房地产周报：成交量止升下跌,放松限购城市新增济南

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 行业周报 2014年07月13日 成交量止升下跌，放松限购城市新增济南 -房地产周报（07月05日至07月11日） 谨慎推荐 维持评级 核心要点：  上周楼市：周成交量环比与同比分别降4.4%与6.7% 上周39个城市楼市成交量为5.0万套，环比与同比分别下降4.4%与6.7%，为2013年周平均成交量的83.2%。环比在连续上涨4周后出现下滑。从年初起，39城市楼市累计成交量同比下降16.2%，近5年仅次于2013年。上周十二大城市统计出的成交与供应比由前一周98.5%下降为83.5%，我们以最近半年的平均销售量衡量的静态去化周期为12.4个月，库存与去化持续攀升。重点城市中去化周期超过一年的包括杭州、温州、北京、青岛、济南、深圳、福州、东莞、南昌与呼和浩特。目前6 个公开发文或口头宣布放松限购的城市中，天津与宁波在宣布放松限购后的首个月成交量有明显回升，之后则开始迅速下滑，几乎恢复到限购放松之前的水平；南宁放松限购效果并不明显；而呼和浩特及济南放松限购后成交有明显回升，但放松限购时间晚数据较少，效果仍有待观察。  行业动态：网传济南取消限购  网传济南限购自7月10日起全面放开。7月9日，记者从省城济南多方获得消息，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。 银河点评：我们与济南销售中介进行了沟通，中介称消息来自房管局通知，但我们在济南住建部及房管局网站上没有查到正式文件。  主要公司动态：1）保利、金地、首开、招商发布6月份销售及获取项目等事项公告，2）首开与苏宁环球发布半年度业绩预增公告。 银河点评：保利6月销售大幅改善，结构调整推高销售均价；金地6月销售环比猛增，拿地仍较为积极；首开6月销售猛增，年度销售目标完成30%；招商6月销售环比上涨，上半年完成年度销售目标36%。  股价表现：地产板块走势强于沪深300指数 上周地产板块涨幅为1.7%，强于沪深300指数-1.4%的涨幅。年初至今，房地产行业指数累计上涨5.7%，同期的沪深300指数下跌7.8%，房地产板块强于大盘走势。  投资建议：谨慎推荐 我们维持对地产股“谨慎推荐”的评级。 分析师 历史报告 上半年上市房企表现分化，华夏幸福销售额首超招商金地—房地产行业点评（2014年7月4日） 银河证券房地产-拐点已出现，期待软着陆-2014年中期策略报告（2014年7月3日） 成交回落，房价全国性调整趋势确立---房地产行业6月月报（2014年7月3日） 5月销售略有好转，公司拿地愈发谨慎—万科5月数据点评（2014年6月3日） 拐点已现，下行周期考验运营与财务-房地产上市公司2013年年报、2014年一季报总览及公司比较研究（2014年5月12日） 销售难见好转，投资持续疲软--房地产4月份数据点评（2014年5月16日） 赵 强 房地产行业首席分析师 ：（8621）20252661 ：zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130512050002 行业研究报告\房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、上周楼市概况 ............................................................................. 1 二、宏观、行业及公司动态 ..................................................................... 5 三、一周地产股走势回顾 ....................................................................... 7 四、银河地产模拟组合 ......................................................................... 9 五、投资建议 ................................................................................. 9 六、主要城市楼市成交量图表 .................................................................. 10 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 1 1 1 一、上周楼市概况 1、上周楼市成交环比降4.4%，同比降6.7% 上周（07月05日至07月11日），我们跟踪的40个城市中，剔除缺少数据的西安，剩下的39个城市楼市成交量为5.0万套，环比下降4.4%，同比下降6.7%，为2013年周平均成交量的83.2%。环比在连续上涨4周后出现下滑。从年初起，39城市楼市累计成交量同比下降16.2%，近5年仅次于2013年。 图表：楼市周成交数据 -75%-38%0%38%75%113%0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 10/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/07全国39城市周平均滚动月环比 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 2、成交批售比下降为83.5% 上周，十二大城市的楼市成交量为2.1万套，略有下降，新增供应为2.6万套，有所上升，由此统计出的成交与供应比由前一周的98.5%下降为83.5%；可售存货为95.3万套，同比与环比分别增21.6%与0.44%，持续创新高；我们以最近半年的平均销售量衡量的楼市（不含开发商未推盘）静态去化周期，十二大城市去化周期为12.4个月，进一步上升，同样处于历史最高水平。重点城市中去化周期超过一年的包括杭州、温州、北京、青岛、济南、深圳、福州、东莞、南昌与呼和浩特。 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 2 2 2 图表：十二大城市楼市去化周期和当月去化率走势 0 2 4 6 8 10 12 14 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 10/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/07可售套数（套）存销比（月） 0%50%100%150%200%250%300%350%0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 11/0111/0311/0511/0711/0911/1112/0112/0312/0512/0712/0912/1113/0113/0313/0513/0713/0913/1114/0114/0314/0514/07周新增可售（套）成交供应比（右） 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 附注：十二大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、东莞、青岛、重庆、南昌 3、区域楼市成交情况 观察5大区域板块成交量，我们看到，上周各大区域成交中，除了长三角与珠三角地区外，环渤海与中西部地区均有所上涨，分别环比涨幅为5.8%、7.4%与9.9%；同比除西部地区上涨26.1%外，长三角、环渤海、珠三角与中部地区仍分别下降12.4%、19.9%、12.1%和14.2%。上周成交量与2013年均值相比，除中西部地区超过100%外，其余3大区域都低于80%。 4、新放开限购城市楼市成交情况 地方层面上，目前已有6 个城市公开发文或口头宣布放松限购，包括南宁、天津、宁波、沈阳、呼和浩特及济南。天津与宁波在宣布放松限购后的首个月成交量有明显回升，之后则开始迅速下滑，几乎恢复到限购放松之前的成交水平。南宁放松限购效果并不明显。而呼和浩特及济南放松限购后成交有明显回升，但放松限购时间晚数据较少，效果仍有待观察。 图表：今年以来放松限购城市一览 放松类别 时间 地区 具体内容 来源 限购政策 4月25日 广西南宁 广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房 官网文章 4月28日 天津 只要滨海范围内无房，即可在新区购房 媒体报道，官员说法 5月5日 浙江宁波 购房资格审查由两地核查变为一地核查 媒体报道，口头宣布 6月15日 辽宁沈阳 全面取消限购，一天后恢复 媒体报道，口头宣布 6月26日 呼和浩特 取消限购 公开发文 7月10日 山东济南 居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明 媒体报道、口头宣布 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 3 3 3 图表：今年以来放松限购城市成交（套）一览 01002003004005006007002014-01-012014-02-012014-03-012014-04-012014-05-012014-06-012014-07-01南宁4.25放松限购 01002003004005006007008009002014-01-012014-02-012014-03-012014-04-012014-05-012014-06-012014-07-01天津4.28放松限购 0501001502002503002014-01-012014-02-012014-03-012014-04-012014-05-012014-06-012014-07-01宁波5.5放松限购 0204060801001201401601802002014-01-012014-02-012014-03-012014-04-012014-05-012014-06-012014-07-01呼和浩特6.26放松限购 01002003004005006007002014-01-012014-02-012014-03-012014-04-012014-05-012014-06-012014-07-01济南7.10放松限购 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 4 4 4 图表：重点区域和城市成交情况 上周成交量（套）同比增长环比增长2013年周平均成交量上周成交量占2013均值比重周成交量/周新增可售总可售/半年月均成交量上海303634.16%-14.6%331391.6%71.5%6.6南京1136-41.68%29.5%177264.1%66.5%8.7杭州1399-13.43%-5.2%170282.2%104.7%26.0苏州1205-5.79%-35.8%132091.3%176.2%11.3宁波467-63.60%-35.9%104444.7%无锡601-30.0%-50.0%87069.1%温州40956.7%-41.4%65062.9%171.8%22.4常州12563.6%-41.5%155580.8%绍兴87-62.0%-34.6%23437.3%小计9596-12.4%-24.4%1246077.0%北京13762.0%21.9%241357.0%26.3%14.9天津936-55.8%-24.5%235639.7%青岛161926.7%0.7%244566.2%185.9%22.9石家庄88