成功拆分辅业,房地产业务高速扩张

PHILLIP SECURITIES RESEARCHPHILLIP SECURITIES RESEARCHEquity Report 香港香港香港香港 2010201020102010 年年年年 03030303 月月月月 24242424 日日日日 越秀地産越秀地産越秀地産越秀地産(123,HK)(123,HK)(123,HK)(123,HK) 成功拆分輔業成功拆分輔業成功拆分輔業成功拆分輔業，，，，房地産業務高速擴張房地産業務高速擴張房地産業務高速擴張房地産業務高速擴張 公司簡介公司簡介公司簡介公司簡介 越秀地産股份有限公司（以下簡稱越秀地産）于 1992 年 12 月在香港聯交所上市。公司的控股股東越秀企業集團是廣州市政府的駐港企業。越秀地産曾經營多項業務，包括中國廣東省的房地産、新聞紙、水泥和收費公路。通過一系列的輔業拆分措施，目前越秀地産已成爲越秀企業集團旗下專營房地産業務平臺。越秀地産主營房地産開發和物業投資，目前土地儲備超過700 萬平方米。 投資概述投資概述投資概述投資概述 越秀地産通過剝離輔業轉型成爲一家純正的房地産企業。越秀地産的房地産業務保持較快增長，過去五年公司的物業銷售收入的複合增速爲 30.5%。未來幾年公司的物業開發和物業租賃業務將快速增長。我們預計，越秀地産在2009 和 2010 年的淨利潤分別爲11 億和14.2 億港元，每股收益爲0.155 和 0.199 港元。 我們給予越秀地産12 倍市盈率，12 個月目標價爲2.39 港元，高出現價13%。我們給予其“持有”評級。 Figure1，Route of Reorganization Source, Company’s presentation 陳耕陳耕陳耕陳耕 研究研究研究研究員員員員
(86) 21 51699200-107 FAX (86) 21 63540987  chengeng@phillip.com.cn 建議建議建議建議:::: 持有持有持有持有 上次: n.a. 上次目標價: n.a. 價格價格價格價格 最新價最新價最新價最新價 HK$ 2.11HK$ 2.11HK$ 2.11HK$ 2.11 12121212 個月目標價個月目標價個月目標價個月目標價 HK$ 2.39 HK$ 2.39 HK$ 2.39 HK$ 2.39 股本數據股本數據股本數據股本數據 市值市值市值市值((((港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬)))) 15,10015,10015,10015,100 已發行已發行已發行已發行HHHH 股股股股（（（（百萬百萬百萬百萬)))) 7,1347,1347,1347,134 52525252周 最 高周 最 高周 最 高周 最 高//// 低低低低 （（（（ 港港港港元元元元）））） 0.750.750.750.75----2.722.722.722.72 主要股東主要股東主要股東主要股東 Yuexiu GroupYuexiu GroupYuexiu GroupYuexiu Group 自由流通量自由流通量自由流通量自由流通量 44.02%44.02%44.02%44.02% 股價表現股價表現股價表現股價表現 Source, AASTOCK Phillip Securities (HK) Ltd 越秀地産越秀地産越秀地産越秀地産 (123.HK) 2010年年年年03月月月月24日日日日 2 出售和分派越秀交通出售和分派越秀交通出售和分派越秀交通出售和分派越秀交通，，，，專注房地産業務專注房地産業務專注房地産業務專注房地産業務 2009 年 10 月下旬越秀地産宣布，公司通過分派和出售其持有的越秀交通（1052，HK）的權益以實現收費路橋業務的剝離。從而越秀地産在拆分旗下的水泥、新聞紙和收費公路後成功轉型爲一家純正的房地産企業。 我們認爲，輔業拆分對越秀地産有著積極的影響。 一、通過出售收費路橋業務，集資約16 億港元，加速房地産業務發展； 二、地産業務的盈利水平明顯高于收費公路業務，盈利能力獲得提升； 三、有助于提升公司的估值倍數，市值規模增長； Figure2，Company Structure After Reorganization Source, Company’s presentation 過去五年銷售收入複合增速超過過去五年銷售收入複合增速超過過去五年銷售收入複合增速超過過去五年銷售收入複合增速超過30%30%30%30% 越秀地産的房地産業務保持較快增長，過去五年公司的物業銷售收入的複合增速爲30.5%。 2009 年越秀地産的物業累計合同銷售面積53 萬平方米，按年增長43%；合同銷售金額爲61 億元人民幣，按年增長55%；已分別完成全年目標45 萬平方米及44 億元人民幣的117%及139%。 2009 年越秀地産的入賬物業收入主要來自于南沙濱海花園、翠城花園和可逸豪園，我們預計2009 年公司來自于房地産開發的收入將達52 億。 2010 年越秀地産的物業銷售目標爲人民幣79 億元，銷售面積爲54 萬平方米，全部位于廣州；而前兩個月公司銷售面積和銷售金額，已達13 萬平方米和人民幣20.3 億元，年度同比增長150%和 350%，占到全年目標的24.1%和 25.7%。 Phillip Securities (HK) Ltd 越秀地産越秀地産越秀地産越秀地産 (123.HK) 2010年年年年03月月月月24日日日日 3Figure3, Monthly Sales of GZI 020406080100120140160180200Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09K sq.m.02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000RMB per sq.m.Sales GFAASP Source, Company’s report, and Phillip Securities Figure4, Sales Target in 2010 and 2011 （HKD Billion） 3.34.26.99.010.22007200820092010E2011ECAGR of 32.6% Source, Company’s report, and Phillip Securities 隨著廣州國金中心投入運營隨著廣州國金中心投入運營隨著廣州國金中心投入運營隨著廣州國金中心投入運營，，，，2010201020102010 年投資物業收入有望明顯提升年投資物業收入有望明顯提升年投資物業收入有望明顯提升年投資物業收入有望明顯提升 隨著廣州國金中心的竣工，越秀地産的投資物業面積達到101 萬平方米，成爲國內擁有投資物業最多的地産商之一。由于出售部分投資物業而廣州國金中心的租賃尚未完成，我們預計09 年公司的投資物業的租賃收入將達人民幣3.1 億元，而 2010 年隨著國金中心的正式運營公司來自于投資物業的收入將超過人民幣6 億元，其中來自廣州國金中心的收入有望達3.5 億元。 此外，越秀地産持有越秀房地産信托（405，HK）35.6%的份額，在獲取穩定收益的同時，也可以通過注入新的投資物業來調整公司的資本結構。2009 年越秀房地産信托的淨利潤達3 Phillip Securities (HK) Ltd 越秀地産越秀地産越秀地産越秀地産 (123.HK) 2010年年年年03月月月月24日日日日 4億港元，較 08年同期的2.33 億元增長28.95%。 值得一提的是，越秀房地産信托預計將在2010 年實施收購新的物業項目，包括一個位于北京的商場項目和一個位于廣州的寫字樓項目。 Figure5, Performance of GZI REITs 0100200300400500600FY 2006FY 2007FY 2008FY 2009HKD MillionRevenueNet profit Source, Bloomberg 土地土地土地土地儲備達儲備達儲備達儲備達760760760760 萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米 由于廣州市政府的背景，越秀地産在廣州市及周邊地區獲取土地儲備具備相當優勢。目前越秀地産擁有項目儲備面積達760 萬平方米，其中98%的面積集中分布于廣州市。越秀地産目前每年的在建規模約超過200 萬平方米，公司的土地儲備可滿足未來3-4 年的發展所需。我們估計公司的平均土地成本約人民幣3,300 元，成本優勢明顯。 Figure6, Total GFA of Properties Propertyunderdevelopment30%Propertyheld forsale1%Investment property14%Propertyfor futuredevelopment55% Source, Company’s report, and Phillip Securities Phillip Securities (HK) Ltd 越秀地産越秀地産越秀地産越秀地産 (123.HK) 2010年年年年03月月月月24日日日日 52009 年 12 月中旬，越秀投資在山東省烟臺市獲得一幅土地，建築面積爲15.4 萬平方米。我們認爲，在成功轉型純地産公司後，爲增强公司的增長性和競爭力，越秀地産向廣州以外地區擴張步伐將提速。如果越秀地産在2011 年的銷售額順利超過100 億港幣，公司的土地儲備將超過1000 萬平方米，其中廣州以外地區的建築面積有望超過150 萬平方米。 Figure7, Properties sales in Guangzhou declined si