打造资源整合平台
作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明 黑牡丹（600510）：打造资源整合平台 z 内容提要 公司评级： 推荐 近半年该股与沪深 300 指数走势 基础数据 总股本（百万股） 796 实际流通 A 股（百万股） 255 实际流通 A 股市值（亿元） 25.37 相关报告 纺织+基建+商品房开发+......，故事的延伸带来业绩增长（2010//1/4） 城投新秀，可攻亦可守（2010/3/30） 研 究 员 包晓霞 投资咨询证书号 S0620210030007 电 话 025-83367888-3085 邮 箱 xxbao@njzq.com.cn ¾ 综述及估值：大股东注入火炬置业和高新城投资产，公司由纺织制造业公司转型为城市资源综合开发企业。依赖于新北区的快速发展，公司将被打造成新北区资源整合和资金运作平台。预计2010年-2011年公司分别实现EPS0.49元和0.65元，经过前期的大幅调整，目前股价对应的PE分别为20.3倍和15.3倍，价值逐渐显现，建议中长期持有。¾ 投资亮点： z 城投模式逐渐清晰，前景广阔。3月初，公司董事会拟定北部新城一级开发方案，目前主要开发高铁周边17.5平方公里的区域，暂定盈利模式为开发利润和政府5:5分成。考虑公司在前期投入资金较大，前三年的土地拍卖收益先作为工程款返回给公司。大股东已认可此方案。城投模式一旦开启，北部新城70平方公里将为公司的发展带来无限空间。 z 新农村建设加快推进，符合地方和百姓利益。公司定向增发方案中，拟投资8亿元用于新北区倡导的万顷良田建设工程，该工程是新农村建设的另一种说法，主要目的在于保证现有耕地，集约化农村宅基地，增加土地流转。目前新农村建设正在苏南地区迅速推广，这符合当地政府的利益，也符合大部分百姓的利益。公司主要以市政工程建设的方式介入，赚取10%的税前毛利率。据常州日报称，工程将分两期建设，2010年底完成一期S122省道以北、浦河以西片区10000亩；2011—2012年全面完成项目建设，建成高标准农田25000亩，净增耕地面积2100亩以上。新增耕地面积将增加公司商业用地指标。新农村建设涉及的拆迁问题主要由政府负责，将不影响公司项目推进。南京证券有限责任公司NANJING SECURITIES CO.LTD 2010年5月9日公司研究报告 黑牡丹(600510) - 1 - - 1 -南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。独立性声明土地一级开发前期工程和万顷良田建设进度不受定向增发影响，随着新北区建设力度加快，公司基建业务未来三年的复合增长率将达到40%左右。 z 商品房项目按期开工，首期定位中高端。飞龙地块将在近期开工，首期定位于中高端低密度住宅。由于公司在新北区建设大量安置房解决当地人口居住问题，中高端住宅略显稀缺，随着2012年京沪高铁开通，外来人口增加，对中高端住宅的需求与日俱增，公司对商品房项目的定位符合市场诉求。由于首期定位于低密度住宅，工程进度和结算进度可能快于我们之前预期。谨慎起见，暂不上调商品房结算收益。 z 区域发展奠定公司发展基础。《常州市城市总体规划（2004-2020）》将“一城两翼”转变为“三城联动、南北一体发展”的新城市发展战略，其中三城包括：南部武进新城、中部主城区和北部新北新城。言外之意，常州市将战略发展的重心外移，新北区的开发建设也将得到市级政府的支持。09年，新北区完成地区产值405亿元，同比增长14%；完成财政总收入105.5亿元，同比增长5.1%；完成社会固定资产投资335.3亿元，同比增长19.2%。京沪高铁将于2012年5月通车，在常州唯一的站点位于新北区。常州高铁站即将形成一个新的商圈，公司在高铁站周边的开发价值立即显现。 ¾ 盈利预测及投资建议：土地一级开发前三年主要体现为基建业务增长率提高，土地拍卖收益预计将于三年后逐步结算。预计2010年-2011年公司分别实现EPS0.49元和0.65元，经过前期的大幅调整，目前股价对应的PE分别为20.3倍和15.3倍，建议中长期持有。 ¾ 短期催化剂：地产股再融资放行，部分地区房价开始松动，地产股止跌企稳，价值型个股迎来反弹机会。 ¾ 风险提示：房价尚未出现实质性下跌，地产调控政策未终结，地产股整体反弹有限。 - 2 - - 2 -南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。独立性声明 南京证券上市公司投资评级标准： 强烈推荐：六个月内预计涨幅大于 30%； 推荐：六个月内预计涨幅为 10%-30%之间； 中性：六个月内预计涨幅为-10%- 10%之间； 回避：六个月内预计涨幅为-10%及以下。
