观点速递

股权研究市场报告观点表现2014年2月27日方兴地产（817.HK）2013年业绩回顾方兴地产（Franshion Properties）报告2013年总收入207亿港元，核心净利润27亿港元，分别同比增长20.6％和26.5％。 股市性能价格绝对百分比 2月26日chg chg香港股票恒生指数22,437 120 0.5该公司的毛利润率（Pre-LAT）从2012年的41.9％增长到2013年的44.4％，核心净利润率从2012年的12.5％增加到2013年的13.1％。-现货mth富。 22,412（Prem.:-25）H股指数9,806 65-现货mth富。 9,793（Prem.:-13）0.7我们认为公司的债务结构已经改善，但2014年的净负债率可能会增加。方兴资本计划在2014年合约销售中实现41％的增长，并计划将150亿元人民币用于土地储备，重点是一线和二线城市。公司在上海收购了一个项目，总土地成本为101亿元人民币，这引起了我们对该项目绩效的关注。营业额10亿港元63.8（2）（2.5）-％来自恒指37.81 -％牛熊证，wrnt 15.3（2） 中国股票沪深300指数2,163 6 0.3嘘综合指数7,320 16 0.2 深圳综合指数1,095 6 0.5 亚洲人股票日经225 14,971（81）（0.5）韩国KOSPI 1,971 6 0.3台湾TWSE 8,601 25 0.3 印度Sensex 30 20,987 135 0.6 美国/欧洲股票道明16,198 19 0.1标普500 1,845 0 0.0纳斯达克4,292 4 0.1英国富时100 6,799（31）（0.5）德国DAX 9,662（38）（0.4） 法国CAC40 4,397（18）（0.4）资料来源：彭博社 其他指标价格Abs Chg 2月26日更改百分比WTI石油$ /桶102.60.8 0.7金/金衡盎司1,329.4(13.1) (1.0)铜富。美元/吨7,064.50.0 0.0Al Fut。美元/吨1,771.00.0 0.0路透社/杰富瑞CRB期货。301.60.0 0.0波罗的海干指数1,197.00.0 0.0美国UST的产量为300万％0.040.00UST产生10y％2.67(0.037)香港银行同业拆息3m％0.380.002 美元伦敦银行同业拆借利率300万％0.23(0.000)资料来源：彭博社 香港上市公司美国预托证券（页首十）美国预托证券clsg 港元当量港元％中国石油7.978.00(0.43)汇丰银行81.1681.150.02中国移动73.5473.300.33中国石化6.596.64(0.82)中海油12.4812.54(0.44)中国人寿22.3322.50(0.76)和记黄埔101.35102.00(0.63)中国电信3.393.40(0.32)长江实业117.65118.20(0.46)新鸿基98.2598.65(0.41)默示香港clsg恒指22,41122,437(27) H股指数9,789 9,806（17）（注：ADR在HSI权重中占39.5％，在H股指数中占27.1％）资料来源：彭博社有关更多产品信息，请致电（852）2683 3888与中国工商银行国际研究有限公司联系。请阅读最后一页上的重要通知 股权研究观点速递– 2014年2月27日2恒指（重估）（LHS）方兴地产2013年业绩回顾方兴地产（Franshion Properties）报告2013年总收入207亿港元，核心净利润27亿港元，分别同比增长20.6％和26.5％。公司的毛利润率（Pre-LAT）从2012年的41.9％增长到2013年的44.4％，核心净利润率提高了从2012年的12.5％增至2013年的13.1％。我们认为公司的债务结构已有所改善，但净负债率可能在2014年增加。方兴资本计划在2014年实现合约销售41％的增长，并计划在土地储备上花费150亿元人民币，重点放在一级和二级城市。公司在上海收购了一个项目，总土地成本为101亿元人民币，这引起了我们对该项目绩效的关注。强劲的土地销售支持了收入增长。方兴地产（Franshion）公布2013年总收入207亿港元，同比增长20.6％，与市场一致预期的217亿港元基本持平。总收入增长主要归因于土地销售的强劲收入，2013年录得72亿港元，增长170％，而房地产销售同比下降10％，房地产租赁和酒店运营同比分别增长13％/ 3％。2013年利润增加。Franshion的毛利润（Pre-LAT）利润上升至2014年2月27日李兴文(852) 2683 3226部门属性 关键数据股票编号817.HK价格（2月26日）HK $ 2.3152W高位HK $ 3.0252W低位HK $ 2.17Mkt。帽。 （百万港元）21,163Mkt。帽。 （百万美元）2,727已发行股份总数（百万）9,161平均3个月的吨票（百万港元）23.7股权结构中化香港集团62.87％自由流通量37.13％价钱性能港币mn3.5493.0422.5352.0281.5211.0140.570.0002/13 04/13 06/13 08/13 10/13 12/13 02/142013年的利润率为44.4％，而2012年为41.9％，这得益于利润率的增长属性 卷（RHS） Franshion（LHS）土地销售从2012年的41％/ 22％增至2013年的45％/ 36％。其核心净利润率从2012年的12.5％略微提高到2013年的13.1％。销售，一般及行政管理占总收入的百分比从8.2％略微提高在2012年上升至2013年的8.6％。债务结构有所改善，但净负债比率可能在2014年增加。截至2013年12月31日，方兴资本拥有145亿港元的现金（148亿港元（包括限制性现金）），同比增长12％。到2012年12月底，总借款从283亿港元增至358亿港元，其中短期债务占17％，而2012年为32％。公司的现金状况保持稳健，净负债比率从42.9％略增2012年为2013年的44.5％。管理层表示，Franshion估计2014年合约销售和租金流入的现金为330亿元人民币，并计划支付150亿元人民币用于新的土地储备，以及约210亿元人民币的未偿土地溢价，建筑，销售，一般管理，行政管理，利息，税金和其他费用，这将导致2014年现金流量为负。因此，我们预计该公司将承受将净负债比率维持在当前水平的压力。目标是在2014年的合约销售中增长41％。Franshion报告称，2013年合同销售额为209.9亿人民币，同比增长33％，其中房地产和土地销售分别为146亿人民币和64亿人民币，分别同比增长36％和26％。其物业销售主要由物业销售建筑面积的增长驱动，从2012年的34万平方米降至2013年的57万平方米，增长68％，而房地产销售均价从2012年的31,306人民币/平方米下降至2013年的25,466人民币/平方米，下降18.7％。同比另一方面，其土地销售建筑面积从2012年的230万平方米下降至2013年的213万平方米，但土地销售均价却同比增长36.5％，从2012年的人民币2,208元每平方米降至2013年的人民币3,012元每平方米。2014年，公司计划实现合同销售额295亿元人民币，增长41％ 性能％1m 3m 6m817.HK（10.1）（7.6）（15.4） 恒指2.1（5.8）2.6明年前进每X8.07.57.06.56.05.55.003/12 06/12 09/12 12/12 03/13 06/13 09/13 12/13资料来源：香港交易所，彭博社，公司数据M + 1SD意思M-1SD 股权研究观点速递– 2014年2月27日3同比，其中房地产销售和土地销售计划分别贡献210亿元和85亿元，分别增长44％/ 33％。在房地产销售方面，北京上海和长沙将分别在2014年贡献76亿元，35亿元和43亿元。2014年专注于一线和二线城市。2013年，方兴投资收购了6个新的房地产开发项目，总建筑面积190万平方米，土地总成本为95亿元人民币；长沙梅溪湖二期项目的土地开发总建筑面积为1,270万平方米。公司计划在2014年花费150亿元人民币用于土地储备，其中一/二/土地开发将分别占总预算的50％/ 30％/ 20％。管理层表示，该公司正在与广州，南京和青岛的地方政府就土地开发项目进行谈判。值得注意的是，公司于2014年斥资180亿人民币收购了北京，上海和杭州的4个项目。管理层表示，公司将引入合作伙伴共同开发这些项目，因此方兴支付的土地出让金总额将不到70亿元人民币。关注其新的上海项目。方兴集团于2014年1月28日收购了上海斋贝项目，总建筑面积为21.2万平方米，土地总价款为101亿元人民币，或平均地价为47,609元人民币/平方米。管理层表示，该公司将与其他合作伙伴组建合资公司以开发该项目，这将降低其土地和开发成本。但是，我们仍然关注该项目的性能。据Soufun称，Franshion项目目前的平均售价为每平方米3万元人民币至每平方米6万元人民币。尽管公司有信心在高端项目推出后的1年后将其价格定为每平方米人民币8万元，但由于价格差距，我们仍然关注该项目的销售业绩。估值：根据彭博社的预测，方兴证券目前的市盈率为2013 / 2014F的5.7倍/4.6倍，2013F / 2014F PB的0.6倍/0.6倍，由于大部分投资物业，其交易价格高于大多数同行。同行比较表资料来源：彭博社Franshion的2014年现金流量明细人民币十亿元2013财年2014财年流入量合同销售的现金收益2030租借33外流土地溢价-15-20建设资本支出-6-8.5SG＆A-1.5-1.8税费-3.2-3.6利益-1.5-2净现金流量-4.2-2.9资料来源：公司数据，ICBCI公司股票代号2月26日价格港币年末每股盈余（％） 13楼14楼市盈率（x） 13楼14楼PBR（x） 13楼14楼DVD收率（％）13楼14楼净资产收益率（％）13楼14楼中国海外土地及投资688.HK20.9012/20124.819.78.77.31.71.42.32.721.121.0绿城中国控股3900.HK10.5012/2012(2.8)14.73.32.90.70.66.47.121.621.2广州富力地产-H2777.HK10.6212/2012(0.6)16.54.94.20.90.87.88.919.219.9合景泰富地产控股有限公司1813.HK3.9712/2012(2.4)19.63.93.20.50.55.97.014.415.2幻想亚洲控股集团有限公司1777.HK1.3012/2012(4.5)23.84.93.90.70.65.46.215.818.2芳馨地产817.HK2.3112/20130.0(11.6)5.05.70.60.64.75.311.512.8腾讯网(0.9)13.85.14.50.90.75.46.217.318.0中位数(1.5)18.14.94.10.70.65.66.617.519.0 股权研究观点速递– 2014年2月27日4Franshion 2013年业绩亮点百万港元2013A2012A2013年财产和土地开发16,86813,44525.5%租赁方式1,2491,10612.9%旅馆2,0612,0102.5%其他541614-11.8%周转20,71917,17620.6%嵌齿轮（包括LAT）(12,804)(11,122)15.1%LAT之前的毛利润9,2007,19927.8%LAT后的毛利7,9146,05330.7%LAT后的毛利率38.2%35.2%3.0%LAT之前的毛利率44.4%41.9%其他收益310110181.2%SG＆A(1,785)(1,407)26.9%营销，一般及行政管理占收入的百分比8.6%8.2%投资物业的公允价