（HK）中国海外-回到强者

香港/中国公司重点中国海外彭博社: 688港币| 路透社：0688.HK星展集团研究。公平2010年1月8日买HK $ 16.62恒指：22,269目标价：12个月HK $ 21.1（上一个HK $ 21.0）举报原因：公司销售更新潜在催化剂：资产净值增值土地收购分析员吴（Carol Wu）·（852）2863 8841·carol_wu@hk.dbsvickers.com王丹妮·（852）2820 4915·danielle_wang @ hk.dbsvickers.com相对价格港币$19. 30 17. 30 15. 30 13. 30 11. 30 9. 30 7. 30 5. 30 3. 30 相对指数788688 588 488 388 288 188 88 20062007200820092010 在海外的C h（L H S) H S I INDE X（R HS）预测与估值2008年12月（百万港元）一种2009F2010F2011F周转18,89235,19745,15453,503息税折旧摊销前利润7,15111,97516,20918,302税前收益8,58511,18115,32619,216净利5,0496,5388,81010,799每股盈利（港元）0.650.801.081.32EPS Gth（％）13.823.634.722.6每股股息（港元）0.130.160.220.27每股BV（港元）4.254.715.576.63PE（X）25.720.815.412.6EV / EBITDA（十）20.312.39.38.1净股利收益率（％）0.81.01.31.6P /账面价值（X）3.93.53.02.5净债务/权益（X）0.50.30.30.2净资产收益率（％）17.018.221.021.7收益率（％）零零零共识每股收益（港币）0.801.061.34乍看上去ICB行业：金融ICB部门：房地产控股与发展主要业务：物业发展及管理所有数据来源：公司，DBSV，彭博社，香港交易所在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容ed-SGC / sa- DC回到强大的球员中国海外2009年销售额同比增长80％，至480亿港元，2009年的销售增长继续跑赢万科。2009年，中国海外实现合同销售480亿港元（同比增长80％），总建筑面积480万平方米（+ 76％）。加上2008年强劲的销售基础，这些增长率令人印象深刻。万科是中国的另一个领先企业，2009年的合同销售额仅增长了35％。就销售额增长而言，中国海外发展已连续两年超过万科。预计2010年会有更好的利润。自2009年7月以来，由于产品结构的变化和更积极的定价策略，自12月9日以来，平均价格已上涨了45％，而全年的平均价格则达到10,000港币/平方米，同比增长2％。因此，我们预计2010年利润率将有所改善。中国海外发展收购了成都一个总建筑面积为43万平方米的项目，平均成本为每平方米人民币1.9万元。我们估计这将使其每股资产净值提高0.5％至每股16.84港元。在不确定的市场中，中国海外发展的表现应优于大市。中国海外发展拥有在下降周期（2008年：+ 20％）和上升周期（2009年：+ 80％）内能够增长销售的往绩。由于政策过度，我们认为中国房地产股的股价短期内可能会维持在区间区间内。但是，这些股票的高波动性仍然提供了良好的交易机会。我们认为，拥有良好业绩的强大竞争者（例如中国海外发展）将胜过规模较小的竞争者。在过去的三个月中，中国海外的股价已接近其交易区间的低端。这提供了一个很好的切入点。维持买入评级，目标价上调至21.10港元，意味着27％的上涨空间。万科的+ 35％）09年12月平均售价从每平方米1.2万港元上涨至1.4万港元，这意味着2010年的利润率将提高鉴于其强大而稳固的业绩记录，在政策不明朗因素驱动的不确定市场中，中国海外发展的表现应优于同行。最近的调整提供了购买机会。已发行资本（百万股）8,169市值上限（百万美元/百万美元）135,769/ 17,509主要股东（％）中国海外控股52.3摩根大通公司5.99银地发展有限公司5.32自由浮动 （％）36.39平均每日成交量（m shrs）24.3 公司重点中国海外第2页2COLI和Vanke都是第一级竞争者，但是COLI在2008年和2009年的销售增长更为强劲。COLI和Vanke之间的销售差异已从2007年的59％缩小到2009年的34％。COLI在上下周期中均表现良好HK $ m 60人民币m 70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000200720082009504030201002006200720082009资料来源：公司；星展唯高达资料来源：公司；星展唯高达09年12月以来平均价格自7月份以来已上涨了45％，因为中国海外发展重新关注利润率并改变了产品结构HK $ 16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000资料来源：公司；星展唯高达科力万科08年6月08年8月08年10月08年12月2009年2月09年4月09年6月09年8月09年10月09年12月 公司重点中国海外第11页3均价从09年11月的水平大幅上涨，因为更多的奢侈品在环渤海地区的北京和济南销售销售价值（百万港元）总销售面积（000平方米）12月平均售价。（港元）11月平均售价。（港元）十月平均售价。（港元）珠三角588.050.111,736.512,559.011,368.7长三角494.038.312,898.218,902.420,858.9环渤海1,148.045.025,511.19,383.711,270.9西部地区574.065.68,750.09,607.87,765.0香港和澳门0.00.0不适用70,000.0不适用总计2,804.0199.014,090.511,786.411,326.8资料来源：公司；星展唯高达2009年平均销售价格增长率（y-o-y）回到正数区域，因为中国海外发展重新关注09年上半年的利润率售价（百万港元）售出建筑面积（000平方米）均价（港元）扬扬更改扬扬更改扬扬更改十二月09十二月08十二月09十二月08十二月09十二月08珍珠河三角洲12,6568,40151%1,273.7812. 357%9,93610,342-4%长三角11,4926,09589%877.9463. 489%13,09013,1530%环渤海13,3945,85612 9%1,382.0643. 8115%9,6929,0967%西部地区9,4165,54370%1,221.3777. 757%7,7107,1278%香港和澳门83371517%12.711. 510%65,59162,1745%总47,79126,61080%4,767.62,708. 776%10,0249,8242%资料来源：公司；星展唯高达 公司重点中国海外第2页4中国海外发展于09年12月收购了成都的一个项目，我们估计这可以使资产净值略微提高0.5％日期市项目名称归因于土地面积总建筑面积归因于土地成本土地成本利益（sm）（sm）建筑面积（平方米）（人民币百万元）（人民币每平方米）8/ 17/09济南九曲项目100%1,782,1132,628,7462,628,7463,3411,2718/ 31/09青岛市四方清江路100%73,363161,870161,8703942,4324/ 9/09成都市庆阳苏坡村100%47,940180,426180,4266833,78610/9/09上海长丰项目50%142,108393,462196,7313,50317,80610/28/09佛山市佛山市南海千灯湖西100%154,780788,165788,1653,8204,847项目10/29/09重庆市重庆江北市项目50%264,9161,552,963776,4822,0502,64010/30/09沉阳沉阳荷兰村项目100%1,274,2003,176,0493,176,0493,5081,10410/30/09长春长春长岭集团项目100%140,126487,150487,1501,4643,00511/13/09沉阳沉阳塔湾街东车梁100%716,1002,309,3952,309,3953,4841,509工厂项目11/18/09香港*九龙塘格兰屏道25号21、23、23100%2,0596,1786,17844872,4581/ 4/10成都市武侯区龙井村工程100%122,593430,209430,2098281,924总4,720,29912, 114,61211,141,40023,5222,111*折算成等值的人民币资料来源：公司；星展唯高达 公司重点中国海外第11页5在过去的三个月中，中国海外的股价已接近其交易区间的低端。这提供了一个很好的切入点。-最近3个月---最近3个月--最近3个月---最后2月最近1个月-市盈率高价钱市盈率低价钱于NAV的盘式盘高价低至净资产值的折扣价钱高价低价高价低价高价低价价钱最近3个月内更改XX港币港币港币港币港币港币港币上海复地233710.58.7不适用不适用2.752.282.752. 292.752. 290.47广州投资12314.27.0不适用不适用2.621.2932.622. 032.622. 031.327SRE集团1207年一种。不适用不适用不适用0.990.780.970. 790.960. 790.21北京帽土地286811.98.5不适用不适用4.263.064.263. 123.933. 121. 2SPG土地33710.77.5不适用不适用5.824.085.824. 615.824. 671.74北京北星58813.110.5不适用不适用3.122.532.52.962.50.62中国绿城390011.78.6不适用不适用14.7810.8814.7811. 1214.7811. 583. 9霍普森开发公司7548.35.6不适用不适用15.5610.4813.9210. 4813. 210. 485.08世茂房地产81314.011.0-10%-30%17.5613.7217.5613. 7217.5613. 863.84瑞安房地产27221.818.6-31%-41%5.054.314.994. 314.874. 310.74仁恒置地^YLLG 15.112.8-19%-32%2.512.132.412. 132.362. 130.38华润置地110926.421.7-2%-19%20.116.5620.0516. 562016. 563.54敏捷财产338315.210.911%-21%13.229.4613.2210. 2213.2210. 383.76广州富力277712.09.6-16%-33%16.4613.0815.813. 0815. 813. 343.38中国海外68817.014.912%-2%18.4416.1618.4416. 1618.4416. 162.28碧桂园200714.412.3-11%-24%3.312.823.312. 823.312. 820.49远洋地产337714.110.54%-23%8.686.468.686. 468.686. 462.22SOHO中国4107.05.7-33%-46%4.733.844.413. 844.383. 840.89方兴81716.112.2-23%-42%2.842.152.842. 192.842. 580.69保利香港11928.120.8-1%-27%12.048.8912.049. 1512.049. 153.15C C土地12