公司注意毛利│ 香港│ 营业息税前利润美国：降低（没变化）恒隆地产有限公司短期内不太可能看到股息增长本说明中的主要更改没变化价钱关 相对于恒指（RHS）21.0122.01H19结果总结HLP的1H19核心利润同比下降4％至22亿港元，主要是由于期内缺乏房地产销售。物业租赁业务的经营利润同比轻微增长3％。中期股息维持在0.17港元。人民币贬值拖累中国租金增长以港币计算，中国的租金收入仅增长了1％，因为租金上涨7％被人民币兑港币汇率的疲软所抵消。上海的租金收入（按人民币计算）增长了4％，这是由于大通道66的翻修所致。在上海以外，租金收入按人民币计算增长了14％，这主要是由于皇宫66号零售销售和入住率的提高（沉阳），奥林匹亚66（大连）和66中心（无锡）。政治不稳定将打击香港零售业组合19.0 114.517.0 107.015.0 99.5607月18日至10月18日1月19日至19年5月资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）0.3 1.1 12.4相对（％）1.7 6.3 14.5重大的股东持有百分比恒隆组55.7分析师香港租金收入占其总收入的48％，在1H19录得稳定的同比增长3％，这归因于积极的租金调升和稳定的入住率。由于香港各个地区的抗议活动持续，我们认为合和地产的香港租金投资组合的零售将受到不利影响，导致2H19租金增长放缓。管理层表示，已从6月的抗议活动中看到一些影响。当地媒体《香港交易所》报道，恒隆中心（铜锣湾）和嘎拉广场（旺角）的主要租户H＆M正在寻找新的租户来占用他们的空间。在那些购物中心。FY19F不太可能看到股息增长HLP将在2H19拥有许多新落成的建筑，包括春城（昆明），Center 66 Office Tower II（无锡）和康拉德酒店，这将推动中国的租金收入增长。管理层表示，有底线增长时，它可能会增加股息以奖励股东。然而，由于其香港土地储备几乎已全部用尽，新完工的贡献可能会被房地产销售减少所抵消。与此同时，其净负债率已从18年底的10.4％升至6月底的17.6％。它还将对正在进行的建设有大量的资本支出需求。因此，我们预计FY19F的股息将连续第五年保持平稳，这将令投资者失望。维持减少我们维持不变的目标价14.5港元是基于相对资产净值折让55％。维持HLP低迷的收益和股息前景。上行风险：中国租金组合的增长强于预期，并且管理层在FY19F派发了股息。财务摘要香港：本报告由CGS-CIMB证券（香港）有限公司（“ CHK”）在香港发行和分发，CGS-CIMB证券（香港）有限公司在香港获得证券及期货事务监察委员会的许可，类型1（证券交易），类型4（建议证券）和第6类（公司财务咨询）活动。任何希望购买或以其他方式交易本报告所涵盖证券的投资者，均应联系销售主管，网址为：CGS-CIMB证券（香港）有限公司。截至本报告之日，本研究报告中的观点和观点均为我们的观点，并可能随时更改。如果英国的《金融服务和市场法》或《金融行为监管局》的规则适用于接收者，则我们在其中对此类接收者的义务不受影响。 CHK没有义务更新其观点或本研究报告中的信息。本出版物严格保密，仅供CHK客户私人发行。 CHK没有在报告中提及的其他证券上进行交易。分析师或联系人均不担任本报告中提及的上市公司的高级管理人员。 CIMB在本报告提及的任何一家上市公司中均没有高级职员净收入总额（百万港元）11,1999,4089,80910,70911,238营业EBITDA（港币百万元）9,90610,3556,4587,0077,333净利润（百万港元）8,1248,0474,1754,4164,635核心每股收益（港币）1.230.910.930.981.03每股核心盈利增长(12.8%)(26.0%)2.0%5.8%5.0%FD核心P / E（x）15.1620.4820.0818.9818.09每股股息（港元）0.750.750.750.760.77股息收益率4.02%4.02%4.02%4.08%4.13%EV / EBITDA（x）12.6416.9417.8017.0516.60P / FCFE（x）关键比率17.5122.2012.6510.14净负债1.9%10.4%16.5%18.1%19.1%P / BV（x）0.620.610.580.540.53■HLP公布1H19业绩不佳，受人民币疲软影响，中国的租金增长。抗议活动可能会打击香港的租金组合。■尽管即将完成新的竣工，但由于房地产销售减少和净负债率上升，我们预计19财年股息不会增长。■维持减持评级，目标价14.5港元，较资产净值折让55％。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë共识评分*：买入11卖出2卖出2现价：HK $ 18.64目标价：14.50港元先前目标价：14.50港元上升/下降：-22.2％CGS-CIMB /共识：-33.6％路透社：0101.HK彭博社：101 HK市场帽：107.23亿美元838.37亿港元每日平均周转：1,166万美元9,912万港元目前的股份o / s：4,498m自由浮动：44.3%*资料来源：彭博社体积 鱼子4.21%2.99%2.95%2.94%2.97%CGS-CIMB /共识EPS（x）0.950.930.93 泰国董事协会（IOD）有关公司治理的调查结果的披露是根据第三方相关研究由EFA平台提供支持物业投资香港恒隆地产有限公司七月30，2019 页图1：HLP的1H19业绩回顾1H182H181H19活度（％）同比（％）收入物业租赁中国香港物业销售营业利润物业租赁中国香港物业销售知识产权重估报告利润核心利润DPS净负债率（％）资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：同级比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x）产量净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK保持HLD12香港加凯里·道具683港币保持新世界17香港加新地16香港加信诺83香港加码头控股4香港保持会德丰20港元加HLP101香港降低HKL *HKL SP加希慎14香港保持太古地产1972香港保持码头REIC1997香港保持冠君产业信托2778港币保持链接房地产投资信托823港元降低米德兰1200港币保持不适用不适用开发者房东和房地产投资信托简单平均截至2019年7月30日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告按数字12月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F成长性12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日。.净收入总额 毛利│ 美国：折旧及摊销│ 营业息税前利润2来自Assoc的税前收入/（亏损）。营业外收入/（费用）税前利润（EI前）特殊物品税前收益税收特殊收入-税后5,1504,2584,204-1.3-18.4净利4,1184,0634,2043.52.1经常性净利润2,1712,0732,1905.60.9全面摊薄经常性净利润1,9471,9902,0141.23.4现金周转1,0321950-100.0-100.0其他调整-税后3,6823,1403,2172.5-12.6净利3,1172,9433,2179.33.2经常性净利润1,4471,2921,48715.12.8全面摊薄经常性净利润1,6701,6511,7304.83.6现金周转5651970-100.0-100.0（百万港元）2,4561,7141,438-16.1-41.412月17日4,6893,3893,5163.7-25.012月18日2,3191,7742,22925.6-3.919F十二月0.170.580.17-70.70.012月20楼5.410.417.67.212.2 泰国董事协会（IOD）有关公司治理的调查结果的披露是根据息税折旧摊销前利润来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。营运资金变动直线调整拨备总额（增加）/减少(%) 其他非现金（收入）/费用其他经营现金流量净利息（已付）/已收已付税款运营现金流量61.1062.00少数权益28,862124.05118.97.39.89.50.70.60.63.13.43.8415FAs /子公司的处置处置投资物业41.0550.00流动资产总额25,41884.051229.710.110.810.80.60.70.74.44.64.7222322其他投资现金流量投资产生的现金流量30.1530.60少数权益5,61668.056113.17.97.47.30.40.40.44.54.64.8171513发行股份所得款项回购股份11.1213.10流动资产总额14,54221.9491814.312.313.111.00.50.50.54.34.54.7333331优先股其他筹资现金流量127.80147.00流动资产总额47,363245.0481512.211.810.29.70.70.70.63.63.84.112106资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告按数字...续12.8014.00流动资产总额11,16025.45097.918.718.58.10.60.60.64.14.44.5(17)(17)(19)（百万港元）12月17日19.6620.60少数权益7,66251.56259.18.98.57.40.40.40.43.33.43.618191819F十二月12月20楼50.8060.00流动资产总额13,310119.057188.17.47.05.90.40.40.43.13.13.2242223总现金及等价物发展中物业18.6414.50拨备总额10,72332.242(22)20.520.119.018.10.60.60.54.04.04.1101618存货其他流动资产合计6.287.40流动资产总额14,77613.453181.81.81.51.50.40.40.43.53.74.091112固定资产总投资38.5040.20少数权益5,15380.452415.915.615.114.70.50.50.53.73.83.9444其他非流动资产合计非流动资产总计28.8029.70少数权益21,54846.538320.320.320.519.00.60.60.62.83.03.21178长期债务的当前部分债权人总数49.6051.00少数权益19,26179.037315.014.714.113.80.70.70.74.24.44.6181412总流动负债长期债务合计5.876.20少数权益4,3989.538621.419.919.118.60.50.50.54.44.74.9201918其他非流动负债合计非流动负债合计92.2587.60拨备总额24,89386.0(7)(5)35.835.233.230.71.11.01.02.72.93.2121414负债总额股东权益1.331.40少数权益122关键比率关键比率516.458.013.76.50.70.60.62.40.82.8(47)(51)(57)12月17日531110.410.610.78.70.60.50.53