万科2009年12月销售数据点评：销售业绩低于市场预期

2007A 2008A 2009E 2010E 营业总收入（百万元） 35,526.61 40,991.89 51,239.86 66,611.82增长率(%) 98.27 15.38 25 30归属母公司股东的净利润 4,844.24 4,033.174,960.805,952.96增长率(%) 110.81 -16.74 23 20每股收益(元) 0.7049 0.370.460.58市盈率 8.21 28 22.52 17.86公司研究 房地产 评级： 推荐（维持） 上次评级： 推荐 当前价格： ￥10.36 2010.01.07基础数据 总市值（百万元） 总股本/流通A股（百万股） 流通市值（百万元） 每股净资产（元） 净资产收益率（%） 交易数据 52周内股价区间（元） 静态市盈率（倍） 动态市盈率（倍） 市净率（倍） 52周内股价走势图 左红英 行业研究员 电话 021-32229888*3506 邮箱 zuohongying@ajzq.com 相关报告 《万科2008年报点评》 20090309 《万科2009年1季报点评》 20090424 万科A 000002.SZ 销售业绩低于市场预期 —— 万科2009年12月销售数据点评事件： 公司周三晚间发布了 2009 年 12 月份销售及近期新增项目情况简报。 2009年12月份公司实现销售面积40.5万平方米，销售金额55.0亿元，分别比08年同期下降38.7%和增长3.0%。2009年1-12月份，公司累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比08年同期增长19.1%和32.5%。 此外，2009年11月份销售简报披露以来公司新增加项目8个，分别为：大连魅力之城后续项目、沈阳头道项目、天津中新生态城项目、武汉沌口博学路项目、烟台芝罘区大疃项目、东莞松山湖 1 号花园三期项目、厦门杏滨J2009P01项目、长春二二八厂项目。 请务必阅读正文之后的重要声明 11391010995/96561000373.188.466.55 ~ 14.942822.523.26点评报告 《万科2009年中报点评》 20090803 点评： ●销售业绩低于预期 公司12月份实现销售面积40.50万平方米，同比下降38.73，为今年唯一一个同比下降的月份；环比下降 22.12%，也是连续两个月环比下降，降幅较上个月增加了 7.6 个百分点。得益于房价的上涨，公司12月份的销售金额勉强录得3%的同比增速和5.16%的环比增速，其中同比增速较上月下滑了43.5个百分点。 公司 2009 年累计实现销售面积 663.6 万平方米，同比增长了19.14%；累计实现销售金额634.2亿元，同比增长了32.48%。 在2009年全国房地产形势大好，销售面积、销售金额、销售价格等各项指标均将创下历史纪录的情况下，公司的销售业绩明显低于市场预期。 公司研究 请务必阅读正文之后的重要声明 2 ●顺应形势变化，加大二三线城市土地储备力度 在 2008 年底，在相对悲观的预期下，公司带头降价促销，此举虽使其在 2008 年的行业淡季取得了相对稳定的收益。但由于对市场判断的失误，在2009年的这一轮地产大牛市中，公司节奏明显慢了市场半拍。从而使得其融资、销售，以及拿地均慢了一拍。公司素来以敏锐的市场洞察力和政策把握力而著称。尽管2009年公司策略有所失误，但在另一方面公司却踏准了市场节拍，即适时加大了二三线城市的土地储备力度。去年12月份以来的政策调控使得地产行业的未来倍增不确定性。但中央经济工作会议提出放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，为二三线城市的房地产市场注入了生机。 ●估值与预测。预计公司09-10年每股收益为0.46元和0.58元，按照1月6日的收盘价10.36元计算，对应市盈率分别为23倍和18倍，估值基本合理，谨慎“推荐”。 ●风险提示。国内外经济形势继续恶化导致房地产市场再度低迷的风险。 图1：公司当月销售面积及同比增速 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.002008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-11-50.000.0050.00100.00150.00200.00销售面积:当月值同比增速% 数据来源：公司公告，爱建证券研发部 图2：公司当月销售金额及同比增速 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.002008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-11-100-50050100150200250销售金额:当月值同比增速% 数据来源：公司公告，爱建证券研发部 公司研究 请务必阅读正文之后的重要声明 3图3：公司累计销售面积及同比增速 0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002005-12 2006-12 2007-12 2008-12 2009-12-20020406080100销售面积:累计值同比增速% 数据来源：公司公告，爱建证券研发部 图4：公司累计销售金额及同比增速 0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002005-12 2006-12 2007-12 2008-12 2009-12-20020406080100120140160销售金额:累计值同比增速% 数据来源：公司公告，爱建证券研发部 图5：公司近年新增项目储备情况 0.00500,000.001,000,000.001,500,000.002,000,000.002,500,000.003,000,000.002007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月0200040006000800010000新增土地计容积率建筑面积新增土地楼面地价 数据来源：公司公告，爱建证券研发部 公司研究 请务必阅读正文之后的重要声明 4投资评级说明 z 公司评级 强烈推荐：预期未来6个月内， 个股相对大盘升幅20%以上 推 荐： 预期未来6 个月内，个股相对大盘升幅5%～20％ 中 性： 预期未来6 个月内，个股相对大盘变动在±5%以内 回 避： 预期未来6 个月内，个股相对大盘跌幅5%以上 z 行业评级： 强于大势：预期未来6个月内， 行业指数相对大盘涨幅5%以上； 中性： 预期未来6个月内， 行业指数相对大盘涨幅介于-5%~5%之间； 弱于大势：预期未来6个月内， 行业指数相对大盘跌幅5%以上； 重要声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与我公司和研究员无关。我公司及研究员与所评价或推荐的证券不存在利害关系。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行服务或其他服务。 本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式发表、复制。如引用、刊发，需注明出处为爱建证券研究发展总部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。