后土地红利时代的赢家

请阅读最后一页信息披露和重要声明 公 司 研 究 公 司 深 度 研 究 报 告 市场数据 报告日期 2014-4-28 收盘价（港元） 0.78 总股本（百万股） 5668 流通股本（百万股） 5668 总市值（亿港元） 44 流通市值（亿港元） 44 净资产（亿元） 106 总资产（亿元） 472 每股净资产(元) 1.19 数据来源：彭博资讯 相关报告 兴证香港研究部 （852）3509 5999 research@xyzq.com.hk 证券研究报告 房地产行业 买入 （首次） 目标价：1.2港元 现价 ：0.78港元 预期升幅： 50% 主要财务指标 会计年度 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入（亿元） 20,771 22,665 26,723 30,165 同比增长 18.58% 9.12% 17.90% 12.88% 净利润（亿元） 981 1,345 1,658 1,934 同比增长 5.42% 37.09% 23.26% 16.61% 毛利率 22.55% 24.09% 24.02% 23.24% 净利润率 8.27% 9.93% 10.37% 9.96% 净资产收益率 16.20% 18.49% 19.63% 18.52% 每股收益（元） 0.17 0.24 0.29 0.34 市盈率 3.6 2.6 2.1 1.8 市净率 0.5 0.5 0.4 0.3 数据来源：公司资料、兴证香港 投资要点  首次覆盖，买入评级，目标价1.2港元： 公司为长三角区域领先房地产开发商，一直奉行高周转、区域深耕的战略，经营效率处于行业领先地位，主要项目所在城市上海、常州、苏州、南京和杭州发展前景好，短期内常州和杭州面临供应过多冲击，基本面正逐步好转，预计2014-2016年公司每股收益分别为0.24元、0.29元和0.34元，对应2014-2016年动态PE分别为2.6、2.1和1.8倍，公司目前股价相对公司NAV折价74%，参照行业主要公司平均60%的折价率和4倍的动态市盈率，公司合理价值约为1.2港元/股，相对公司目前股价仍有约50%的上升空间，我们给予公司买入评级。  常州市场基本面转好，其他城市基本面良好：常州市人口持续流入，房价水平合理，常州市场长期需求稳定，随着供应高峰期过去，预计未来常州市房地产市场好转，2014年预计库存去化周期将下降到1年左右。70-120平方米产品2013年年底库存去化周期平均为9个月，供需相对平衡，预计2014年该细分市场将进入卖方市场。上海、南京和苏州是公司目前主要项目所在地，三个城市短期供应紧张，经济、人口快速增长，中长期需求较旺盛，市场相对稳定。  公司项目分布更加均衡，常州市场占比下降：公司逐步由一个倚重单个城市的房地产开发商成长为区域房地产开发商，正逐步完成区域外的扩张，常州市场对公司的影响正逐步下降，常州项目对NAV贡献仅为10%，未来合同销售额占比将下降至25%以内。  后土地红利时代赢家，随着市场改善，公司经营效率将进一步提升： 公司经营效率处于行业领先地位，随着土地红利的消失，高效率的企业将有望发展更快。短期内，随着常州市场基本面好转，预计公司周转率和毛利率将随之上升，经营效率进一步提升。  发展稳健：公司历史净负债率控制在70%以内，拿地支出占合同销售额比例控制在30%以内，公司采取稳健的发展策略，抗风险能力较强。  催化剂：公司大股东回购，上半年合同销售超出预期，政策放松行业整体回暖。  风险提示：房地产行业大幅波动，公司合同销售额不达预期。 新城发展控股（1030.HK） 后土地红利时代的赢家 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 公司深度研究报告 目 录 1、公司基本情况 ...................................................................................................... - 3 - 1.1公司基本情况及发展历史 .................................................................................. - 3 - 1.2股权结构及管理层简介 ...................................................................................... - 5 - 2、常州市房地产市场前景向好 .............................................................................. - 6 - 2.1常州市房地产市场进入去库存阶段 .................................................................. - 6 - 3、苏州、上海、杭州、南京市场长期前景向好................................................. - 10 - 3.1上海市及嘉定区市场前景较好 ........................................................................ - 10 - 3.2 杭州市场短期面临供应过剩冲击 ................................................................... - 14 - 3.3 南京市场供不应求，长期政府理性推地 ....................................................... - 16 - 3.4 苏州市场人口增长迅速，市场规模大幅增长 ............................................... - 17 - 4、公司竞争优势分析 ............................................................................................ - 19 - 4.1市场化运作，较高的经营效率 ........................................................................ - 19 - 4.2较为稳健的发展策略 ........................................................................................ - 20 - 4.3区域深耕，常州市市场占比下降 .................................................................... - 22 - 4.4调整推盘节奏，改善资本市场形象 ................................................................ - 23 - 5、财务分析 ............................................................................................................ - 23 - 6、公司盈利预测及估值 ........................................................................................ - 25 - 7、催化剂 ................................................................................................................ - 28 - 8、风险因素 ............................................................................................................ - 28 - 附表 .......................................................................................................................... - 29 - 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 公司深度研究报告 1、公司基本情况 1.1公司基本情况及发展历史 新城控股集团总部位于上海，是一家在香港主板上市（股票代码：01030），致力于开发运营优质住宅物业和城市综合体项目的中国领先物业开发商。新城控股旗下包含以住宅开发为主的子公司新城地产（股票代码：900950）。集团以“为城市、社区和个人创造持续的价值”为使命，运用国际化的管理运营模式和绿色可持续发展的战略眼光，融合多样创新型的地产业态，整合综合性的商业资本，立志于为城市打造新风貌和新地标。集团坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”的发展战略，矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列。 作为中国房地产行业百强企业、华东最具品牌价值的房地产公司，集团有接近90%的土地储备位于沪宁经济走廊。经过二十载的积累，新城控股集团目前总资产超过470亿，拥有的土地储备面积约1,385万平方米，已开发和正在开发的项目达90余个。截止目前，已竣工面积达到约1000万平方米。新城控股2013年合同销售额破200亿元，创历史新高，2009-2013年合同销售额年复合增速达到25%。集团全年拿地16宗，实现了在全国十大重点城市的战略布局。集团连续四年跻身中国房地产百强企业前20强、连续7年江苏省房地产企业综合实力第1位。 在住宅开发方面，从土地的获取阶段到社区的规划建设、销售购买及后期物业运营等全套的流程中，新城控股以“标准化”的作业流程追求高品质的产品。自创立至今，新城控股设计和开发了以满足不同需求客户市场的四大住宅地产系列——幸福起航系列、幸福乐居系列、幸福圆梦系列及幸福尊享系列。这将在细分市场形成自身优势，互为补充，满足当下可选择性多元化生活方式的需求。 图1、公司住宅产品线 产品系列 客户类型 区域位臵 物业类型 装修标准 幸福起航 首次臵业和首改 城市外围、郊区 多层、小高层、洋房 毛坯 幸福乐园 首次臵业和首改 城郊之间 小高层、高层、洋房 毛坯 幸福圆梦 城市精英人群 城市核心区 高层 精装 幸福尊享 成功人士 中心区 高层 精装 数据来源：公司资料、兴证香港 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 公司深度研究报告 同时，集团近几年在商业地产上不断拓新，大力推进业态多元、注重体验感的城市综合体吾悦广场系列，在上海、苏州、常州的、长沙等6地已开业或正在建设8座吾悦广场，深受市场热捧。新城吾悦，是以中国城市中产阶级为目标受众，涵盖新城控股旗下国际、城市、生活广场三大产品线，以购物中心为主体，以写字楼、公寓为外沿，被延伸应用至全业态城市综合体的商业地产产品品牌。