中航地产(000043)：短期业绩释放，看长期发展

1 公司研究报告中航地产（000043）：短期业绩释放，看长期发展 行业分类：房地产 2011.2.26 投资要点：  公司短期业绩释放。公司于 2 月 26 日公布 2010 年公司年报，全年公司实现营业收入 39.2 亿元，同比增长 123.7%；实现利润总额 4.36 亿元，同比增长193%，实现每股收益 1.2 元/股，同比增长 208%，公司业绩短期内释放。2010年拟向股东 10 股转增 5 股并派 1.5 元现金股利。  公司优势及战略方向。公司拟通过“中航城”模式的快速复制，成为特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商公司。公司同大股东中航集团各产业结合，有拿地、商业运营经验和融资方面的优势；短期内公司仍以住宅开发为主，目前阶段运营效率相对标杆企业较低。  财务状况分析。公司资金流较为紧张，净负债率高于万科等标杆企业；在现金流支出方面，公司 2010 年为政府代建衡阳工业园支出约 5 亿元，占用了公司发展的资金，而拿地扩张则略为保守，仅支出销售回笼现金流的 20%用于拿地。  盈利预测与投资评级。由于调控影响，短期内地产企业资本市场融资停止，我们按照公司现有资产盈利水平对公司进行估值。我们预计公司 2011 年每股收益在 0.92-1.32 元之间，我们测算公司 NAV 价值为 10.02 元，目前公司股价相对公司 NAV 溢价 40%，同万科等企业相比，公司运营效率较低，按照 NAV平价和 2011 年 11 倍的动态市盈率，参照较保守的盈利预测对公司进行估值，公司合理价值是 10.1 元，公司目前股价受送股影响大幅上涨，调整公司评级为持有评级。 重要财务指标 单位:百万元主要财务指标 2010 2011E 2012E2013E营业收入 3919 3000 3800 4000 收入同比(%) 124%-23% 27%5%归属母公司净利润 269 205 278 176 净利润同比(%) 328%-24% 36%-37%毛利率(%) 31.2%34.8% 34.2%25.0%ROE(%) 13.6%9.6% 11.5%6.8%每股收益(元) 1.21 0.92 1.25 0.79 P/E 12.16 15.94 11.76 18.58 P/B 1.66 1.52 1.35 1.26 EV/EBITDA 9 12 9 13 研究员：张绍坤 (执业证书编号：S0640511010008) 电话：0755-83689044 Email：Zskscstock@yahoo.com.cn 联系人：刁志学、毛艳琼 电话：0755-83520492 Email：diaozhixue@163.com 6－12 个月目标价 10.1 元 当前股价 14.7 元 投资评级 持有 基础数据 上证指数 2878 总股本（亿股） 2.22 流通 A 股（亿股） 1.67 流通 B 股（百万股） 0.00 流通 A 股市值（亿） 24.57 总市值（亿） 32.75 每股净资产（元） 8.9 ROE（10） 13.6 资产负债率 70.26 动态市盈率 12.16 动态市净率 1.66 近一年股价表现 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%10-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-02020406080100120140160180成交金额中航地产上证综合指数 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2[中航地产（000043)研究报告] 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 目录 一、公司短期业绩释放...........................................................................................................................................3 二、公司战略方向及优势.......................................................................................................................................3 2.1，公司财务分析.........................................................................................................................................4 三、业绩预测与估值...............................................................................................................................................5 图表目录 图表 1 公司分业务收入情况......................................................................................................................... 3 图表 2 各公司运营效率比较......................................................................................................................... 3 图表 3 公司资产负债率持续上升................................................................................................................. 4 图表 4 财务状况有待改善............................................................................................................................. 5 图表 5 管理和营销费用率仍较高................................................................................................................. 5 图表 6 各公司 2011 年动态市盈率比较....................................................................................................... 6 图表 7 各公司NAV比较...................................................................................................................................6 图表 8 公司财务报表预测............................................................................................................................. 7 3[中航地产（000043)研究报告] 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 一、公司短期业绩释放 公司于 2 月 26 日公布 2010 年公司年报，全年公司实现营业收入 39.2 亿元，同比增长 123.7%；实现利润总额 4.36 亿元，同比增长 193%，实现每股收益 1.2 元/股，同比增长 208%，公司业绩短期内释放。 房地产业务全年实现地产销售面积 30.5 万平方米、销售合同额 23.7 亿元。南昌中航国际广场、惠东中航城、昆山中航城、赣州中航城、新疆中航翡翠城和成都中航城市广场等项目的销售都超过预期，超额完成了年度销售目标。存量资产周转率达到 0.69，周转速度较快，但同万科、保利、中海等行业龙头相比，仍存在一定差距。地产业务营业利率率达到 12.5%，处于行业一般水平。公司房地产业务运营效率仍有提升的空间。 物业管理和酒店业务业务继续扩张。2010 年物业管理公司相继获得全国人大机关办公楼、国家司法部新办公楼、国家图书馆、广东移动全球通大厦、香港城市大学、富士康公司等 43 个优质项目，并成功中标深圳大运村项目，成为第 26 届大运会物业服务商。酒店业务方面，共青茶山迎宾馆、天津空港格兰云天大酒店、南昌格兰云天国际酒店、扬州中集格兰云天酒店（2011 年 1 月 8 日试业）相继开业，目前酒店管理公司连锁酒店的数量已达十二家。公司物业管理和酒店业务收入分别同比增长 21.7%和 20%,两行业营业利润率分别为 5.3%和 7.4%。 图表 1 公司分业务收入情况 主营业务项目分类 营业收入 营业成本 营业利润 酒店、服务业务收入 357,664,315.69 75,941,102.47 26,462,017.81 地产业务收入 2,993,395,294.56 2,157,149,265.49 374,237,654.59 物业管理业务收入 568,286,607.18 464,521,147.39 30,123,433.89 合计 3,919,346,217.43 2,697,611,515.35 430,823,106.29 主营业务项目分类 营业利润率 营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）酒店、服务业务收入 7.40% 20.12% 14.30% 地产业务收入 12.50% 204.02% 186.09% 物业管理业务收入 5.30% 21.07% 26.22% 资料来源：公司 2010 年年报 图表 2 各公司运营效率比较 存量资产周转率 华润置地 中国海外 金地 保利 万科 荣盛 中航地产 Dec-09 0.34 0.56 0.60 0.81 0.53 0.92 0.67 Dec-10 0.58 1.01 0.66 1.10 1.20 0.67 0.69 数据来源：各公司公告 中航证券金融研究所 二、公司战略方向及优势 公司期望通过坚持差异化竞争战略，抓住城市化进程和工业向中西部转移的机会，选择一线城市的新 4[中航地产（000043)研究报告] 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 兴区域和二三线地区具有良好发展潜力的城市，充分发挥多业态协同优势，通过“中航城”模式的快速