在后房地产时代的市占率扩张赢家

分析师声明及重要披露事项请参见附录A。 元大与其研究报告所载之公司行号可能于目前或未来有业务往来，投资人应了解本公司可能因此有利益冲突而影响本报告之客观性。投资人于做出投资决策时，应仅将本报告视为其中一项考虑因素。本报告原系以英文做成，并翻译为中文。若投资人对于中文译文之内容正确性有任何疑问，请参考原始英文版。本报告为摘要版；请联系本中心取得原始英文版。 股价相对上海A股指数表现 市值 RMB109,892.5百万元 六个月平均日成交量 RMB4,034.7百万元 总股本股数 (百万股) 10,752.7 流通A股股数比例 100.0% 自由流通股数比例 56.1% 大股东；持股比率 保利南方集团有限公司, 42.0% 净负债比率 67.4% 每股净值 (2015F) RMB6.98元 市净率 (2015F) 1.35倍 简明损益表(RMB百万元) 年初至12月 2014A 2015F 2016F 2017F 营业收入 109,056 130,704 145,285 178,760 营业利润 ** 19,662 23,216 25,867 31,562 税后净利润 * 12,200 14,456 16,881 19,739 每股收益(元) 1.14 1.21 1.42 1.66 每股收益年增率 (%) (24.5) 6.7 16.8 16.9 每股股利(元) 0.22 0.23 0.27 0.31 市盈率 (倍) 8.3 7.7 6.6 5.7 股利收益率(%) 2.3 2.5 2.9 3.3 净资产收益率 (%) 16.3 15.8 15.4 15.9 * 归属母公司税后净利润 ** 经分析师调整 保利地产 (600048 CH) 在后房地产时代的市占率扩张赢家 请点此参与今年AsiaMoney票选，将您宝贵的一票投给元大！ 首次纳入研究范围，给予买入评级及目标价人民币15.0元，隐含60%上涨空间：本中心看好保利地产在中国房市景气回温下的市占率扩增题材。我们认为其产品定位锁定大众市场，土地储备及推案城市均侧重于一、二线城市，将可有效支撑平均售价持稳，并带动公司营收盈利长期优质增长。本中心预估公司2015/16/17年每股收益将分别同比增长7%/17%/17%至人民币1.21/1.42/1.66元，主要受销售额强劲增长推动。目标价系依据9倍目标市盈率乘上2017年预估每股收益推估而得。 在房市景气回温下市占率扩增：中国房地产市场经历几波利好政策刺激，已自2015年2季度出现触底反弹迹象。在后房地产时代，“泡沫化”风险问题已逐渐下降，我们认为保利地产等产业龙头业者将受益于市场加速整合以及土地收购优势，从而带动市占率扩增。 聚焦大众市场且具备多重竞争优势的房地产龙头：在房市景气复苏的过程中，我们认为保利地产表现将优于同业，系因其1) 积极收购土地，可销售资源充裕；2) 土地位置理想，81%的土地位于一、二线城市；及3) 侧重于中/小型住宅的产品定位策略，有望受益于自住刚性需求迅速回温。本中心因此预估保利2015/16/17年销售额将分别增长20%/11%/23%。 财务体质改善，筹资成本降低：保利地产努力拓展多元筹资渠道并改善资本结构，以解决财务负担过高的问题。中国的降息周期亦有助于降低融资成本。我们预估该公司在非公开发行新股后，净负债比率将从2014年的115%降至2015/16年的75%/64%，综合融资成本有望从2014年的6.5%降至2015/16年的5.8%/5.1%。 初次报告 中国 : 房地产开发商 2015 年 07 月 06 日 投资建议： 买入 目标价隐含涨/跌幅： 59.5% 日期 2015/07/03 收盘价 RMB9.40 十二个月目标价 RMB15.00 前次目标价 RMBN.A. 上海A股指数 3,861.6 信息更新： ► 本中心首次将保利地产纳入研究范围，给予买入评级，目标价人民币15.0元，隐含60%上涨空间。 ► 预估公司2015/16/17年税后净利润将同比增长18%/17%/17%，主要受销售额稳健增长推动。 本中心观点： ► 本中心看好保利地产在中国房市景气回温下的市占率扩增题材。 ► 我们认为融资成本降低有望减轻房市泡沫破裂风险，进而带动股价上扬。 公司简介：保利地产从事住宅开发及销售业务，也从事不动产租赁及房地产管理事业。 报告分析师： 苏 育慧 +886 2 3518 7963 claire.su@yuanta.com 以下研究人员对本报告有重大贡献： 郑 妙仪 +886 2 3518 7930 hannah.cheng@yuanta.com 中国 : 房地产开发商 2015-07-06 保利地产 (600048 CH) 第 2 页，共 4页 资产负债表 年初至12月 (RMB 百万元) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F 现金与短期投资 33,753 40,070 58,014 58,447 62,715 存货 239,907 267,192 284,095 308,337 335,504 应收帐款及票据 2,335 3,353 3,417 4,030 4,088 其他流动资产 27,013 40,244 42,118 47,839 48,153 流动资产 303,008 350,858 387,645 418,654 450,459 长期投资 8,097 10,984 14,722 18,922 20,122 固定资产 1,985 2,478 2,435 2,385 2,298 什项资产 850 1,446 1,446 1,446 1,446 其他资产 10,932 14,908 18,603 22,753 23,866 资产总额 313,940 365,766 406,248 441,406 474,325 应付帐款及票据 18,671 22,605 20,493 26,249 27,404 短期借款 20,995 28,669 25,429 23,203 23,278 什项负债 126,969 136,039 155,923 169,890 185,246 流动负债 166,635 187,313 201,845 219,342 235,929 长期借款 78,091 97,525 101,716 105,703 106,045 其他负债及准备 61 54 54 54 54 长期负债 78,152 97,580 101,770 105,757 106,100 负债总额 244,787 284,893 303,616 325,099 342,029 股本 7,138 10,730 11,910 11,910 11,910 资本公积 10,964 6,917 15,787 15,787 15,787 保留盈余 33,661 43,763 55,473 69,147 85,137 换算调整数 0 0 0 0 0 额归属母公司之权益 51,763 61,410 83,170 96,844 112,833 少数股权 17,390 19,463 19,463 19,463 19,463 股东权益总额 69,153 80,872 102,632 116,307 132,296 资料来源：公司资料、元大 现金流量表 年初至12月 (RMB 百万元) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F 本期净利润 11,864 14,231 16,862 19,698 23,141 折旧及摊提 333 346 356 368 378 本期营运资金变动 (27,959) (28,529) (1,070) (10,853) (11,026) 其他营业资产 及负债变动 (635) (1,153) (738) (1,200) (1,200) 营运活动之现金流量 (16,396) (15,104) 15,410 8,013 11,292 资本支出 (912) (819) (285) (285) (257) 本期长期投资变动 (1,393) (1,734) (3,000) (3,000) 0 其他资产变动 (284) (616) (28) (32) (34) 投资活动之现金流量 (2,590) (3,169) (3,313) (3,318) (291) 股本变动 2,509 (2,512) 4,898 (6,024) (7,151) 本期负债变动 17,557 27,102 950 1,761 418 其他调整数 0 0 0 0 0 融资活动之现金流量 20,066 24,590 5,848 (4,263) (6,734) 本期产生现金流量 1,080 6,317 17,945 433 4,268 自由现金流量 (18,986) (18,273) 12,097 4,696 11,001 资料来源：公司资料、元大 损益表 年初至12月 (RMB 百万元) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F 营业收入 92,356 109,056 130,704 145,285 178,760 销货成本 (72,177) (85,270) (89,035) (99,192) (122,397) 营业毛利 20,178 23,786 28,064 31,040 37,699 营业费用 (3,761) (4,125) (4,848) (5,173) (6,137) 营业利润 16,417 19,662 23,216 25,867 31,562 利息收入 0 0 0 0 0 利息费用 986 1,271 860 607 578 利息收入净额 986 1,271 860 607 578 投资利益(损失)净额 635 1,153 738 1,200 1,200 其他业外收入(支出)净额 (1,936) (3,054) (2,005) (1,114) (1,915) 非常项目净额 N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. 税前净利润 16,102 19,032 22,809 26,560 31,425 所得税费用 (4,237) (4,800) (5,946) (6,862) (8,284) 少数股权净利 (1,117) (2,031) (2,406) (2,817) (3,402) 归属母公司之净利 10,747 12,200 14,456 16,881 19,739 税前息前折旧摊销前净利 16,751 20,008 23,572 26,235 31,940 每股收益 (RMB) 1.51 1.14 1.21 1.42 1.66 每股收益 – 调整员工分红 (RMB) 1.51 1.14 1.21 1.42 1.657 资料来源：公司资料、元大 主要财务报表分析 年初至12月 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F 年成长率 (%) 营业收入 34.0 18.1 19.8 11.2 23.0 营业利润 17.7 19.8 18.1 11.4 22.0 税前息前折旧摊销前净利 17.6 19.4 17.8 11.3 21.7 税后净利润 27.4 13.5 18.5 16.8 16.9 每股收益 27.36 (24.48) 6.75 16.78 16.93 获利能力分析 (%) 营业毛利率 21.8 21.8 21.5 21.4 21.1 营业利润率 17.8 18.0 17.8 17.8 17.7 税前息前 折旧摊销前净利率 18.1 18.3 18.0 18.1 17.9 税后净利润率 11.6