吉宝房地产投资信托（KREIT.SP）：在线结果；稳定的DPU

请参阅第6页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012（不变）公司研究|结果审查吉宝房地产投资信托（KREIT SP）2014年4月15日在线结果；稳定的DPU 键数据2014年1季度的业绩符合我们和市场的预期。没有从赞助商那里收购MBFC Tower 3的消息；股权融资仍在眼前。2014年第1季度DPU持平，为1.97克拉。由于收入支持到期和边际通过，预计13-18财年DPU的复合年增长率将保持不变52w高/低（SGD）平均3M营业额（USDm）自由流通量（％）已发行股份（m）市值主要股东：1.61/1.114.051.42,794SGD3.3B租金改善。什么是新的KREIT公布2014年第1季度收入同比增长12.9％至4,680万新加坡元，达到了我们预期的25％和共识预测的24％。收入增加的原因是，新加坡海洋金融中心和保诚大厦的业绩有所改善，而墨尔本的展览街8号的收入也有所增加，后者于去年8月被收购。 2014年第1季度的DPU同比保持不变，为1.97克拉，占我们和共识预测的25％。在新加坡，所有物业均已全部出租，投资组合的租用率持平于99.8％，但随着8 Chifley Square签约其最新租户Natixis，悉尼的投资组合利用率从95％升至97％。它于去年10月开放，仅剩下一半的楼层可供租赁。 KREIT的总杠杆率从13年4季度的42.1％略微上升至2014年1季度的42.4％。我们的看法是什么迄今为止，MBFC 3号楼已被占95％，但KREIT尚未宣布其赞助商的任何收购计划。我们认为仍有更多的股权筹资活动，保诚大厦（2013年12月31日价值为4.9亿新加坡元）可以通过资本回收来为估计为1.1-1.3新加坡元的巨额收购成本提供资金。今年，KREIT的投资组合净资产中有3.1％和6.3％因租赁到期和租金审查而到期。我们期盼-Keppel Land 46％-道富环球顾问3％-牛顿投资2％ 分享价格性能1.701751.601651.501551.401451.301351.201251.101151.001050.909512年4月2012年8月12日至12月12日13年4月13日13年8月13日吉宝房地产投资信托-（LHS，SGD）吉宝房地产投资信托/海峡时报指数-（RHS，％）1个月3个月12个月绝对（％）1.3 0.4（17.0）相对于指数（％）（2.6）（1.9）（14.5） 马来亚银行vs市场正中性负马来亚银行共识％+/-王建林（65）6432 1470股价：SGD1.17目标价：1.25新元（+ 7％）MCap（美元）：2.6B广告（美元）：400万新加坡房地产投资信托保持市场建议8 11 1与CapitaGreen和目标价（新元）1.251.27(1.6)South Beach Development将于2014年第4季度投产。我们2014 DPU（cts）8.08.00.1预测FY13E-18E的DPU CAGR持平，并逐步到期2015 DPU（克拉）7.97.011.9收入支持。维持持有评级，DDM派生的目标价不变，仍为SGD1.25。资料来源：FactSet；马来亚银行12月前（SGD m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E收入156.9174.0186.1187.0195.1财产净收入124.7138.3148.7149.4156.0可分配收入201.9214.0225.0222.9216.0DPU（cts）7.87.98.07.97.6DPU增长率（％）74.21.41.7(1.7)(3.8)价格/ DPU（x）15.114.814.614.915.5P / BV（x）0.90.80.90.90.9DPU收率（％）6.66.76.86.76.5净资产收益率（％）5.85.85.85.85.7广告支出回报率（％）3.43.33.33.23.1债务/资产（x）0.40.40.40.40.4 吉宝房地产投资信托2014年4月15日2资本管理KREIT成功地分别为2015年和2016年到期的总计2.75亿新元和7500万新元的借款再融资至2020年，将加权平均到期期限从3.6年延长至3.9年。这意味着它将在2015年之前不再需要再融资。其全息利率为2.18％（之前为2.15％），利息覆盖率是健康的5.4倍。该公司约有68％的借款采用固定利率，而只有25％的资产受累，即Bugis Junction，Prudential Tower（部分）和Ocean Financial Center（部分）。图1：KREIT – 2014年第一季度业绩摘要（新元m）13年1季度13年4季度2014年第一季度环比（％）同比（％）2014财年的百分比2014财年评论总收入41.447.546.8(1.5)12.9186.125.1于2013年8月1日获得的来自海洋金融中心，保诚大厦的较高物业收入以及在展览街8号的50％权益。营业费用(7.0)(10.1)(7.3)(27.9)4.3(37.4)19.513年第4季度更高的财产税。 2014年第一季度，KREIT还节省了公用事业费用。非营利组织34.437.439.55.714.7148.726.6收入支持17.317.813.0(26.5)(24.7)50.725.7其他的收入0.00.00.0纳米纳米0.0纳米经理费(10.2)(11.4)(11.5)0.712.4(37.8)30.4受托人费用(1.1)(3.1)(1.2)(61.9)5.0(2.0)59.2其他费用(13.2)(5.6)(9.0)60.4(31.6)(42.3)21.3融资成本和税前净收益27.235.030.8(11.9)13.4117.226.3利息收入7.99.89.80.224.133.029.7借入费用(12.9)(14.5)(14.5)0.112.7(63.0)23.1EBT22.230.226.1(13.7)17.587.329.9分占联营公司及合营公司的溢利14.216.516.82.218.478.9MBFC第一阶段的业绩同比增长21.3，租金水平更高且租户更多。非同寻常的项目(0.3)0.00.0纳米纳米0.0纳米投资物业重估0.0389.10.0纳米纳米0.0纳米税前总回报36.1435.842.9(90.2)18.8166.125.8税(2.9)(7.5)(3.0)(59.5)3.3(8.6)35.1少数权益0.00.20.0(89.8)17.6(0.1)纳米总回报-已报告33.2428.339.9(90.7)20.1157.525.3总收益-调整后33.539.239.91.719.1157.525.3加回：非税免赔额16.2(380.7)12.3纳米(24.2)58.920.8可分配收入52.254.955.10.35.5225.024.5分配给单位持有人52.254.955.10.35.5225.024.5KREIT单位数（期末）2,6772,7882,7940.24.42,80999.5DPU（cts）1.971.971.970.00.08.0124.6图2：KREIT –基于股息折扣模型的公允价值2013财年2014财年2015财年FY16E2017财年18财年终奌站值DPU（SGD cts）7.888.017.877.577.757.83133.77公允价值（SGD）1.25当前价格（SGD）1.17价格上涨率（％）6.8分配收益率（％）6.8总回报率（％）13.7假设条件无风险利率（％）3.0Beta 0.81股本成本(%)7.5终端增长(%)1资料来源：公司，马来亚银行 吉宝房地产投资信托2014年4月15日312月31日2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键指标价格/ DPU（x）15.114.814.614.915.5P / BV（x）0.90.80.90.90.9P / NTA（x）0.90.80.90.90.9DPU收率（％）6.66.76.86.76.5FCF产率（％）3.01.82.92.94.2损益表（SGD m）总收入156.9174.0186.1187.0195.1财产净收入124.7138.3148.7149.4156.0净融资成本(17.6)(18.2)(29.9)(32.9)(57.3)合伙人和合资企业46.862.178.987.194.2超凡216.8389.10.00.00.0其他税前收入20.830.142.137.71.8税前总回报347.9551.7157.5159.0153.1所得税0.00.00.00.00.0少数族裔0.00.0呐呐呐单位持有人可获得的总回报347.9551.7157.5159.0153.1可分配公司给单位持有人201.9214.0225.0222.9216.0资产负债表（新币m）现金和短期投资101.990.6164.5137.999.5应收账款28.733.936.236.438.0物业，厂房及设备（净值）0.00.00.00.00.0投入属性3,614.74,015.14,027.14,144.84,210.1无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资2,295.12,584.52,700.92,685.42,685.2其他资产99.051.51.41.41.4总资产6,139.56,775.56,930.17,005.87,034.1ST计息债务155.0282.0160.0825.00.0应付账款139.694.3103.0103.5108.0长期计息债务2,267.72,400.92,715.22,167.93,058.1其他负债111.299.593.993.996.4负债总额2,673.52,876.63,072.13,190.23,262.4股东权益3,464.23,897.03,856.03,813.53,769.4少数权益1.82.02.12.12.2股东权益总额3,466.03,899.03,858.13,815.63,771.7 吉宝房地产投资信托2014年4月15日412月31日2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键比率增长率（％）总收入增长101.210.96.90.54.3税收增长前的总回报8.058.6(71.4)0.9(3.7)总回报增长8.058.6(71.4)0.9(3.7)可分配收入增长78.76.05.1(0.9)(3.1)盈利率（％）税前利润总额纳米纳米84.785.078.5支付比例62.341.4纳米纳米纳米杜邦分析总回报率（％）纳米纳米84.785.078.5总收入/资产（x）0.00.00.00.00.0资产/股本（x）1.81.71.81.81.9净资产收益率（％）5.85.85.85.85.7广告支出回报率（％）3.43.33.33.23.1流动性与效率应收账款天数68.064.767.869.968.6未付天数纳米304.4纳米纳米纳米股息覆盖率[x]1.62.40.70.70.7流动比率（x）0.40.30.70.21.1杠杆与费用分析资产/负债[x]2.32.42.32.22.2净债务/权益（％）67.066.570.374.978.5净利息保障（x）0.00.00.00.00.0债务/ EBITDA（x）纳米纳米纳米纳米纳米资本支出/收入（％）12.952.5纳米纳米纳米净债务/（净现金）2,320.82,592.22,710.62,855.02,958.6 吉宝房地产投资信托2014年4月15日5研究办事处区域性黄洲翰（美国）机构研究区域主管（603）2297 8686 wchewh@maybank-ib.com翁成佑零售研究区域主管（65）6432 1453亚历山大·加斯霍夫机构产品经理（852）2268 0638经济学Suhaimi ILIAS新加坡首席经济学家|马来西亚（60