（HK）希慎-价格便宜，但缺乏短期催化剂

09财年业绩符合预期，缺乏金融投资回报/资产处置收益导致基本利润下降铜锣湾写字楼市场一直稳定，但在此复苏周期中应落后于中环估值便宜，但缺乏短期催化剂；维持持有评级和24.60港元的目标价乍看上去目标价：12个月HK $ 24.60结果汇总十二月财政年度（百万港元）20082009氯含量周转1,6381,6803毛利1,4211,4452净利1,5942,71670基本盈利1,2011,113(7)经常性基础利润1,0661,1104基本每股收益（港币）1.161.06(8)经常性基本每股收益（港币）1.031.063每股股息（港元）0.680.680铜锣湾的写字楼市场一直稳定，但在此复苏周期中应落后于中环。在承诺的基础上，办公室入住率目前已恢复到93％。新鸿基金融集团将占用宏利广场（由宏利金融腾空）约100,000平方英尺的办公空间。但是，2010年办公室租金的恢复应保持不变或为负。轩尼诗中心重建计划按计划在2011年底完成。在完成之前，我们预计公司不会进行任何重大的新投资。同时，该股的交易价格为36％较我们目前估计的资产净值折让；从历史的角度来看，这是不昂贵的，但我们认为短期内没有催化剂可以重估。因此，希慎仍然持有。我们的目标价为24.60港币通过对我们2010年12月的资产净值估值应用35％的折让得出。建议香港/中国业绩概览希慎发展彭博：14 HK |路透社：0014.HK星展集团研究。公平2010年3月11日便宜但缺乏短期催化剂持有HK $ 22.40报告期性能Mkt帽风云每股盈利（港元）每股收益修订版聚乙烯（X）股息收益率（％）美东时间。资产净值（港元）09财年排队HK $ 235.34亿12/10楼1.03上升2％21.93.034.830.31亿美元12/11楼1.03新21.73.037.8相对价格港币$27.50 25.50 23.50 21.50 19.50 17.50 15.50 13.50 11.50 9.50 2006200720082009 相对收入2 1 11 9 1 1 7 1 1 5 1 1 3 1 1 1 1 91 71 51 海森（L H S) 相对湿度X值（R HS）资料来源：公司，星展唯高达，彭博社分析员：邱友刚CFA +852 2820 4912在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容ed-SGC / sa- DC基本盈利下跌7％，为港币11.1亿元，主要由于缺乏金融投资收益/资产处置收益。不计这些和上一财年的税收准备金，经常性基础利润增长了4％，这是由于租金贡献的适度增长和节省利息。末期每股股息仍为0.54港元，全年每股股息为0.68港元。结果亮点租金收入增长3％，至16.8亿港币，其中办公和零售行业收入增长3-4％。总体而言，办公室租金的恢复是正面的，但在2009年底的某些情况下是负面的。截至09年12月底，办公室的入住率为89％，低于08年12月的98％。零售组合几乎已满。在2009年12月底，住宅入住率从6月9日的85％反弹至92％增加租赁活动；因此，尽管续签和新出租的租金有所下降，但住宅部门的收入仅下降了2.8％。物业开支上升8％，为港币2.35亿元，原因是较高维修和保养费用以及代理费；净财产收入仅增长2％。在较低利率环境下，财务成本下降了15％，为港币1.31亿元。资产负债表6％的低负债比率保持健康。 结果快照希慎发展第2页2结果摘要和评论十二月财政年度（百万港元）20082009氯含量评论周转1,6381,6803来自办公室/零售组合的较高收入，但部分被抵消通过减少居民部门收入物业费用(217)(235)8建筑维修和保养费用较高翻新；更高的代理费毛利1,4211,4452租金收入增加，但部分被增加所抵消财产支出投资收益6338(40)行政费用(134)(133)(1)投资的公允价值变动(212)1,249(689)属性其他损益146(3)不适用2009财年：源自金融市场的波动仪器应占联营公司业绩5907683009财年：租金增长正和重估盈余上海大通道项目财务费用(155)(131)(15)平均财务成本从4.4％降至2009财年的3.1％在08财年除税前溢利1,7193,23388税收(1)(396)39,50009财年：重估投资物业少数权益(124)(121)(2)净利1,5942,71670潜在利润1,2011,113(7)经常性基础利润1,0661,1104资料来源：公司，星展唯高达 结果快照希慎发展第3页NAV的折扣NAV的折扣图表% (10)(20)(30)(40)(50)(60)(70)(80)港币$ 38332823181383-8%-23%-38%-54%-69%资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）平均值：-40％ 96年1月98年1月1月001月2日1月042006年1月1月08日2010年1月1月001月1日1月2日03年1月1月0405年1月2006年1月2007年1月1月08日09年1月2010年1月 结果快照希慎发展第2页4股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.co m / financial）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本文件由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）发行。本报告仅适用于DBSV Group的客户，本文档的任何部分均不得（i）复制，影印或未经DBSVHK事先书面同意，以任何形式或任何方式复制，或（ii）重新分发。如果本投资研究或建议在没有相关披露的情况下被大众媒体完全或部分出版或以其他方式复制，则DBSVHK和研究分析师概不负责。该研究基于从可靠来源获得的信息，但我们对其内容不做任何陈述或保证。准确性，完整性或正确性。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中的任何建议均未考虑具体的投资目标，财务状况和任何特定收件人的特殊需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求单独的法律或财务建议。对于因使用本文件或就本文件而进行的进一步通讯而造成的任何直接或间接损失，DBSVHK不承担任何责任。该文件是不得解释为要约或要约的邀约，以买卖任何证券。 DBSVH是星展银行有限公司的全资子公司。星展银行有限公司及其附属机构和/或与之有关联的人士可能不时拥有上述证券的权益在本文档中。 DBSVHK，DBS Vickers Research（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVR”），DBS Vickers Securities（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVS”），DBS Bank Ltd及其联系人，其董事和/或员工可能在，可能会影响此处提到的证券交易，也可能会或试图为这些公司提供经纪，投资银行和其他银行服务。本报告中的商品假设是为了预测此处提到的公司的收入。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约交易的建议DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得进一步信息，包括对本免责声明中的披露进行任何澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的美国人，均应独家联系DBSVUSA。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明对公司的观点其在本报告中表达的证券准确地反映了他/她的个人观点。分析人员还证明，他/她的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。截至报告日期公布后，财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或合伙人不持有本报告建议的证券权益（“权益”包括对证券，董事职位的直接或间接所有权，受托人职位）。公司特定/法规披露1.截至本报告发布之日，星展唯高达（香港）有限公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或在美国注册的经纪交易商DBS Vickers Securities（USA）Inc（“ DBSVUSA”）的其他关联公司可能有益地拥有总计1％或更多的任何类别的截至更新信息的最新可用日期为止，本文档中提及的主题公司的普通股证券。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或DBSVUSA的其他关联公司可能在过去的12个月内已收到赔偿，并且在接下来的3个月内可能会收到或打算就此提及的标的公司寻求投资银行服务的赔偿文件。DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强力买入（未来三个月内总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）买入（未来12个月小盘股总回报率> 15％，大盘股> 10％）持有（小型股在未来12个月内的总回报率为-10％至+ 15％，大型股在未来12个月内的总回报为-10％至+ 10％）完全有价值（未来12个月内的总回报率为负，即-10％）卖出（未来3个月的负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂） 结果快照希慎发展第5页发行限制一般本报告并非针对或打算分发给任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方，州，国家或其他司法管辖区的任何个人或实体，或打算将其分发或使用。违反法律或法规。澳大利亚本报告由DBSVHK，DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发，根据《 2001年公司法》（“ CA”），这些报告无需持有澳大利亚金融服务许可证提供给收件人。 DBSVHK，DBSVR和DBSVS受证券及期货事务监察委员会根据香港法律监管，而新加坡金融管理局（“ MAS”）受新加坡法律监管，分别与澳大利亚法律不同。本报告仅适用于CA定义中的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。该报告还可以由DBSVS（公司注册号198600294G）在新加坡分发，DBSVS是《金融顾问法》所定义的免税财务顾问。任何由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或分支机构仅在新加坡分发给《证券与期货法》（第一章）所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何由MAS批准根据FAA附表1第11款进行的研究分配安排，将由DBSVR / DBSVS的外国关联公司发布的研究报告分发给“合格投资者”。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星展唯高达证券（英国）有限公司是《金融服务与市场法》所指的授权人士，并由金融服务管理局监管。研究在英国发行的内容仅适用于机构客户。迪拜，阿拉伯联合酋长国该报告由迪拜星展银行有限公司在迪拜/阿拉伯联合酋长国分发（邮政信箱506538，第3页rd阿拉伯联合酋长国迪拜，迪拜国际金融中心Gate Precinct，3号楼楼层），仅适用于符合DFSA的客户成为专业客户的监管标准。零售客户不应依赖或分发给零售客户。迪拜星展银行有限公司受迪拜金融服务管理局监管。美国除非遵守任何适用的美国法律和法规，否则不得将本报告及其任何副本带入美国或任何美国人。其他司法管辖区在任何其他司法管辖区中，除非法律或法规另有限制，否则本报告仅适用于这些司法管辖区的法律和法规所定义的合格，专业，机构或资深投资者。星展唯高达（香港）有限公司18日香港中环德辅道中68号万宜大厦楼电