京、沪、深典型楼盘房价变化定期报告：房价调整拉开序幕,地产反弹吹响号角

定期报告 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读报告最后一页的免责申明。 【行业·研究报告】反弹的前提是什么？ z 在前期报告中，我们明确提出建议关注两类地产股行情——趋势性反转行情和趋势性反弹行情。 z 趋势性反转行情的前提是政策底（政策开始放松）和市场底（成交量复苏，房价企稳回升）的出现。显然，目前尚不具备反转的条件。 z 趋势性反弹行情的前提是政策不再强化，成交量筑底、房价开始回落、估值处于低位。 目前已经具备反弹的条件！ z 房价回落拉开序幕。近期，深圳、上海、北京三地均出现明显降价的楼盘。我们收集的三地共 12 个典型降价楼盘，降价幅度集中在 10%-20%，平均降幅约 15%。此次降价楼盘多数来自万科、保利、绿地、复地等品牌开发商，而品牌开发商重周转的经营模式以及其示范效应，将引领房价真正回落。 z 政策强化的风险降低，成交量有望回升。房价的回落，意味着两个利好：1、政策调控的目的已经见效，则短期出台强化政策的可能性变小，政策的短期压力释放；2、房价的回落将有利于成交量的提升。 目前房地产市场所处的环境是“成交量处于低位”（目前主要城市成交量处于 08 年来的低位）、“供应量上升不明显”（预计比较集中的供应量出现在 8 月份左右）、“入市楼盘开始降价销售”。成交量处于低位，意味着经过一个多月的时间，政策向成交量的传导已经比较充分，成交量处于筑底阶段；供应量上升不明显，意味着购房者可选择的余地并不多，而价格出现明显下降后，势必会提升购房者的购买意愿，并最终提升成交量。 事实上，从我们收集的沪深京三地 12 个典型降价楼盘销售情况来看，降价后楼盘的去化速度得到明显的提升，其去化率集中在 70%-100%，平均去化率达到 78%。 z 目前政策、成交量、房价三者走势及地产低估值符合反弹行情的前提条件。 建议关注三类股： z 我们建议重点关注三类股：1、业绩确定性高（2010 年一季度预收款占 09年收入比例高）、估值低的区域地产股，如冠城大通、苏宁环球；2、在二三线城市布局、具有独特模式的地产股，如中南建设；3、全国性地产龙头，如招商地产、金地集团、保利地产、万科。 房地产行业 房价调整拉开序幕，地产反弹吹响号角——京、沪、深典型楼盘房价变化定期报告（2010.6.9）杨国华 房地产行业高级分析师 8621－63325888×6078 yangguohua@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860210030001 胡栋亮 房地产行业高级分析师 8621－63325888×5099 hudongliang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860210030006 行业评级 看好 中性 看淡（维持）国家/地区 中国/A股行业 房地产报告日期 2010年6月9日 行业表现 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%09-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06房地产业指数上证综合指数资料来源：WIND 重点公司盈利预测及投资评级 10EPS(E) 11 EPS(E) 12EPS(E) 股价 评级万科 0.58 0.78 1.05 7.30 增持保利地产 1.07 1.37 1.72 11.30 买入金地集团 0.52 0.63 0.83 6.99 买入招商地产 1.30 1.70 2.23 15.95 买入华侨城A 0.82 1.14 1.51 13.18 买入苏宁环球 0.74 1.09 1.55 9.65 买入冠城大通 1.10 1.54 1.91 8.70 买入中南建设 0.83* 1.12* 1.79* 8.96 买入注：*标注为除权后数据 资料来源：东方证券研究所预测 相关研究报告 《收紧资金链，加速房价调整步伐》 ——2010-6-3 《房产税和房价将决定短期地产股走势》——2010-6-2 《行业机会尚待政策效果传导至房价》 ——2010-5-19 2 京、沪、深典型楼盘房价变化定期报告（2010.6.9）目 录 典型降价楼盘销售情况.................................................................................... 4 北京典型楼盘销售均价（部分价格为预计价格）............................................ 5 上海典型楼盘销售均价（部分价格为预计价格）............................................ 7 深圳典型楼盘销售均价（部分价格为预计价格）............................................ 9 3 京、沪、深典型楼盘房价变化定期报告（2010.6.9）图表目录 图1： “远洋一方”均价（东五至六环，元/平米）....................................................................5 图2： “新天际SPACE+”均价（东五至六环，元/平米）...........................................................5 图3：“首开智慧社”均价（北五至六环，元/平米）.....................................................................5 图4：“金隅万科城”均价（北六环外，元/平米）.........................................................................5 图5：“鸿坤理想城”均价（南四至五环，元/平米）.....................................................................5 图6：“金色·漫香林”均价（东南五至六环，元/平米）..............................................................5 图7： “太阳公元”均价（东北三至四环，元/平米）...................................................................6 图8： “京贸国际城”均价（东五至六环，元/平米）...................................................................6 图9：“京州世家”均价（东南五至六环，元/平米）.....................................................................6 图10：“远洋沁山水”均价（西四至五环，元/平米）...................................................................6 图11：“中弘北京像素”均价（东五至六环，元/平米）................................................................6 图12：“万年花城濠景”均价（西南三至四环，元/平米）............................................................6 图13： “金地湾流域(宽邸)”均价（浦东新区，元/平米）...........................................................7 图14： “铂庭”均价（浦东新区，元/平米）...............................................................................7 图15：“保利湖畔阳光苑”均价（嘉定区，元/平米）...................................................................7 图16：“盘古天地”均价（嘉定区，元/平米）..............................................................................7 图17：“新城西尚海”均价（嘉定区，元/平米）..........................................................................7 图18：“恒盛鼎城(华公馆)”均价（普陀区，元/平米）.................................................................7 图19： “建邦16区”均价（虹口区，元/平米）..........................................................................8 图20： “绿地公园壹品”均价（宝山，元/平米）........................................................................8 图21：“东方帕堤欧”均价（宝山，元/平米）..............................................................................8 图22：“保利叶上海”均价（宝山，元/平米）..............................................................................8 图23：“招商雍华府”均价（闵行区，元/平米）..........................................................................8 图24：“合生城邦”均价（宝山，元/平米）.................................................................................8 图25： “珑园”均价（福田区，元/平米）...................................................................................9 图26： “佳兆业金翠园”均价（罗湖区，元/平米）...