CRIC四季度房地产市场形势会议纪要：四季度价格可能会到低点

请务必阅读正文之后的免责条款部分 研究报告/行业研究2010年10月10日 房地产 署名人：李少明 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 评级调整： 维持 行业基本资料 上市公司家数 112 总市值（亿元） 8998 占A股比例（%） 3.23% 平均市盈率（倍） 114.47 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -2.13 10.93 -19.02 上证综合指数 1.61 13.40 -12.18 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2009/102010/12010/52010/8082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-靴子陆续落地，机会在逼近》2010-9-30 《房地产-新盘上市量大幅上升，价格较年内高点明显下降 --24个城市周交易快报（9.20-9.26）》2010-9-28 房地产行业 看好四季度价格可能会到低点 中投证券-CRIC四季度房地产市场形势会议纪要 10 月 8 日中投证券与 CRIC 研究中心联合举办了房地产市场电话会议。报告记录了电话会议的主要内容。 投资要点： „ 中投证券房地产观点： 市场预期一个个政策利空靴子落地，房产税的出台也是为时不远。四季度主要城市出现价跌量增是大概率事件，当前房地产板块的估值已经接近了历史的低位，中长期的投资价值凸现，短期内，我们谨慎“看好”行业，建议寻找机会介入。我们继续看好在竞争中优势更加突出的万科、招地、保利和世茂股份，四季度销售增长迅速的招地、滨江、环球、世茂等公司，以及价值严重低估的亿城和泛海等等公司。„ CRIC研究中心总经理陈啸天先生的观点： ¾ 九月份典型城市成交量环比普遍增长50%以上。 ¾ 九月底和“十·一”期间，进一步的调控政策出台，市场整个风向发生了比较明显的调整，成交量降的比较厉害，超出了我们之前很大的预期。 ¾ 1-3 季度对整形势和市场判断正确的房地产企业的业绩非常不错，其中，万科业绩最出色，录得销售金额692亿元。如果没有调控的话，不排除会有更多的企业创造新的业绩。销售额：万科第一 692 亿，同比增长 60%。保利第二 405亿，中海第三399亿。第20名招地、合景泰富95个亿，排名前列的增长明显。今年业绩好的企业最重要的是对整个大形势和大市场的把握和判断上是正确的；反应快的企业业绩比较好。 ¾ 对上海的细则的六点判断：1、从横向比较来看，这个细则是基于预期的，细则可能是低于预期。2、从政策出台的时间来看，这次政策的时机点把握的很好，主要是以稳定为主，并不激进。3、第三套停贷和限购叠加起来，杀伤力很大。4、关注浦东星河湾风向标楼盘，目前看高端物业受到的影响会比较大。5、出租型物业的租金估计会往上调，房产税做好了出台的准备工作，这个是跑不掉的。6、限贷、限购和房产税都是为了打压需求，三线城市可能成为资金的下一个目标。 ¾ 现在整个调控是高压的，也是比较紧的，从9月底到10月份，风向明确了。1、价格不许涨了。2、这轮调控的周期从现在算下来至少是一年。房产税一旦出来，肯定不是半年的周期，至少是一年到一年半的周期。后面价格还会进一步的调整，到年底可能会有一个相对的低位。 ¾ 从企业的角度来看，今年业绩不错的明年有成长压力的，从四季度开始，降价的动力会不强；前三季度销售增长不明显离业绩指标较远的，会进行积极作价格调整；今年有一定业绩的，但是还希望创造新高的也会积极作价格调整。 ¾ 行情不好时企业有两种行为：一个是企业不动，先看市场，让市场先动；另一个是，有较大任务压力的企业会跟着市场变动。 风险提示： 注意信贷收紧、融资受限、成本上升、调控带来的影响远超预期等的风险。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/10 中投证券-CRIC四季度房地产市场形势会议纪要 时间：2010年10月8日星期五下午 演讲人：中国房产信息集团（CRIC）研究中心总经理陈啸天 中投证券房地产观点： 9月29号，国家出台一系列的严控的调控政策遏制部分城市房价过快上涨以来，深圳在9月30日出台了限购令，上海10月7日也出台了调控的细则，市场预期一个个政策利空靴子落地，房产税的出台也为时不远。我们认为四季度主要城市出现价跌量增的概率是相当大的，当前房地产板块的估值已经接近了历史的低位，中长期的投资价值凸现，短期内，我们谨慎看好行业，建议寻找机会介入。我们继续看好在竞争中优势更加突出的万科、招地、保利和世茂股份，四季度销售增长迅速的招地、滨江、环球、世茂等公司，以及价值严重低估的亿城和泛海等等公司。 市场各方对于未来楼市走势又是怎么样看的呢？下面听听来自中国房地产信息集团（CRIC）研究中心总经理陈啸天先生的看法。 一、主题演讲 陈啸天总经理：大家好！今天给大家介绍三个方面的数据和内容。 1、关于9月份的数据情况以及“十·一”期间我们典型城市的成交情况。 2、为大家汇报一下我们在10月1号出的前三季度房地产企业的业绩。 3、我们怎么样看待目前上海的细则以及后面会有什么样的影响。 第一、 九月份的数据 9 月份绝大多数一线、二线、三线城市成交反弹非常迅速和非常厉害，大概有 20 多个城市很典型。一线的京、沪、穗、深，二线的南京、杭州、天津、重庆、武汉等等这些城市，包括三线很多城市，合肥、无锡、苏州、贵阳、兰州等这些三线城市，九月份普遍的成交量环比增长50%以上。这轮调控从4月15号开始，到了6月份市场开始有所回暖，7、8月环比有所增长，到了一个相对的高位。 九月底和“十·一”期间，政策陆续出台，我们发现整个风向发生了比较明显的调整，成交量降的比较厉害。比如说我们在统计所有的企业前三季度销售业绩的时候，9月30号很多企业都在赶贷款的政策，很多公司 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/10 把这个量能够尽快的签合同的就签合同，能够尽快备案的都尽快备案。 10 月 1 号很多企业都在赶业绩，当时已有很多企业感到风向不是很好，整个“十·一”期间的情况是非常糟糕的，10月1-7号这七天和“十·一”之前的9月20-26号相比。 一个券商同行的数据，说今年的国庆期间和去年的国庆期间相比，大概少多少。但我感觉每一年的市场环境都不一样的，每一年企业也是不一样的。所以说环比的意义比同比的意义更强，我这边用环比的数据来看“十·一”期间的环比数据跌了 50%。原来我们说“十·一”期间的量会涨的比较快，但是看来这个成交量还是比较低的，也是超出了我们之前很大的预期。 所以整个“十·一”期间除了深圳和广州这两个城市的成交量还不错，大概都是成交了大概 2000 套左右商品住宅，深圳和广州的成交量比较好，我看了将近30个城市，普遍来看都是环比跌掉了50%。 第二，1-3季度企业的业绩 我是每个季度过完的第一天我都会发布中国房地产企业销售业绩的榜单，我跟所有的企业每个项目有一个签单，我可以很及时的把很多企业的业绩发布出来，当然包括有一些企业自己都不一定有的这个数据，但是我可以先发掉，这个数据我们已经发了很多期了，发了将近一年多的时间，很多同行都是比较认可的。 截止到前三季度，我们从销售额上来看，排名第一的是万科，达到了 692 个亿，同比去年增长 60%。第二个是保利，第三个是中海，保利是405个亿，中海是399个亿。前六名里面，万科达到了690多亿，第六名绿城是320多个亿，第二名保利是405个亿，这个差距已经不大了。前六名里面，万科跑的很快，保利第二名，中海第三，恒大第四，绿地第五。这是从整个行业的业绩来看，今年和去年相比，普遍增长了 50%，这个增长还是比较明显的。前20名里最后一个是95个亿，这也是非常厉害的。 从销售面积来看，恒大排名第一，今年前三季度卖出了600万平方米，去年大概卖了450万平米，也增长了将近30%（成交金额有了50%的增长），第二名万科588万平方米，第三名保利485万平方米，第四名绿城455万平方米，第五名碧桂园 400 万平方米(去年卖的比较好，今年可能是增长了 70%)，第六名中海 356 万平方米（。成交面积也有一定的增长），这个增长里面我们感觉到有几个比较明显的特点。 1、今年我感觉在1季度把握好时间和把握好机会的企业实际上是很多的，在去年年底的时候，我知道我们都是为了放量，今年的量放的很厉害，后面他们的反应也是比较快的。恒大是率先降价的，万科随后，之后是绿城。我觉得今年的企业，最重要的一点不是能够做的多好，而是对整个大形势和大市场的把握和判断上是正确的。今年整个市场经历过了一波三折，在这一波三折里面，企业的业绩更多在于企业对节点的把握和控制上，这个把握控制好了，企业的业绩自然就上去了。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/10 近期很多企业在说我们年底有很大的量要上，这个量我们要集中在第四季度，结果现在整个的第四季度的调控又来了，所以也有一些压力和麻烦。这个情况我已经发给新浪了，新浪地产网的首页大家都可以看一下，我把整个的访谈和报告放上去了。 2、反应快的一些企业业绩会比较好。今年有不少企业在前三季度基本上完成了全年的目标的70%，恒大也好，万科也好，包括中海也好，第三季度的业绩实际上很好。恒大今年的目标是 400 亿，到了九月份已经完成了375亿了，万科的目的是800亿（已完成692亿），保利是500个亿，现在已经完成了405亿。 在这个环境下，我们看到企业的业绩还是非常不错的。如果没有调控的话，今年不排除会有更多的企业创造新的业绩。 第三、对上海的细则有六点判断 细则主要内容。第三套暂停商业贷款，但是有一点不一样，把公积金贷款也停止了。还有限购，本市和外省市居民只能在本市购买一套商品住房，也包括二手住房也是。2、供应这一块，供应有两个动作，一个就是动迁配套这一块的商品房，原先是满5年才能上市，现在是调整到3年就可以上市了。还有一个其他方面的政策，提高商品房市场的标准门槛，这两个看起来有一些矛盾，等一下我给大家解释一下。一个是增加，一个是限制。3、税收这一块，土地增值税清算的三种形式（按照2%、3.5%和5%来预增），以及要做好准备工作。主要是上述内容，另外的问责问题都是老生常谈。 六点判断。 1、从横向比较来看，这个细则是基于预期的，细则可能是低于预期。原先是什么呢？在国庆期间，实际上我们当时所接到的各种版本都是“限购+房产税”，两个都是从严的，但是这次只是落了一个限购，这和我们原来的预期相比还是低的。 2、从政策出台的时间来看，这次政策的时机点把握的很好，主要是以稳定为主，并不激进。 为什么现在一定要出这个政策呢？很重要的节点请大家注意，十一月份，我们要开中央经济工作会议，所以现在这个政策必须要出，这个政策出来了以后，保证在开中央经济工作会议之前，上海的房价不会太过明显和太过扎眼，这也是为上海创立一个良好政策的氛围。 提高新建商品房预售的门槛，必须实现主体竣工，因为上海发放预售证有三种情况，第一种，是配套房，动工就可以发预售证了。你们看到今年的均价都比较高，后来价格下来了，为什么呢？因为经济适用房动工了，动工就等于销售了。这是一种情况。第二种，是多层住宅结构封顶就可以拿预售证，第三种，高层完成主体结构三分之二就可以拿预售证了。这次统一到了主体结构封顶才给你预售证。这个是在供应方面限制，让你随便 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/10 出不来。 另外一条规定是获配的动迁安置房由满五年调整到三年可以上市交易。今年有一批配套商品房将要上