餐饮收入其他收入香港中环德辅道中10号9楼交易：3608 8000研究：3608 8096传真：3608 6113香港研究分析员：Sabina Cheng 2010年9月28日主板上市–研究科斯莫波利托酒店国际有限公司[股票代码：02266]联席保荐人，联席全球协调人，联席账簿管理人和联席牵头经办人行业：房地产业务范围：亚洲酒店老板兼经营者:瑞士信贷（香港），摩根士丹利亚洲和苏格兰皇家银行总股份报价：*540,000,000股（占扩大后股本的27％）上市提供：54,000,000股（10％）优惠产品：28,626,000股（5.3％）放置：457,374,000股（84.7％）绿鞋：40,500,000股*包括270,000,000股新股和270,000,000股销售股价钱：每股2.04港元至2.75港元市值：40.80亿港元至55亿港元2010财年的历史备考价格/收益：89.1倍– 120.1倍调整后NTA per分享：HK $ 1.28 – HK $ 1.37人员配备：1,690（截至2010年9月21日）香港公开发售期：2010年9月28日至2010年10月4日中午收款银行：汇丰银行和中国工商银行（亚洲）股份注册商：卓佳投资者服务上市日期：2010年10月11日科斯莫波利托酒店业务（“科斯莫波利托”或“公司”）Kosmopolito Hotels是一家亚洲酒店拥有者和经营者，是价值，中型，高档和精品酒店的经营者，在香港和马来西亚拥有强大的业务，主要致力于在中国和亚太其他地区的扩张。它以“国际大都会”，“大都会”，“帝盛大帝”和“多塞特”五个品牌系列运作，并以个别精品酒店的名字经营，例如兰桂坊酒店@考尤芳，中央公园酒店，Cosmo酒店和上海悦悦酒店。目前，Kosmopolito在香港，中国大陆和马来西亚拥有并经营着15家酒店，共3,889间客房。该公司拥有7个处于不同规划或开发阶段的酒店，其中包括香港的4家，中国的2家和新加坡的1家，增加了2,406间客房。最近，科斯莫波利托（Kosmopolito）签署了在黄石市管理第三方酒店的意向书（)湖北省（)位于中国的“科斯莫波利托酒店”品牌，拥有400间客房，预计将于2013年开始运营。到2013年底，公司预计将拥有或管理约6,695间客房。上市后股东（在资本化发行和全球发售完成之后，但不包括出售股东可能会行使的超额配股权或根据购股权计划授予的购股权由公司出售或发行的股票）由远东国际财团（Kosmopolito的母公司）全资拥有的Ample Bonus73.0%合格的远东财团股东（以每1000股股份有15股报价为基础）公众股东本报告仅出于提供信息的目的而准备，我们不会基于该报告采取任何行动。 本文档及其内容均不得解释为任何形式或形式的要约，邀请，广告，诱使或表示。 信息基于我们认为可靠的信息，但不能保证准确性或完整性。 本文所表达的观点如有更改，恕不另行通知。 截至本报告之时，东亚证券有限公司在本文所述公司的证券中没有职位，而其集团公司可能会不时在本文中提及的公司的证券中拥有权益。东亚证券有限公司公司类别：科斯莫波利托酒店国际有限公司 页所得款项用途发售所得款项净额估计为6.04亿港元（基于发售价为2港元）。40，即指示性价格范围的中点，并假设未行使超额配售选择权）百万港元为了扩大公司的酒店组合拓展至酒店管理业务财经摘要截至3月31日的年度HK $ 000HK $ 000HK $ 000收入毛利税前收益净利毛利润率税前利润率净利润率按业务部门细分的收入2008年度2009年度2010年度HK $ 000港币$ 000。1.4%HK $ 00025.6% 100.0%客房收入 餐饮收入其他收入租金总收入2同行估值比较公司名称（股票代码）市值（百万美元）净利润率（2010财年）4832010财年市盈率121科斯波利托国际饭店（02266 HK）2008104.6倍20092010中国住宿集团有限公司（HTHT US）中国住宿集团有限公司（HTHT US）中国住宿集团有限公司（HTHT US）41.6倍633,635681,905616,253上海锦江国际酒店（02006 HK）383,660403,727331,74528.6倍256,89198,62555,619文华东方（MAND SP）226,47686,67745,81334.8倍60.5%59.2%53.8%如家快捷酒店管理公司（HMIN US）40.5%14.5%9.0%32.6倍35.7%12.7%7.4%香港及上海酒店（00045 HK）43.7倍亚洲香格里拉（00069 HK）35.4倍本公司目前由远东国际财团（“远东财团”，股票代码：00035 HK）拥有100％的股份。 FEC主要从事亚太地区的房地产开发，房地产投资，酒店运营和停车场运营22年。 FEC能够识别提供大量增值机会的场所。即使在分拆之后，Kosmopolito的母公司仍将拥有公司73％的股份，这表明其母公司仍可对公司产生重大影响。%本公司目前由远东国际财团（“远东财团”，股票代码：00035 HK）拥有100％的股份。 FEC主要从事亚太地区的房地产开发，房地产投资，酒店运营和停车场运营22年。 FEC能够识别提供大量增值机会的场所。即使在分拆之后，Kosmopolito的母公司仍将拥有公司73％的股份，这表明其母公司仍可对公司产生重大影响。%本公司目前由远东国际财团（“远东财团”，股票代码：00035 HK）拥有100％的股份。 FEC主要从事亚太地区的房地产开发，房地产投资，酒店运营和停车场运营22年。 FEC能够识别提供大量增值机会的场所。即使在分拆之后，Kosmopolito的母公司仍将拥有公司73％的股份，这表明其母公司仍可对公司产生重大影响。%该公司已成功建立了多元化酒店投资组合，使公司能够抓住各种各样的市场机会。目前，它有两家高档酒店，五家中型酒店，四家超值酒店和四家精品酒店。公司将增加一间高档酒店，五间中型酒店和一间精品酒店，到2013年将其酒店客房数量从目前的3,889间增加到6,695间。在2009财政年度至1HFY2010财政年度，公司的净利润呈下降趋势，反映出由于全球金融危机和H1N1爆发而产生的负面影响（尤其是对香港业务的负面影响）。然而，由于在2010年上半年度商务和休闲旅客的增加，其香港酒店组合的入住率和平均房价显着反弹至91.2％（2010年上半年：75.1％）和每晚739港元（2010年上半年：587港元）每晚）。同时，在2010年上半年度，公司在马来西亚和中国的酒店组合的入住率分别提高了70.2％（2010年490,75277.5%100,37315.8%27,7824.4%514,30175.4%109,65216.1%23,6583.5%453,66873.6%106,93317.4%19,4493.1% 餐饮收入其他收入租金总收入3上半年：67.4％）和49.1％（2010年上半年：48.1％）。公司在马来西亚的平均房价从2010年上半年的每晚436港元下降到2010年上半年的每晚412港元，而中国的投资组合环比增长12.1％，至2010年上半年的每晚277港元。拿督郑裕彤博士已通过周大福代理人有限公司同意认购Kosmopolito 4170万股，约占全球发售完成后已发行股本的2.1％（假设发售价为每股2.40港元， -其指示性价格范围的点）。14,7282.3%34,2945.0%36,2035.9%弱点/威胁633,635100.0%681,905100.0%616,253100.0%由于酒店开发业务是资本密集型的，因此公司负债较高。截至2010年3月31日，公司的有抵押银行借款总额为35亿港元，而权益总额为1.84亿港元。截至2010年3月31日，公司的折旧及摊销费用为6,830万港元。由于公司的酒店物业对翻新和其他资本支出要求的持续改进（例如更换家具，固定装置和设备），相信费用会进一步增加。本次全球发售的总股本中有50％来自现有股东，这暗示管理层在公司分拆后可能会对公司的业务表现持保守态度。在2010财年，在中国经济增长和政府有利的旅游政策的推动下，公司超过55％的收入来自其香港业务。但是，如果发生不利的监管变化，公司的业务可能会面临下行风险。Kosmopolito股份的首次公开发行价格在2.04港元至2.75港元之间，相当于2010财年预期市盈率范围为89.1倍至120.1倍。尽管公司2011年上半年的净利润估计不少于3220万港元（约占2010财年总利润的70％），但其2010年预期市盈率预计不会低于50倍。鉴于其规模小且净利润率低，与2010年行业平均水平相比，这样的估值似乎要求很高。建议：中性6177.4%重要披露/分析师证明/免责声明本文件由东亚银行有限公司（BEA）的全资子公司东亚证券有限公司发布。8628.5%主要负责本报告内容的研究分析师，部分或全部证明本 餐饮收入其他收入租金总收入4报告中提及的公司及其证券的观点准确反映了他/她的个人观点。分析人员还证明，他/她的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。本报告仅出于提供信息的目的而编写，无意基于此报告采取任何行动。本报告或其内容均不得解释为任何形式或形式的要约，邀请，广告，诱使或表示。该信息基于东亚证券有限公司认为可靠的信息，但不能保证准确性或完整性。本文所表达的信息和观点反映了截至本文档日期的判断，并可能随时更改，恕不另行通知。本报告中的任何建议均未考虑特定的投资目标，财务状况和任何特定收件人的特定需求。本报告不能代替本报告的相应读者的判断，读者应寻求单独的法律或财务建议。东亚证券有限公司和/或东亚银行集团不承担任何因使用本报告或就本报告而作出的进一步通讯而造成的任何直接或间接损失的责任。1,34311.8%在撰写本报告时，东亚证券有限公司在本报告所述公司或公司的证券中没有任何头寸，而东亚银行及其附属机构和/或与之有关联的人士可能不时拥有以下权益：本报告中提到的证券。 BEA及其联系人，其董事和/或员工可能在此处提到的证券中拥有职位并可能影响其交易，也可能为这些公司提供或寻 餐饮收入其他收入租金总收入5求进行经纪，投资银行和其他银行服务。BEA和/或其任何关联公司可能有益地拥有本报告中提及的一个或多个目标公司的任何类别的普通股证券的总计1％或更多，并且在过去12个月内可能已获得赔偿和/或在接下来的3个月内，寻求从报告中提及的一家或几家公司获得投资银行服务的赔偿。1,1934.6%本文档不针对任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方的公民或居民，或旨在供任何人或实体分发或使用，这与发布，提供或使用是相反的遵守法律法规。文华东方（MAND SP）1,73112.2%34.8倍如家快捷酒店管理公司（HMIN US）1,95811.2%32.6倍香港及上海酒店（00045 HK）2,64810.8%43.7倍亚洲香格里拉（00069 HK）6,60312.8%35.4倍资料来源：路透社和彭博社优势/机会✓本公司目前由远东国际财团（“远东财团”，股票代码：00035 HK）拥有100％的股份。 FEC主要从事亚太地区的房地产开发，房地产投资，酒店运营和停车场运营 22年。 FEC能够识别提供大量增值机会的场所。即使在分拆之后，Kosmopolito的母公司仍将拥有公司73％的股份，这表明其母公司仍可对公司产生重大影响。✓该公司已成功建立了多元化酒店投资组合，使公司能够抓住各种各样的市场机会。目前，它有两家高档酒店，五家中型酒店，四家超值酒店和四家精品酒店。公司将增加一间高档酒店，五间中型酒店和一间精品酒店，到2013年将其酒店客房数量从目前的3,889间增加到6,695间。 餐饮收入其他收入租金总收入6✓在2009财政年度至1HFY2010财政年度，公司的净利润呈下降趋势，反映出由于全球金融危机和H1N1爆发而产生的负面影响（尤其是对香港业务的负面影响）。然而，由于在2010年