中航地产(000043)：业绩暴增之后将进入稳定增长期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 中航地产(000043) 推荐 2010年报点评 （维持评级） 房地产开发 [Table_BaseInfo] 一年该股与上证综指走势比较 9111315F-10A-10J-10A-10O-10D-10中航地产上证综指 股票数据 总股本 (百万股) 222.3/166.8 总市值 (百万元) 3,365.9/2,525.8 沪深300/深圳成指 2,878.60/12,578.43 12个月最高/最低（元） 15.36/9.44 相关研究报告： 证券分析师：方焱 电话： 0755-82130648 E-mail： fangyan@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-mail： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：黄道立 电话： 0755-82133397 E-mail： huangdl@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 公司年报/半年报点评 业绩暴增之后将进入稳定增长期  净利润同比大增328%，EPS 1.21元，超出市场预期  公司2010年营业收入同比大增124%，实现净利润2.69亿元，同比大增328%，EPS 1.21元，超出市场预期（市场预期普遍为0.50元以下）。公司业绩超预期主要原因为：①地产项目在当期结算超预期，地产业务收入同比增长204%；②持有投资性物业本年度有所增值，投资性房地产公允价值变动收益增厚EPS约0.11元。公司拟向全体股东每10股转增5股并派发1.5元现金股利（含税）。  顺应市场变化，加速周转，取得良好销售业绩 2010年房地产市场受到政策重压，公司根据自身资源状况和市场状况制定灵活的营销策略和应变措施，准确把握了市场节奏，通过加快推盘速度与销售进度的方式，在地产项目销售上取得了较好业绩。全年实现地产销售面积30.5万平方米、销售合同额23.7亿元，远超去年同期水平。  物业租赁、酒店等非开发类业务稳步推进 公司今年在酒店租赁、商业物业租赁以及工程监理等业务方面稳步推进：①与南昌市天虹商场签订租期20年总额约2.6亿元的租赁合同；②与中航国际签订酒店租赁合同，锁定未来5年总额超1亿元租金；③与中航长泰投资签订近2000万元的工程监理合同。公司非开发类业务项目稳步发展，近两年平均收入增速近20%，且新订项目收益锁定性强，有助于公司在推出房地产开发业务的过程中实现顺利过渡。  未来三年业绩稳步增长，维持“推荐”评级 公司始终注重地产、酒店、物业三大板块的协同管理，在住宅市场受行业重压不景气之时，通过拓展酒店和物业两大业务以稳定收入增长。我们预计公司2011-2013年EPS为1.34元（11x），1.78元（8.3x）和2.04元（7.2x），RNAV13.10元/股，维持“推荐”评级。 [Table_Profit] 盈利预测和财务指标 2009 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入(百万元) 1,751.74 3,919 4,586 5,457 6,821 (+/-%) -13.73% 123.7% 17.0% 19.0% 25.0% 净利润(百万元) 62.87 269 298 397 454 (+/-%) 654.39% 328.3% 10.8% 33.0% 14.3% 每股收益（元） 0.28 1.21 1.34 1.78 2.04 EBIT Margin 9.33% 11.9% 12.0% 13.8% 13.6% 净资产收益率（ROE） 3.66% 13.6% 14.3% 18.1% 19.5% 市盈率（PE） 53.54 12.2 11.0 8.3 7.2 EV/EBITDA 21.27 18.0 13.9 15.4 14.0 市净率（PB） 1.96 1.66 1.57 1.49 1.41 2011年2月28日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 附表1：财务预测与估值 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2010 2011E 2012E 2013E 利润表（百万元） 2010 2011E 2012E 2013E 现金及现金等价物 1138 581 639 633 营业收入 3919 4586 5457 6821 应收款项 1174 1107 1449 1395 营业成本 2698 3114 3675 4650 存货净额 3655 4293 8155 9758 营业税金及附加 280 309 327 383 其他流动资产 304 513 636 786 销售费用 259 331 392 435 流动资产合计 6271 6495 10879 12573 管理费用 218 284 312 424 固定资产 626 55 50 49 财务费用 70 103 171 263 无形资产及其他 74 71 69 66 投资收益 0 0 0 0 投资性房地产 920 920 920 920 资产减值及公允价值变动 35 0 0 0 长期股权投资 51 51 51 51 其他收入 0 0 0 0 资产总计 7942 7592 11968 13658 营业利润 431 445 579 667 短期借款及交易性金融负债 1900 1263 4984 5879 营业外净收支 5 0 0 0 应付款项 538 415 493 578 利润总额 436 445 579 667 其他流动负债 1863 2163 2620 3186 所得税费用 140 120 148 173 流动负债合计 4302 3841 8098 9643 少数股东损益 26 27 35 40 长期借款及应付债券 1160 1160 1160 1160 归属于母公司净利润 269 298 397 454 其他长期负债 118 118 118 118 长期负债合计 1278 1278 1278 1278 现金流量表（百万元） 2010 2011E 2012E 2013E 负债合计 5580 5119 9376 10922 净利润 269 298 397 454 少数股东权益 384 392 400 409 资产减值准备 12 679 82 74 股东权益 1978 2081 2192 2328 折旧摊销 25 56 72 82 负债和股东权益总计 7942 7592 11968 13658 公允价值变动损失 (35) 0 0 0 财务费用 70 103 171 263 关键财务与估值指标 2010 2011E 2012E 2013E 营运资本变动 (1465) 76 (3709) (976) 每股收益 1.21 1.34 1.78 2.04 其它 (4) (671) (74) (65) 每股红利 0.85 0.88 1.29 1.43 经营活动现金流 (1198) 438 (3232) (431) 每股净资产 8.90 9.36 9.86 10.47 资本开支 (381) (162) (145) (153) ROIC 7% 8% 8% 8% 其它投资现金流 0 0 0 0 ROE 14% 14% 18% 19% 投资活动现金流 (384) (162) (145) (153) 毛利率 31% 32% 33% 32% 权益性融资 2 0 0 0 EBIT Margin 12% 12% 14% 14% 负债净变化 870 0 0 0 EBITDA Margin 13% 13% 15% 15% 支付股利、利息 (189) (195) (286) (318) 收入增长 124% 17% 19% 25% 其它融资现金流 414 (637) 3722 895 净利润增长率 328% 11% 33% 14% 融资活动现金流 1778 (833) 3436 577 资产负债率 75% 73% 82% 83% 现金净变动 196 (556) 58 (6) 息率 5.8% 6.0% 8.7% 9.7% 货币资金的期初余额 942 1138 581 639 P/E 12.2 11.0 8.3 7.2 货币资金的期末余额 1138 581 639 633 P/B 1.7 1.6 1.5 1.4 企业自由现金流 (1505) 371 (3223) (358) EV/EBITDA 18.0 13.9 15.4 14.0 权益自由现金流 (221) (342) 371 342 资料来源：国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间 回避 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数5%-10％之间 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间 回避 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数5%以上 风险提示 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。 证券投资咨询业务的说明 证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 国信证券经济研究所团队成员 宏观 周炳林 0755-82130638 林松立 010-66026312 崔 嵘 021-60933159 固定收益 李怀定 021-60933152 侯慧娣 021-60875161 张 旭 010-66026340 刘子宁 021-60933145 策略 黄学军 021-6093314