证券研究报告-深度报告 HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 房地产 本轮反弹到底能走多远？ ——对地产反弹的一些认识维持 标配 分析师：桂长元 投资咨询执业证书编号：S0630208020059 联系信息： 021-50586660-8623 gcy@longone.com.cn 日期 分析：2011 年 01 月 14 日 行业表现 行业适度估值修复 自 2010 年 12 月 31 日以来，地产板块开始反弹，并引领金融板块上攻，大盘止跌回升。截至 12 日，地产板块已经上涨 8%，位居所有行业之首，个股呈普涨态势，其中金地集团因销售业绩好转上涨幅度达到20%，保利地产紧随其后为 18%。行业估值水平得到适度修复，主流地产股 2011 年 PE 为 10-12 倍，NAV 普遍折价 15-20%，总体而言，行业估值水平仍处历史低位。 本轮反弹驱动力 2011 年 01 月 4 日，我们在《交投活跃，抢反弹最佳时点——2010年 12 月份房地产行业月报》中率先指出，看好地产近期反弹行情，原因有三：第一，1 月份起，地产公司年报将依次披露，龙头企业的业绩有超预期可能，年报行情将就此展开；第二，行业政策面进入真空期，部分城市政策如北京、上海在二套房认定方面存在偏暖迹象；第三，目前行业估值底部已经市场探明，股价具有很高的安全边际。 -10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%10-1110-1110-1110-1110-1210-1210-1210-1210-1210-1210-1210-1211-0111-0111-01050001000015000200002500030000本轮反弹能走多远 2010 年地产股走势表明，每次反弹均因房产税传闻而告终，8-10倍 PE 条件下地产每轮反弹都上涨了 25%。本轮反弹到底能走多远，将取决于 2011 年政策出台的时间节点和调控力度，考虑到时间窗口多发生在每年 3-4 月、9-10 月，我们认为本轮反弹有望持续，反弹幅度有望突破20%。 成交金额房地产(申万)上证综合指数 相关研究报告 1.《08 下半年房地产行业投资策略报告》2008/6/27 2.《把握低利率时代行业投资机会—09 年房地产行业投资策略报告》2008/12/13 3.《通胀预期之下成交或将延续高增长--09 年下半年房地产行业投资策略报告》2009/6/22 4.《一半是海水，一半是火焰--房地产行业 10 年投资策略》2009/12/85.《风雨过后总是晴--房地产行业2010 下半年投资策略》2010/7/9 6.《调控市道也有投资机会-2011 年投资策略》2010/12/8房产税试点或将引发下一轮反弹 2011 年 1 月，重庆市长黄奇帆在市政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。预计房产税会被当做调控措施推出，2011 年三、四月份推出可能性很大。由于房产税法理基础不牢、涉嫌重复征税等问题，我们认为政府首次推出应以偏宽松为主，征收范围与力度低于预期的可能性较大。 逢低买入，建议投资者“标配”地产 受宏观经济因素扰动，地产股可能会出现适度小幅回调，但近期反弹有望延续，建议投资者逢低买入。目前地产股 2011 年业绩高度锁定，市销率约为 1 仅高于家用电器行业，股价至少还有 10%的修复空间。个股方面，我们重点推荐万科、保利地产、首开股份、苏宁环球、中南建设、中天城投、滨江集团。 1市场有风险，投资需谨慎 深度报告正文目录 一、地产缘何反弹？ .............................................................................. 3 1、估值适度修复 ............................................................................... 3 2、上涨符合预期 ............................................................................... 3 二、本轮反弹能走多远？ .......................................................................... 4 1、政策面决定反弹高度 ......................................................................... 4 2、力度与房价高度正相关 ....................................................................... 5 3、政策时间节点 ............................................................................... 7 4、政策选择空间 ............................................................................... 7 图表目录 图 1：地产股上涨两个星期，涨幅 8%................................................................. 4 图 2：全国房价走势总体平稳（单位：元/平米）...................................................... 5 图 3：全国房价同比涨幅趋缓....................................................................... 5 图 2：北京商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 5 图 3：天津商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 5 图 4：上海商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 6 图 5：杭州商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 6 图 6：苏州商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 6 图 7：宁波商品房成交均价（单位：元/平米）........................................................ 6 图 8：深圳商品住宅成交均价（单位：元/平米）...................................................... 6 图 9：广州商品房成交均价（单位：元/平米）........................................................ 6 图 10：武汉商品住宅成交均价（单位：元/平米）..................................................... 7 图 11：长沙商品房成交均价（单位：元/平米）....................................................... 7 表 1：地产涨幅居申万 23 个行业之首................................................................ 3 表 2：金地、保利等标杆企业表现抢眼............................................................... 3 表 3：主流地产公司估值仍处历史低位............................................................... 3 表 4：重庆、上海两地房产税传闻汇总............................................................... 8 2HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 市场有风险，投资需谨慎 深度报告一、地产缘何反弹？ 1、估值适度修复 自 2010 年 12 月 31 日以来，地产板块开始反弹，并引领金融板块上攻，大盘开始止跌回升。截至 1 月12 日，地产板块已经上涨 8%，位居所有行业之首，个股呈普涨态势，其中金地集团因销售业绩好转上涨幅度达到 20%，保利地产紧随其后为 18%。行业估值水平得到适度修复，主流地产股 2011 年 PE 为 10-12 倍，NAV普遍折价 15-20%，总体而言，行业估值水平仍处历史低位。 表 1：地产涨幅居申万 23 个行业之首 地产 金融 钢铁 有色金属 采掘 信息设备 交通运输 化工 食品饮料 医药年初以来涨幅 6.22% 2.18% 3.03% -4.87% -1.00% -2.95% 1.29% -0.99% -3.21% -4.41% 数据来源：WIND 表 2：金地、保利等标杆企业表现抢眼 金地集团 保利地产 鲁商置业 深振业 招商地产 首开股份 滨江集团 中南建设 万科 亿城股份 荣盛发展年初以来涨幅 19.4%18.0% 16.0% 13.9% 12.9% 11.9% 11.7% 11.0% 9.1% 6.4% 6.2% 数据来源：WIND 表 3：主流地产公司估值仍处历史低位 证券 公司 股价PB NAV 折价率 投资评级代码 简称 2011-1-12 09A 10E 11E 09A 10E 11E元/股000002 万科A 9.03 0.48 0.64 0.81 19 14 11 2.3 11.0 -18% 买入000024 招商地产 18.01 0.96 1.29 1.60 19 14 11 1.6 22.5 -20% 买入600048 保利地产 14.75 1.06 1.06 1.35 14 14 11 2.1 14.9 -1% 买入002146 荣盛发展 15.25 0.73 0.66 0.92 21 23 17 3.9 16.6 -8%