09年净利润同比增长727%,每股现金为2.3 港元

SOHO中國（0410） 更新報告買入 2010年03月12日 第一上海證券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股價表現 年结日：31/122007A2008A2009A2010E2011E收入(百万人民币)6,9543,1217,41312,48017,739变动(%)299.6%-55.1%137.5%68.3%42.1%净利润(百万人民币)1,9663993,3003,1123,687变动(%)475.6%-79.7%727.0%-5.7%18.5%每股收益(元)0.480.080.640.600.71变动(%)423.8%-84.0%732.0%-5.7%18.5%市盈率(倍)7.547.05.66.05.1每股股息(元)0.1000.1000.2000.2000.200股息率(%)2.8%2.8%5.6%5.6%5.6%0510152025302009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 來源: 公司資料, 第一上海 來源: 彭博 第一上海研究部 0755-33367898 主要資料 行業 房地產 股價 4.15港元 目標價 5.19港元 (+25%) 股票代碼 0410 已發行股本 51.88億股 市值 215.3億港元 52周高/低 5.4/ 2.25港元 每股資產淨值 8.61港元 主要股東 潘氏夫婦 (66.5%) 09年淨利潤同比增長727%，每股現金為2.3港元 ¾ 09年淨利潤33億元,同比增加727%：SOHO中國（“SOHO”）09年實現銷售收入74.1億元，同比增加138%；實現淨利潤33億元，增長727%；每股收益0.636港元，增長731.7%。除去投資物業的評估增值，核心業務純利為16.92億元，同比增長324%。淨利潤的增長主要源於09年結算建築面積的增加。 ¾ 136.8億元的合約銷售金額：2009年其完成總合同銷售金額人民幣136.8億元，同比增長 77%; 合同銷售面積達 312,243平米（不含車位），同比上漲 97%，均價為每平米人民幣43,252元。其09年竣工結算的總建築面積為36萬平方米（含車位）。 ¾ 105.6億元的土地收購：截止2009年，SOHO共收購了四個項目，合計收購總金額近人民幣 105.6億元，同比增加65%，共收購總建面積近738,540平米，同比增加 50%。目前共擁有的土地儲備為152.2萬平方米。其目前仍擁有現金105億元，相當於每股現金港幣2.3元；淨負債比率為淨現金。 ¾ 目標價為5.19港元，維持買入評級: 根據10及11年竣工結算面積的變化和價格假設，我們分別調升公司10年和11年的淨利潤為31.12億元和36.87億元. 截止至2010年2月底，其已銷售50億人民幣；相對於我們2010年的盈利預測，其目前已鎖定90%的盈利。源於最新的盈利估算，我們給予其5.19港元的目標價，相當於10年6倍的市盈率，相對於10年8.61港元的每股淨資產折讓40%，上升潛力為25%，維持為買入的評級。 ★1港元=0.88元人民幣 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 1 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 09年盈利同比增長727% 淨利潤同比增長41%。 SOHO中國09年營業額（扣除營業稅後）為人民幣 7,413 百萬元，較08年的人民幣 3,121 百萬元增加人民幣4,292 百萬元，增加幅度為 138%；實現淨利潤33億元，增長727%；每股收益0.636港元，增長731.7%。除去投資物業的評估增值，核心業務純利為16.92億元，同比增長324%。主要原因是由於09年結算的建築面積的增加，本期間結算的建築面積為 177,483 平米（不含車位面積），較08年結算的建築面積 80,598 平米增加 120%。09年結算的建築面積（不含車位面積）平均售價為每平米人民幣 40,956 元，較08年為每平米人民幣 38,467 元有所增長，增長幅度為6%。09年度確認的營業額主要來源於三裏屯SOHO一期、中關村SOHO、朝陽門SOHO一期及SOHO北京公館專案。 其09年的毛利為人民幣 3,857百萬元，較08年的毛利人民幣 1,544 百萬元，增加人民幣 2,313 百萬元，增加幅度為 150%。09年毛利率為 52%，08年毛利率為49%。 圖表1：盈利摘要 (百萬元) 2009 2008 變動 銷售收入 7,413 3,121 138% 毛利 3,857 1,544 150% 經營溢利 3,427 1,080 217% 財務費用 87 69 26% 聯營公司 0 0 0% 投資物業重估 2,144 0 0% 稅前盈利 5,659 1,149 392% 稅項 (2,264) -726 212% 少數股東權益 (95) -24 296% 純利 3,300 399 727% 核心盈利 1,692 399 324% 每股盈利 （元） 0.636 0.076 732% 資料來源：公司資料，第一上海， 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 2 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 136.8億元的合約銷售金額 公司2009年合約銷售金額為136.8億元。 2009年其完成總合同銷售金額人民幣136.8億元，同比增長 77%; 合同銷售面積達312,243平米（不含車位），同比上漲 97%，均價為每平米人民幣43,252元。其09年竣工結算的總建築面積為36萬平方米（含車位）。 圖表2：09年合約銷售金額及面積 项目 销售额 (百万元) 销售面积 (平方米) 销售价格 (元/每平米) 三里屯 SOHO8,866188,11147,130 中关村 SOHO1,19430,16539,579 朝阳门 SOHO I1,36846,39429,497 朝阳门 SOHO II1,33128,84846,152 SOHO 北京公馆77918,62541,815資料來源：公司資料 圖表3：歷年合約銷售金額 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00020052006200720082009百万元資料來源：公司資料 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 3 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 105.6億元的土地收購 105.6億元的土地收購 截止2009年，SOHO共收購了四個項目，合計收購總金額近人民幣 105.6億元，同比增加65%，共收購總建面積近738,540平米，同比增加 50%；目前共擁有的土地儲備為152.2萬平方米。 圖表3：09年土地收購 項目 金額(人民幣百萬元) 總建面積(平米) 天安門南（前門）項目 1,768 54,691 SOHO 東海廣場 2,450 80,509 望京B29 地塊 4,000 500,000 SOHO 嘉盛中心 2,340 103,340 合計 10,558 738,540 資料來源：公司資料,第一上海預測 圖表4：09年土地儲備 项目名称 类型 总建面积 集团所占比例 （ 平米） (%) 三里屯SOHO 二期 商铺、住宅223,00095% 朝阳门SOHO 二期 商铺、办公60,000100% 光华路SOHO II 商铺、办公167,000100% 银河SOHO 商铺、办公334,000100% SOHO 东海广场 商铺、办公80,000100% 望京B 地块 商铺、办公500,000100% SOHO 嘉盛中心 商铺、办公103,000100% 天安门南（ 前门） 商铺55,000100%合计1,522,000 資料來源：公司資料，第一上海， 公司手頭現金105億元,財務狀況良好 淨負債比率為淨現金，處於良好狀況 公司09年年底手頭現金約為105億元，公司的貸款總計為82.78億元，資產負債比率為21.9%，淨負債比率為淨現金, 財務狀況良好。目前每股現金為港幣2.3元。 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 4 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 圖表5：09年現金及借貸 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0000607080910E11E(百万元)现金借贷資料來源：公司資料,第一上海預測 專案完工交付計畫 現有項目足夠滿足其未來三年的銷售增長 二零零九年，SOHO中國主要進行了以下項目的開發：三裏屯SOHO、中關村SOHO、朝陽門SOHO二期、銀河SOHO（即朝陽門SOHO三期）和光華路SOHO II。其目前有銷售額逾人民幣 400億元的可售物業，足夠滿足公司未來三年的銷售增長。 圖表6：專案竣工結算計畫 項目完工 （平方米） 2009 2010 2011 2012 2013 三裏屯 SOHO 205,000 260,000 中關村 SOHO 59,060 東海廣場 SOHO 80,509 朝陽門 SOHO I 66,799 朝陽門 SOHO II 60,097 銀河 SOHO 333,200 光華路 SOHO II 180,000 望京地塊 B29 170,000 330,000 SOHO 嘉盛中心 103,340 天安門南(前門) 22,700 32,000 合計 353,559 503,946 212,000 503,200 330,000 資料來源：公司資料 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 5 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 目標價為5.19港元，維持買入評級 目標價為5.19港元，維持買入評級 根據10及11年竣工結算面積的變化和價格假設，我們分別調升公司10年和11年的淨利潤為31.12億元和36.87億元. 截止至2010年2月底，其已銷售50億人民幣；相對於我們2010年的盈利預測，其目前已鎖定90%的盈利。源於最新的盈利估算，我們給予其5.19港元的目標價，相當於10年6倍的市盈率，相對於10年8.61港元的每股淨資產折讓40%，上升潛力為25%，維持為買入的評級。 圖表7：NAV估值表 估值-2010NAV/每股(百万人民币)(百万港元)(港元)% of NAV备注发展中物业33,29437,8347.2985%DCF按照WACC 9.2%投资物业6,4987,3841.4217%10倍PE合计39,79245,2188.72101%负债-466-529(0.10)-1%10年预测值NAV39,32644,6898.61100%資料來源：公司資料，第一上海預測 第一上海證券有限公司 2009年03月 - 6 - 本報告不可對加拿大、日本、美國地區及美國國籍人士發放 附錄1：主要財務報表 损益表财务分析（百万元人