2014年7月8日 亚洲日报春季房地产投资信托维持领先CBD租金上涨趋势支持EPS：◄►TP：◄►Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●仲量联行于2014年7月7日发布了2014年第二季度的最终数据。北京和中央商务区写字楼净有效租金继续复苏，分别比上一季度增长1.2％和2.5％，这是自2012年第四季度以来的最高增幅。●北京写字楼市场的租金可能已经低谷，因为2014年第二季度的租金已经超过了2012年第四季度的历史最高水平（即+ 0.2％）。在中央商务区，FCC的强劲租赁速度和有限的供应量使中国国际大厦等关键建筑重新获得了信心并提高了租金。包括蓬勃发展的财富管理行业在内的国内银行和保险公司是2014年第二季度需求的主要驱动力。●北京整体办公楼空置率也创下了历史新低，为3.7％，CBD连续两个季度下降至8.9％。●我们认为，春季房地产投资信托将受益于CBD租金的回升，在2014年剩余时间内，它将仍然拥有约18％的租赁到期。该股票的FY14E收益率仍为7.8％，具吸引力。我们维持优于大市的评级。价格（07 Ju TP（上一个TP美东时间。锅。 ％ C52周最高买入价上限（HK $14，HK $）3.28HK $）4.01汞至TP 22（港元）3.28 -/美元$mn）3,617.4/表演Ë1M 3M1200万bbg / RIC1426香港/ 1426.HK评分（上一个评分）O（O）[V]已发行股票（百万）1,102.86每日交易量-600万平均（百万）1.0每日交易价值-600万平均（百万美元）0.4自由浮动(%)40.0重大的股东广告资本绝对（％）相对（％）4.512.71.99.7——年12 / 12A12 / 13A12 / 14E12 / 15E12 / 16E财产净收入（美元39.349.557.460.863.6mn）EBITDA（百万美元）31.537.648.651.954.5净利润（百万美元）12.031.836.839.541.2可分配收入（美元12.031.836.839.541.2mn）每股收益（美元）0.010.030.030.040.04-共识每股收益（美元）不适用不适用0.030.030.03每股收益增长（％）(54.3)166.913.85.54.0市盈率（x）38.714.512.712.111.6DPU（美元）0.010.030.030.030.04-从上一个更改。 DPU（％）不适用不适用000DPU收率（％）2.66.87.88.28.5市净率（x）0.80.50.60.60.6净资产收益率（％）2.44.34.34.74.9债务/资产（％）37.736.034.035.435.5注1：春季房地产投资信托基金为投资者提供直接投资位于北京中央商务区的中央广场的两座高档写字楼的机会。该物业总面积为120,245平方米。办公空间和25,127平方米停车位。北京写字楼市场租金超过2012/13高峰仲量联行于2014年7月7日发布了2014年第二季度的最终数据。北京整体和中央商务区写字楼净有效租金分别继续回升，环比增长1.2％和2.5％，为2012年第四季度以来的最高水平。我们还注意到，有效租金的下降使北京的整体环比停滞不前。 CBD和3rd使馆表现最好，租金环比增长分别为2.5％和1.1％。国内金融机构需求的主要驱动力2014年第2季度北京写字楼租金超过了2012年第4季度的最高水平（即+ 0.2％）。 CBD租金环比增长2.9％，是六个季度以来的首次增长，由于最近几个季度FFC的租赁速度强劲，加上CBD的可用性有限。中国国际大厦等主要建筑物重新恢复了信心，并提高了租金。有效租金为3rd大使馆和中关村在2014年第2季度处于历史高位，而金融街的使馆和中关村距离13年第4季度的峰值仅-0.1％。根据仲量联行的数据，包括蓬勃发展的财富管理行业在内的国内银行和保险公司是2014年第二季度需求的主要驱动力。图1：2014年第二季度仲量联行最终数据分析–北京办公楼市场（人民币/平方米/月）总体中央商务区金融第三街大使馆中环环城东路2号东长安2014年第二季度有效租金490517741443432405408QoQ chg1.2%2.5%0.0%1.1%0.0%0.0%0.0%同比2.7%0.4%4.9%1.4%-1.4%0.4%-0.7%Chg从12/13峰值不适用-5.0%-0.1%不适用-2.2%不适用-7.5%来自09槽的CHG108%120%122%113%115%68%103%资料来源：瑞士信贷估计，Jones Lang LaSalle。空缺趋势呈下降趋势，FCC逐渐被填补仲量联行还披露了2014年第二季度的空置率，北京的整体空置率处于历史低位3.7％，而中央商务区则连续两个季度下降至8.9％。仲量联行指出，由于CBD中所有可用空间都正在商讨中，因此业主的信心正在增强，除了FCC已承诺的65％（比2014年第一季度增加5％），现在只有高区域空间可用。 FCC的租户开始占用2013年末和2014年初租用的空间，其中包括世服宏图（Servcorp），汇丰银行（HSBC）和星展银行（DBS），后者从金融街搬到CBD以更接近其客户群。图2：2014年第二季度仲量联行最终数据分析–空缺和库存（平方米）CBD金融整体排名第三东中g东大使馆街2号长村y环路一个2014年第2季度空缺3.7%8.9%1.3%1.2%0.9%1.3%2.5%2014年1季度空缺4.3%10.8%0.8%1.6%0.7%1.3%4.5%2014年2季度净吸纳量39,81234,951-6,6982,031 -1,4300 11,3572014年2季度总库存6,510,825 1,828,554 1,352,051 571,173 843,849 612,330 570,902资料来源：仲量联行。提高CBD租金以使Spring REIT受益我们认为，春季房地产投资信托将受益于稳定的CBD租金。它仍然有约18％的租约在2014年剩余时间到期。尽管自3月中旬公布的2013财年业绩以来，股价强劲上涨，但按当前价格计算，该股仍然以诱人的FY14E收益率7.8％交易。 。我们的目标价为4.01港元，隐含22％的潜在上行空间。图3：Spring REIT的DPU和收益率上的FX敏感性分析（人民币chg）10%7%5%3%基础-2%-5%-8%-10%人民币/美元5.565.715.856.006.166.316.476.636.802014财年运营变更12%9%6%3%0%-3%-5%-8%-11%2015财年运营变更12%9%6%3%0%-3%-5%-8%-10%2014财年DPU变更16%12%8%4%0%-4%-7%-11%-14%2015财年DPU变更16%12%8%4%0%-4%-7%-11%-14%FY14E隐含收益率9.1%8.8%8.5%8.1%7.8%7.5%7.2%7.0%6.7%FY15E隐含收益率9.6%9.2%8.9%8.6%8.3%8.0%7.7%7.4%7.1%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2014年7月8日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2014年7月7日）仲量联行（JLL.N，$ 126.07）春季房地产投资信托（1426.HK，HK $ 3.28，优于大市[V]，目标价HK $ 4.01）重要的全球披露披露附录Joyce Kwock和Wayne Lee均针对个人分析的公司或证券，证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2）其补偿的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。春季房地产投资信托的三年价格及评级历史（1426.HK）1426.HK收盘价目标价 日期（港元）（港元）评级2014年1月15日3.13 4.19 O *14年3月18日2.76 4.01*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘的公司最具吸引力，中立的股票则不那么吸引人，而跑赢大盘的代表则最少。有吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。 2014年7月8日 亚洲日报-页3 之5-瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*44%（54％的银行客户）中立/持有*39%（49％的银行客户）跑输/卖出*13%（47％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是相对确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究