的上升将明显抑制二手房的交易活跃度，并且对一线城市影响大于二线，三四线受影响较小。我们不认为二手房和新房市场会长时间保持冰火两重天的景象，二手房的挤出效应或短期利好新房销售，但市场整体观望气氛形成后更可能的是泥沙俱下。房价：由于2012年拿地大幅下降，当前行业库存压力有所缓解，同时资金压力也不在高位，所以2季度新房大幅降价的可能性不大，平稳走势是大概率事件。对于北京，受各种因素影响，1季度房价飙升，部分二手房单月涨幅达到10-20%，我们预计这种突发性上涨有可能在2季度得到部分修正。 二季度投资策略：以交易性机会为主。近期政策调控收紧，预计二季度成交量将出现萎缩，并且二季度内较难看到销量的明显复苏。预计二季度，板块机会以快速杀跌估值迅速下移后，出现的短期交易性机会为主，在整体二季度的策略上，我们保持谨慎态度，判断较难有趋势性的投资机会，建议等待估值洼地带来的中期行情。整体给予中性评级。 建议继续关注龙头公司的投资价值。理由：渐行渐近的估值优势+对调控的反应能力更强+行业集中度提升继续推升龙头市占率。重点建议关注招商地产、保利地产、荣盛发展。 风险提示：调控升级带来长期销量低迷。 [table_stockTrend] 2012-3-5～2013-3-1-21%-14%-7%0%7%14%12-312-612-912-12沪深300房地产 [table_relation] 相关报告 1.《国都证券-行业研究-行业专题-房地产:温和复苏，公司分化》 2012-12-21 2.《国都证券-行业研究-行业专题-房地产:长期成长性无忧，12年判断先抑后扬》 2011-12-19 [table_research] 研究员： 张崴 电 话： 010-84183347 Email： zhangweiwei@guodu.com 执业证书编号： S0940511070002 联系人： 周红军 电 话： 010- 84183380 Email： zhouhongjun@guodu.com 独立性申明：本报告中的信息均来源于公开可获得资料，国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 [table_company] 重点公司 简称 代码 股价 EPS(元) P/E 评级 12A 13E 14E 12A 13E 14E 招商地产 000024 23.22 1.93 2.51 3.29 12.03 9.25 7.06 推荐 保利地产 600048 10.76 1.18 1.50 1.91 9.12 7.15 5.63 推荐 万科A 000002 10.69 1.14 1.36 1.60 9.37 7.86 6.68 推荐 荣盛发展 002146 12.48 1.13 1.58 2.00 11.04 7.90 6.24 推荐 中南建设 000961 10.17 1.06 1.42 1.89 9.58 7.16 5.39 推荐 行业专题 市场有风险，投资需谨慎 第 2 页 研究创造价值 正文目录 房地产市场区域差异化 ............................................................................................... 4 二季度政策面主基调：差别化调控 ........................................................................... 5 全年商品房成交量价走势判断 ................................................................................... 7 “国八条”对量价影响回顾 .......................................................................................................................................... 7 二季度成交量价判断 ...................................................................................................................................................... 8 二季度投资策略：谨慎，等待估值洼地 ................................................................... 9 周期股将受制于经济弱复苏预期 .................................................................................................................................. 9 二季度调控料将从严执行 ............................................................................................................................................ 10 脆弱的行业景气度 ........................................................................................................................................................ 10 快速杀跌或带来小反弹行情，但策略上保持谨慎 .................................................................................................... 11 公司推荐 ..................................................................................................................... 11 渐行渐近的估值优势 .................................................................................................................................................... 11 龙头对调控的反应能力更强 ........................................................................................................................................ 11 行业集中度提高推升龙头市占率 ................................................................................................................................ 12 行业专题 市场有风险，投资需谨慎 第 3 页 研究创造价值 图表目录 图1：一线、二线、三线城市商品房人均供应面积测算（商品房施工面积/常住人口） ....................................... 4 图2：销售额11年下半年走入低迷，12年开始回升 ................................................................................................. 8 图3：12年初房价明显松动，6月份随着销量回暖重拾升势.................................................................................... 8 图4：2013年商品住宅量价走势判断 .......................................................................................................................... 9 图5：2月份PMI重新回落 ......................................................................................................................................... 10 图6：工业增加值增速重回10%以下 ......................................................................................................................... 10 表1：各主要城市城镇人口比重 ................................................................................................................................... 5 表2：一线城市人口增速远高于其他城市 ...............................................