九龙仓集团（4 HK）-我们认为稳健的资产业务正在步入正轨

码头控股（4香港）评分：1我们认为，稳步推进的稳固资产业务建筑与房地产：香港CFA乔纳斯（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 58.25市场数据恒指23,166.22市场帽（十亿美元）18.71电动车（10亿美元； 10E）20.87每天平均3个月至（百万美元）29.97分享优秀（米）2,754自由浮动（％）50.0重大的股东会德丰公司汇率表现（％）*(50.0%)港元/美元7.7631M 3M600万绝对3.626.436.8相对的3.313.919.6资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标 mark.chang@hk.daiwacm.com中小盘（地区）市盈率（x）18.216.915.1PCFR（x）14.012.711.6EV / EBITDA（x）14.412.310.9PBR（x）1.11.11.0股息收益率（％）1.92.02.1净资产收益率（％）6.66.67.0资产回报率（％）4.14.24.5净债务权益（％）相对于同业19.718.516.3下面相对于历史下面资料来源：大和的预测收入汇总十一月07十一月08十一月09到12月31日2009 mark.chang@hk.daiwacm.com中小盘（地区）收入17,55319,51023,15725,604同比（％）10.111.218.710.6息税折旧摊销前利润10,03011,25213,08414,563同比（％）11.112.216.311.3净利6,4247,9938,6109,630同比（％）53.224.47.711.8每股盈利（港元）2.3332.9023.1263.497同比（％）52.724.47.711.8CFPS（港币）3.4743.7764.1644.532霍oph（852）2532 43801.0001.0001.0501.100运输–航空和价格和相对表现我们已经研究了码头集团的最新发展。影响力十月份海港城和时代广场的零售销售继续强劲，分别同比增长33％和22％（这分别比9月份的同比增长22％和15％有所提高）–迄今为止，这两个购物中心的销售额分别增长31.5％和21.4％ ， 分别。我们认为，国庆假期期间内地购物者的消费增加是这两个购物中心表现强劲的主要原因之一，并且我们估计，内地顾客现在约占海港城零售消费的40％。办公组合似乎也有希望，因为来自东部九龙新供应的威胁或多或少似乎已经结束，时代广场和海港城的现货租金都在上涨（每平方英尺租金分别达到30年代和20年代的最高水平）。尽管我们认为该集团2010财年的办公室租金可能仍受到负租金调升的影响，因为该公司续签了2007年签订的高租金租赁合同，但我们预计其办公室投资组合在2011财年将实现正租金调升。中国业务似乎步入正轨。该集团在中国的合同销售额已超过70亿人民币，这是其8月份指导的70亿人民币的高端，这要归功于其苏州和上海项目的强劲销售。同时，上海会德丰广场第一期（低层）的预租价格已超过80％，约为人民币250元/平方米，我们预计该集团将在未来几个月内以更高的价格释放更高的楼层。由于提前完成在中国的合同销售，该集团计划有选择地收购具有战略重要性的城市的黄金地段。它刚刚以10亿元人民币（AV = Rmb8,063 / sq.m）的价格在武汉市中心收购了一块土地，我们认为这是在武汉市建立土地储备的尝试，此前武汉已在武汉市完成了时代广场项目的建设并售罄。 （两年前，武汉时代广场项目的最新均价约为每平方米15,000元人民币）。（HK $）75.0056.2537.5018.750.00相对恒指2001631258850估价我们继续将码头视为一种资产，目前的交易价格为34％07/11 08/5 08/11 09/5 09/11 10/5 10/11资料来源：彭博社，大和预测修订(%)2010财年2011财年2012财年收入变动0.00.00.0净利润变动0.00.00.0EPS变化0.00.00.0资料来源：大和的预测公允价值估值（港币/小时）58.25方法资产净值主要假设相对于资产净值的价格资料来源：大和银行预测较2011年底每股资产净值79.80港元折让。自1990年以来，该股的平均交易价较其当前的资产净值折让31.2％，但折让幅度较小，1997年前为15.2％，至26.8％。催化剂与行动我们认为，该集团在香港和中国的业务所取得的持续进展令人放心，并预示着其进一步评级的前景。 我们认为，其强劲的经常性收入以及其在中国房地产销售利润方面取得的进展，意味着该股的收益和下行风险较低，我们认为该股在可能的重估下具有进一步的上涨空间。 我们保持我们的（买入）评级及目标价58港元。25，是基于我们2011年底预测的每股资产净值79港元折让27％（1997年之前的历史资产净值折让的上限）。80全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。 页大和研究更新公司背景九龙仓控股有限公司（Wharf Holdings）是香港最大的房地产投资者之一，拥有两个主要物业，海港城和时代广场，占其资产和营业利润2010年11月29日乐队（港元）HK $ 52.750004.HK不适用不适用价钱（11月29日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额 的60％以上。 除了投资物业组合外，该公司还在港口以及媒体和电信行业进行投资。 近年来，它一直在扩大在中国的投资，并且长期目标是在香港拥有约一半的资产，在大陆拥有一半的资产。九龙仓集团 –财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至12月31日2010年2011年2012年截至 12月 31日2010年2011年2012年物业销售现金和短期投资租金收入库存。1 其他应收账款总收入其他流动资产其他的收入流动资产总额齿轮固定资产SG＆A商誉和无形资产其他操作 花费其他非流动资产息税前利润总资产净利息公司 /（ exp。）短期债务Assoc / forex / extraord。/其他应付账款税前收益其他流动负债税流动负债合计最小 诠释/ pref。 div。/其他长期债务净利润（报告）其他非流动负债净利润（ad。）负债总额每股收益（报告）（港币）股本EPS（adj。）（港元）储备金/ R。E．/其他每股股息（港元）股东权益息税前利润（adj。）少数群体利益息税折旧摊销前利润）权益总额净债务/（现金） 现金流量（港币百万元）键比率一年至12月31日2010年2011年2012年一年至12月31日2010年2011年2012年除税前溢利销售额 –同比％折旧及摊销息税折旧摊销前利润） –同比％已付税款净利润（ ad。） –同比％营运资金变动 EPS（ adj。） –同比％其他运行 CF项目 EBITDA利润率％（ad。）经营现金流量息税前利润率％（adj。）资本支出净利润率％（adj。）净（收购）/处置净资产收益率（％）其他投资CF项目广告支出回报率（％）投资产生的现金流量ROCE（％）债务变动资本回报率（％）净股发行/（回购）净负债对权益（％）已付股息有效税率（％）其他融资CF项目应收账款（天）筹资活动产生的现金流量应付款（天）外汇效应/其他净利息保障（x）现金变动净派息率（％）关键假设 PBR。 22010年租金收入总额（百万港元）租金EBIT（港币百万元）十一月07十一月08十一月09香港已完成投资物业的面积（平方米）十一月07十一月08十一月09帽）20082009 mark.chang@hk.daiwacm.com中小盘（地区）0.3倍20082009 mark.chang@hk.daiwacm.com中小盘（地区）区域研究负责人；泛亚研究长寿7103,0653,9856,5747,889宫部15,88618,41212,00110,6029,504 nagahisa.miyabe@hk.daiwacm.com6,5527,2297,4818,0798,725区域研究112107268404421共同负责人8,6787,2598,0448,5048,990克雷格（Craig IRVINE）（852）2848 44851,7274,5545,1205,6216,012 craig.irvine@hk.daiwacm.com15,94017,55319,51023,15725,604中国研究主管；首席经济学家（大中华区）明春17,28018,78419,65421,95822,960太阳137152216365389 mingchun.sun@hk.daiwacm.com35,00541,85737,04338,58538,897宏观经济（香港，(5,400)(6,069)(6,721)(8,626)(9,565)中国）119,593134,002146,709150,710156,099赖凯文（852）2848 4926(1,646)(1,606)(1,754)(1,812)(1,865) kevin.lai@hk.daiwacm.com297297302315321战略（区域）科林·布拉德布雷（区域主管(1,392)(1,301)(1,345)(1,390)(1,462)策略师）13,65914,30518,09818,80020,003 colin.bradbury@hk.daiwacm.com7,6398,7299,90711,69413,101战略168,554190,461202,152208,410215,320（地区）(909)(338)(468)(506)(553)谭汉汉（852）2848 44264,4438,3286,5604,6802,240 munhon.tham@hk.daiwacm.com(616)1,7491,211354414房地产开发商（洪6,9248,2409,23510,12011,256孔）6,11410,14010,65011,54112,962nas（Jonas KAN）（香港研究主管；区域1,4251,6811,7821,8901,965属性(1,159)(1,524)(2,125)(2,321)(2,686) jonas.kan@hk.daiwacm.com12,79218,24917,57716,69015,461协调员；香港及中国地产联席主管）(761)(799)(532)(610)(646)所有行业（中国）；泛亚33,56631,51630,56530,62130,212研究4,1947,8177,9938,6109,630朱红霞（852）2848 446016,33918,53219,65820,15621,235 hongxia.zhu@hk.daiwacm.com4,1946,4247,9938,6109,630银行（中国香港）吴W（中国香港负责人62,69768,29767,80067,46766,908银行业）1.5282.8382.9023.1263.497 grace.wu@hk.daiwacm.com2,7542,7542,7542,7542,754银行业务（香港，1.5282.3332.9023.1263.497中国）96,740112,456124,518131,033138,300霍oph（852）2532 43800.8001.0001.0001.0501.100 sophia.huo@hk.daiwacm.com99,494115,210127,272133,787141,054银行（中国香港）奎妮7,6398,7299,90711,69413,101胡桐6,3636,9547,0807,1567,358 queenie.poon@hk.daiwacm.com9,03110,03011,25213,08414,563保险168,554190,461202,15220