房地产行业10月月报：缩量将持续,板块估值优势渐显

第一创业证券有限责任公司 请务必阅读正文后免责条款部分 2010年11月18日 缩量将持续；板块估值优势渐显 ——房地产行业10月月报 报告要点： z 行业动态 9 国内房地产市场动态 1-10月销售累计增速企稳，10月同比小幅回落 开发投资10月同比增长36.51%，连续4月回落之后现反弹 10月土地购置费同比增长79.19%，累计增速持续回落，但维持高位 10月新开工与施工增速明显反弹 9 美国房地产市场动态 9月新屋售价小幅回落，销量跌幅收窄 9月成屋价格现下滑趋势，销量同比维持较大跌幅 z 10月国内重点城市成交统计 本月 上月 环比 同比 套数 同比上海18 48020041-8%-39%148,736-40%杭州5 9768532-30%-37%43,505-44%南京6 3497856-19%-22%48,904-37%北京9,94313,441-26%-36%99,279-33%天津10,29310,2890%-18%87155-24%济南2 204168331%深圳5 1655756-10%-14%32,900-45%厦门1 76817173%-9%15102-48%中部武汉12,50212,642-1%10%1 124923%西部重庆29,81327,6688%环渤海区域珠三角区域1-10月累计城市10月成交套数长三角区域区域 z 11月份投资策略 10月的房地产板块走势较强，其原因主要是通胀概念炒作，我们在四季度投资策略中曾指出，因为限购和限贷等政策已经阻断了基于通胀预期而产生的保值需求，房地产并非通胀受益板块，因此，我们建议对板块的超预期上扬保持谨慎。事实证明，后期地产股的走势确实符合我们的判断。 对于11月的市场，基本面方面，政策调控之下，成交缩量将会持续，考虑到市场降温是个缓慢的过程，缩量幅度可能不会太明显；开发商财务状况尚在可控之内，价格短期难言松动。估值角度，地产股经过月初调整之后，绩优公司估值再次回到历史低位。综合来看，除非遭受宏观层面较大的冲击，我们认为地产板块的下跌空间已经有限。操作上，我们建议短线资金可以寻机参与反弹，左侧交易的价值投资者可以尝试建仓。个股方面建议关注万科A、滨江集团、云南城投等。 行业研究报告 房地产行业 评级：中性（维持） 第一创业研究所 陈晓波 S1080209110063 电话：0755-2583 2872 邮件：chenxiaobo@fcsc.cn 行业基本数据 A股流通市值（亿元）： 6974 总市值（亿元）： 10795 行业平均PE(X) ： 22.88 本月房地产与沪深300指数表现 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%10月8日10月10日10月12日10月14日10月16日10月18日10月20日10月22日10月24日10月26日10月28日10月30日11月1日房地产(申万)上证综合指数 相关报告： 1、 推盘大增，市场面临考验-8月月报 2、 推盘渐增致成交反弹持续，去化率定大局-7月月报 3、 业绩面临修正，参与反弹需谨慎-5月月报 4、 调控超预期，短期机会难觅-4月月报 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 1、行业动态 1.1、国内房地产市场 z 1-10月销售累计增速企稳，10月同比小幅回落 国家统计局公布，2010年1-10月，房地产销售面积累计为72428万平米，同比增长9.13%，增速较9月回升1个百分点；其中10月份单月销售9278万平米，同比下降16.01%，较9月略有回落。 图1：销售面积月度变化 -80.00%-40.00%0.00%40.00%80.00%2006-3-312006-7-312006-11-302007-3-312007-7-312007-11-302008-3-312008-7-312008-11-302009-3-312009-7-312009-11-302010-3-312010-7-31销售面积累计同比当月同比 资料来源：国家统计局 z 开发投资10月同比增长36.51%，连续4月回落之后现反弹 10月份单月开发投资同比增长60.70%，增速较9月明显提升，提升了约30个百分点。至10月累计开发投资同比增长36.51%，连续4月下滑之后首次出现反弹。 图2：开发投资月度变化 0%10%20%30%40%50%60%70%2006年3月2006年7月2006年11月2007年3月2007年7月2007年11月2008年3月2008年7月2008年11月2009年3月2009年7月2009年11月2010年3月2010年7月开发投资当月同比累计同比 资料来源：国家统计局 请务必阅读正文后免责条款部分 2 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 z 10月土地购置费同比增长79.19%，累计增速持续回落，但维持高位 10月份土地购置费895亿，同比增长63.60%，较9月份的86.65%回落约20个百分点。至10月，累计土地购置费用8006亿，同比增长79.19%，增速持续回落。 图3：土地购置费月度变化 -57%-27%3%33%63%93%123%153%2006年3月2006年7月2006年11月2007年3月2007年7月2007年11月2008年3月2008年7月2008年11月2009年3月2009年7月2009年11月2010年3月2010年7月土地购置费用累计同比当月同比 资料来源：国家统计局 z 10月新开工与施工增速明显反弹 10月份新开工面积13.18亿平米，同比增长55.82%，较9月增速回升超过12个百分点；10月份施工面积36.98亿平米，同比增速为34.22%，增速环比明显反弹，环比提高了23个百分点。 图4：新开工面积、施工面积月度变化 -30%20%70%120%170%2006年3月2006年7月2006年11月2007年3月2007年7月2007年11月2008年3月2008年7月2008年11月2009年3月2009年7月2009年11月2010年3月2010年7月新开工面积累计同比当月同比-20%0%20%40%60%80%2006-3-312006-7-312006-11-302007-3-312007-7-312007-11-302008-3-312008-7-312008-11-302009-3-312009-7-312009-11-302010-3-312010-7-31施工面积累计同比当月同比 资料来源：国家统计局 请务必阅读正文后免责条款部分 3 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 1.2、美国房地产市场动态 z 9月新屋售价小幅回落，销量跌幅收窄 9月份，美国新建房屋销售价格同比上升3.32%，呈小幅波动态势；9月销售量同比下降20%，跌幅有所收窄。 图5：美国新屋销售价格与销量月度变化 -80.00%-40.00%0.00%40.00%2005年1月2005年5月2005年9月2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月新建房屋销售同比平均售价同比 资料来源：Bloomberg z 9月价格现下滑趋势，销量同比维持较大跌幅 9月份美国成屋销售价格同比下降2.09%，近几月表现出下滑的态势；销售量增速同比下降19.11%，较8月略有收窄。 图6：美国成屋销售价格与销量月度变化 -40.00%0.00%40.00%80.00%2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月成屋销售同比售价同比 资料来源：Bloomberg 请务必阅读正文后免责条款部分 4 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 2、本月国内重点城市成交统计 表1：重点关注城市月度成交变化 成交套数 1-10月累计 区域 城市 本月 上月 环比 同比 套数 同比 上海 1848020041-8%-39% 148,736-40%杭州 59768532-30%-37% 43,505-44%长三角区域 南京 63497856-19%-22% 48,904-37%北京 9,94313,441-26%-36% 99,279-33%天津 10,29310,2890%-18% 87155-24%环渤海区域 济南 2204168331% 深圳 51655756-10%-14% 32,900-45%珠三角区域 厦门 176817173%-9% 15102-48%中部 武汉 12,50212,642-1%10% 1124923%西部 重庆 29,81327,6688% 资料来源：第一创业证券研究所、各房管局 表2：主要城市月度成交统计 050001000015000200002500030000350002010年10月2010年5月2009年12月2009年7月2009年2月2008年9月2008年4月2007年11月2007年6月2007年1月-100%-50%0%50%100%150%200%上海月签约环比同比 05,00010,00015,00020,00025,0002010年10月2010年8月2010年6月2010年4月2010年2月2009年12月2009年10月2009年8月2009年6月2009年4月2009年2月2008年12月2008年10月2008年8月2008年6月2008年4月2008年2月2007年12月2007年10月2007年8月2007年6月2007年4月2007年2月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%北京月签约环比同比 请务必阅读正文后免责条款部分 5 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 研究报告 02,0004,0006,0008,00010,00012,0002010年10月2010年5月2009年12月2009年7月2009年2月2008年9月2008年4月2007年11月2007年6月2007年1月-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%深圳月成交环比同比 020004000600080001000012000140002010年10月2010年5月2009年12月2009年7月2009年2月2008年9月2008年4月2007年11月2007年6月2007年1月-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%南京月成交环比