五矿地产（230 HK）：资产注入故事的强劲增长潜力

五矿地产（230 HK）2010年8月26日事件： 五矿地产公布1H10的整体盈利为5,400万港元，较09年上半年的4,100万元人民币同比增长31.6％，但低于市场和我们的预期约1.2亿港元，主要是由于房地产开发收入的下降。没有宣布1H10的中期股息。评论： 该公司的资产负债表仍然强劲，截至2010年上半年末的净现金约为9.68亿港元。截至6月底，公司手头的现金总额约为HK $ 2.6b，以支持其在2010年下半年的进一步土地收购和未来的房地产开发。 五矿地产还在2009年11月中旬宣布了其主要资产交易，其母公司的总应占建筑面积为120万平方米。该公司在天津仍有一个项目，总建筑面积超过145万平方米，占地面积超过3000万平方米价钱：HK $ 1.50目标：HK $ 2.05（原价HK $ 2.00）交易数据52周范围HK $ 1.18 – 3.08市值（米）HK $ 4,099 / US $ 527已发行股票（米）2,733自由流通量（％）18.0估计每股资产净值（港元/股）3.163M平均每日T / O（百万股）15.1预期回报率（％）– 1年38.02010年8月25日收盘价股价与国企指数港币在辽宁省营口市。我们相信该公司在合并其母公司的房地产业务方面将取得良好的业绩。行动： 我们从五矿地产的资产注入故事以及房地产开发的增长中看到其强劲的增长潜力，因此维持对五矿地产的优于大市评级。我们有2.42.22.01.81.61.41.21.013,50013,00012,50012,00011,50011,00010,500我们将FY10F的资产净值预测微调至每股3.16港元从3.07港币起，以反映其最近增加的土地，并将我们的目标价从2.00港币上调至2.05港币，基于相同35％的每股资产净值折让。预测与估值一年至12月31日20092010F2011F2012F净利润（百万港元）129458698736修订（％）不适用00–每股盈利（港元）0.080.150.210.25同比（％）(49.5)87.242.816.4市盈率（x）19.010.27.16.1每股股息（港元）0.000.020.030.03产量 （％）0.01.21.72.2PBV（x）0.60.80.71.0资料来源：CCBIS估算10年1月1日至10年3月1日至10月4日2010年6月27日2010年8月25日 五矿地产 国企指数资料来源：彭博社王莎拉(8610) 6652 3797陈冠希(852) 2532 6123中国/香港中国房地产超重（保持）行业评级：公司评级：跑赢大盘（保持）资产注入的故事具有强大的增长潜力 五矿地产（230 HK）2010年8月26日21H10成绩审查1H10的盈利低于我们的预期。五矿地产的1H10总收入为5,400万港元，同比增长31.6％，但低于我们预期的1.15亿港元和市场预期的1.17亿港元，主要是由于房地产开发收入同比下降42.4％至158港元米没有宣布1H10的股息派发。 上升趋势上的保证金。五矿土地的毛利率由1H09的14.7％上升至1H10的27.2％，主要是由于专业建筑收入的大幅增加。 2010年上半年预订的建筑面积主要来自南京拉古纳湾和长沙乐活国际社区的项目。我们认为，随着2H10房地产开发收入的增加，其毛利率将在2010年恢复至20％左右。 保留强大的现金头寸。截至2010年6月底，公司手头现金总额约为HK $ 2.6b，而其2010年下半年的未缴土地溢价应仅为1.8亿元人民币。截至2010年6月底，该公司拥有净现金约9.68亿港元，因此我们认为五矿建设有足够的现金余额来支持其未来的房地产开发和资产收购。 资产注入将继续。五矿地产在2009年11月中旬报告了其三个房地产项目的主要资产交易，其母公司中国五矿集团的总建筑面积为120万平方米。即使完成这三个项目的注资，其母公司仍拥有天津宜兴富项目，该项目的总建筑面积约为120万平方米，可以注入。 作为房地产开发商开始。五矿地产的母公司仍在辽宁省营口市拥有超过3000万平方米的工业用地。根据2010年7月中旬的公告，公司开始在营口收购三块土地，总代价为3.6亿元人民币。鉴于最大估计建筑面积约为713k平方米，营口项目的平均土地成本约为每平方米人民币500元。随着营口工业园区的逐步建设，我们相信五矿地产将在2010年下半年收购更多工业园区附近的土地，而该项目的第一阶段可能将建成别墅和高端公寓，目标均价约为人民币5,000元每平方米。公寓的价格为每平方米人民币9,000元。在2010年7月底的另一则公告中，该公司表示已与其合资伙伴在河北省香河市收购了五块土地，通过土地拍卖的总代价为3.18亿元人民币。凭借最近的土地收购以及在南京和长沙正在开发的项目的良好执行，我们相信该公司已开始建立其作为房地产开发商的品牌，以支持其长期增长潜力。 维持跑赢大盘并调整目标价。我们维持盈利预测，并将资产净值预测上调3.0％至每股3.16港元，以反映其最近增加的土地，因此，基于相同的资产净值折让，我们将目标价从2.00港元上调至每股2.05港元。 35％。我们维持对2010财年收入同比增长80％以上的预测，原因是：1）该公司的年初至今合同销售额约为1.1b港元； 2）南京和长沙将有超过14万个项目落成2H10。 五矿地产（230 HK）2010年8月26日31H10财务摘要（人民币百万元）1H091H10变化（％）收入3783944.2同比（％）285.64.2(281.4)应占利润415431.6同比（％）50.831.6(19.2)净利465927.3同比（％）109.827.3(82.5)毛利率（％）14.727.212.4净利润率（％）10.814.94.0净资产收益率（％）1.91.2(0.7)资产回报率（％）2.01.5(0.5)净负债率（％）22.3(22.0)(44.3)非核心项目（人民币百万元）20200.0核心净利润314440.5同比（％）190.240.5(149.7)核心净利润率（％）资料来源：公司数据，CCBIS估算8.211.134.81H10损益表（百万港元）1H091H10同比（％）收入3783944.2房地产开发274158(42.2)专业建筑81212161.3物业投资23242.2销售成本(322)(287)(11.0)毛利5610792.1其他收益410151.6销售和分销成本20200.0行政费用(5)(14)176.9投资物业重估收益(33)(52)56.0营业利润427171.7财务收入773.1财务费用(0)(0)(84.0)除税前溢利0(1)不适用税金487861.7本期利润(2)(19)882.1归因于：公司股权持有人415431.6少数群体利益55(7.5)每股盈利（港仙）415431.6(%)1H091H10更改GPM14.727.212.4NPM12.214.92.7净负债22.3(22.0)(44.3)鱼子资料来源：公司数据，CCBIS估算1.91.2(0.7) 五矿地产（230 HK）2010年8月26日41H10完成和可出售建筑面积中的收入明细600500400非物业业务53.8％物业业务46.2％300200100009财年FY10F现有项目拟收购项目2011财年资料来源：公司数据，CCBIS估计资料来源：公司资料145180330260260 五矿地产（230 HK）2010年8月26日等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率为10％中性（N）–未来十二个月的预期收益在–10％到10％之间；表现不佳（U）–未来十二个月的预期收益<-10％分析师认证：本报告的作者Sarah Wang和Edmond Chan特此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他们对任何主题证券或发行人的个人观点； （ii）他们的任何报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，或将直接或间接相关； （iii）他们没有收到与标的证券或发行人有关的内幕信息/对非公开价格敏感的信息，而这可能会影响他们的建议。王淑仪及陈德铭进一步确认（i）他们或他们各自的合伙人（由香港证券及期货事务监察委员会发行的行为守则所界定）均未买卖或买卖所涉股票在本研究报告发布之日前30个日历日之内； （ii）他们或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他们或他们各自的联系人在本报告所涵盖的股票中均不具有任何财务权益。免责声明：建银国际证券有限公司是中国建设银行股份有限公司的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息并非旨在为任何潜在投资者提供专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不应视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何种类的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不作任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。 严禁以任何方式将本研究报告的全部或部分重新分配给任何人。特别是但不限于，本报告或其任何副本均不得带入或传播至日本，加拿大或美国，也不得直接或间接地分布至美国或任何美国。S. 人（根据美国《规例S》的定义S. 1933年《证券法》或位于中国大陆的公众（但不包括香港，澳门和台湾的人）。接受者应了解CCBIS与本研究报告所涵盖的股票的发行人（或该发行人的合伙人）有业务往来或试图与其开展业务，或可能持有该股票的权益）。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。建银国际证券有限公司太古广场二期三十四楼香港金钟金钟道88号电话：（852）2532 6100传真：（852）2537 0097