吉宝房地产信托（KREIT.SP）：预期稳定的分布

请参阅第6页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究|结果审查吉宝房地产投资信托（KREIT SP）2014年1月21日期望稳定的分布 2013财年的业绩符合我们和市场的预期。 没有关于从赞助商那里收购MBFC Tower 3的消息；股权融资仍在眼前。 维持持有。在我们看来，预测2013-15财年DPU的复合年增长率为0.8％是令人兴奋的。13年第4季度-毫不奇怪KREIT的13财年收入同比增长11％至1.74亿新加坡元，占我们和市场平均预期的97％。我们将增长归因于 键数据52w高/低（SGD）1.61/1.16自由浮动 （％）51.5已发行股份（百万）2,788市值SGD3.2B主要股东：-Keppel土地46%-道富全球顾问3%-牛顿投资3% 分享价格性能改善了海洋金融中心和国王街77号的业绩，以及从收购墨尔本展览街8号获得的额外收入。全年每单位派息同比上升1.4％至7.88新元，达到了我们预期的99.6％和市场预期的98.5％。投资组合入住率从13年3季度的99.4％增至13年4季度的99.8％，所有新加坡物业均已全部出租。 8 Chifley Square于2013年10月29日正式开业，承诺约95％。新加坡物业的平均上限比率维持在4％，而澳洲物业的平均上限比率则为6.7％。的1.701.601.501.401.301.201.101.000.900.8010月11日至12月12日至10月12日至4月13日至10月13日3,6003,5003,4003,3003,2003,1003,0002,9002,8002,700总体杠杆率从2013年3季度的43.9％提高到2011年3月的42.1％13年4季度 吉宝房地产投资信托（L） 海峡时报指数（R）拥有3.89亿新加坡元的房地产重估收益。令人鼓舞的DPU增长前景我们预测13-15财年的DPU复合年增长率为0.8％，因为投资组合的使用率几乎已满，并且净可出租面积（NLA）的租赁到期时间相对较长，为6.5年。 MBFC 3号楼已被超过90％占用，但KREIT表示尚未与赞助商联系进行收购。尽管如此，更多股权融资的可能性仍在眼前。 2014年，KREIT分别有3.4％和6.4％的资产净值到期租赁到期，应进行租赁到期和租金审查。由于 CapitaGreen和 South Beach Development将于2014年第4季度投入运营，我们预计今年的现时租金将温和上涨1％ 。维持持有评级，来自DDM的目标价维持在SGD1.25。1个月3个月12个月绝对（％）0.0（6.9）（15.7）相对于国家（％）（2.5）（5.7）（14.4） 马来亚银行vs市场正中性负马来亚银行共识％+/-资料来源：FactSet；马来亚银行王建林（65）6432 1470股价：SGD1.16目标价：1.25新元（+ 8％）市值（美元）：2.5B广告（美元）：500万新加坡房地产投资信托保持（不变）市场记录10 11 21.26(0.4)174(9.5)173(8.9)1.25157158目标价格（SGD）2014年PATMI（SGDm）2015年帕特米（SGDm）12月前（SGD m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E营业额156.9174.0184.8185.7193.8财产净收入124.7138.3147.4148.1154.7可分配收入201.9214.0225.6226.2174.3DPU（cts）7.87.98.08.06.1DPU增长率（％）(6.0)1.81.7(0.5)(23.5)价格/ DPU（x）14.914.614.414.418.9P / BV（x）0.90.90.90.91.0DPU收率（％）6.76.97.06.95.3净资产收益率（％）9.915.64.44.54.4广告支出回报率（％）5.68.62.42.32.2债务/资产（x）0.40.40.40.40.4 吉宝房地产投资信托2014年1月20日2出色的资本管理。KREIT已成功完成所有2014年至2019年到期的贷款再融资（2.82亿新加坡元），边际利率为100-110个基点，另外还有6,000万新元的到期日为2015年至2017年及以后。这样，它就不会在接下来的22个月内再融资。其总利率为2.15％，加权平均债务到期时间（WADE）为3.6年，利息覆盖率为5.5倍。 KREIT约有70％的借款采用固定利率，而只有25％的资产受累，例如 Bugis Junction， Prudential Tower（部分）和 Ocean Financial Center（部分）。图1：13年第四季度业绩摘要（新元m）2012年第4季度2013年第3季度13年4季度季比（％）同比（％）总收入40.844.047.58.116.4营业费用(8.0)(9.7)(10.1)4.826.8非营利组织32.834.337.49.013.9收入支持17.518.717.8(5.0)1.6经理费(10.3)(10.8)(11.4)5.811.2融资成本和税前净收益22.728.035.024.754.0利息收入7.89.89.80.325.5借入费用(12.4)(14.1)(14.5)3.117.0分占联营公司及合营公司的溢利12.016.716.5(1.5)36.9投资物业重估216.8-389.1纳米79.5税前总回报246.840.6435.8972.576.6税(3.5)(3.6)(7.5)104.6113.3少数权益0.10.00.21,058.899.0净收入（报告）243.337.0428.31,058.076.1加回：非税免赔额(194.8)13.5(380.7)纳米95.4可分配收入51.954.154.91.65.9分配给单位持有人51.954.154.91.65.9KREIT单位数（期末）2,6312,7822,7880.25.9DPU（分）1.971.971.970.00.0资料来源：公司，MBKE估计图2：2013财年业绩摘要（新元m）2012财年2013财年变化百分比MBKE的FY13EFY13E的百分比总收入156.9174.010.9179.597.0营业费用(32.2)(35.7)11.0(36.4)98.2非营利组织124.7138.310.9143.196.6收入支持86.572.9(15.8)69.3105.2经理费(39.4)(42.9)8.9(37.1)115.6融资成本和税前净收益102.6116.513.6127.991.1利息收入29.237.026.729.5125.4借入费用(46.8)(55.2)17.9(60.2)91.7分占联营公司及合营公司的溢利46.864.237.257.1112.4投资物业重估216.8389.179.5-纳米税前总回报347.9551.758.6154.3357.6税(14.9)(16.8)12.7(11.8)142.5少数权益3.30.2(92.6)(0.1)牛顿米净收入（报告）333.0534.960.6142.5375.3加回：非税免赔额(142.7)(337.4)136.566.0102.3可分配收入201.9214.06.0220.297.2分配给单位持有人201.9214.06.0220.297.2KREIT单位数（期末）2,6312,7885.92,783100.2DPU（分）7.777.881.47.9199.6资料来源：公司，MBKE估计 吉宝房地产投资信托2014年1月20日312月31日财政年度（新币m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键指标价格/ DPU（x）14.914.614.414.418.9P / BV（x）0.90.90.90.91.0P / NTA（x）0.90.90.90.91.0DPU收率（％）6.76.97.06.95.3FCF产率（％）3.06.33.03.04.4收入证明营业额156.9174.0184.8185.7193.8财产净收入124.7138.3147.4148.1154.7息税折旧摊销前利润15.488.566.066.6113.9折旧0.00.00.00.00.0摊销0.00.00.00.00.0息税前利润15.488.566.066.6113.9净利息收入/（exp）(17.6)(18.2)(30.0)(33.7)(58.1)合伙人和合资企业46.862.178.987.194.2超凡216.8389.10.00.00.0其他税前收入71.630.142.137.71.8税前收益333.0551.7157.0157.7151.8所得税0.00.00.00.00.0少数族裔0.00.00.00.00.0报告净利润333.0551.7157.0157.7151.8可分配收入201.9214.0225.6226.2174.3资产负债表现金和短期投资101.987.679.850.033.1物业，厂房及设备（净值）92.446.90.00.00.0无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资2,295.12,637.02,753.42,737.92,737.7其他资产35.339.440.440.542.0总资产6,139.56,628.96,703.06,775.06,824.0ST计息债务155.0100.0160.0825.00.0长期计息债务2,267.72,662.82,714.62,166.73,056.3其他负债250.8276.6284.2285.1296.0负债总额2,673.53,039.43,158.83,276.83,352.3股东权益3,464.23,587.53,542.33,496.13,469.6少数权益0.00.00.00.00.0股东权益合计3,464.23,587.53,542.33,496.13,469.6现金周转税前收益333.0551.7157.0157.7151.8折旧及摊销0.00.00.00.00.0调整净利息（收入）/支出(52.9)(551.3)(87.5)(94.8)(94.6)营运资金变动(2.3)15.0(73.9)(70.0)7.4已付现金税0.00.00.00.00.0其他经营现金流量0.00.00.00.00.0经营现金流量97.560.397.397.3145.0资本支出(20.2)(91.3)29.8124.6116.7自由现金流176.1115.1136.6131.2135.4已付股息(212.2)(211.3)(222.9)(225.9)(200.2)募集资金/（购买）0.00.00.00.00.0债务变动254.9261.0111.8117.164.6OTH投资/融资现金流(103.9)(17.5)(23.7)(142.9)(143.0)出水率变化的影响0.00.00.00.00.0净现金流量16.21.1(7.8)(29.8)(16.9) 吉宝房地产投资信托2014年1月20日412月31日财政年度（新币m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键比率增长率（％）销售增长101.210.96.20.54.4税前增长12.465.7(71.5)0.4(3.7)报告净利润增长12.465.7(71.5)0.4(3.7)核心净利润增长12.465.7(71.5)0.4(3.7)盈利率（％）税前利润率纳米纳米纳米纳米纳米支付比例64.9纳米纳米纳米纳米杜邦分析净利润率（％）纳米纳米纳米纳米纳米销售/资产（x）0.00.00.00.00.0资产/股本（x）1.81.81.91.92.0净资产收益率（％）9.915.64.44.54.4广告支出回报率（％）5.68.62.42.32.2流动性与效率现金转换周期纳米纳米纳米纳米纳米应收账款天数68.063.664