汇贤房地产投资信托：租金增长势头放缓

人民币0.12分布于1H130.2740.2810.2530.2550.2430.249利益中国/ 房地产辉县房地产投资信托下表中的“披露”列列出了已在本报告中被评级和/或推荐的适用于每家韩国上市公司的重要披露：保持ü已更改目标价钱人民币3.54关人民币3.71上/下-4.6%先验TP人民币4.12更改在TP-14.1%租金增长势头放缓东方广场办公室租金将在2014年稳定下来仲量联行的最新数据显示，2013年北京甲级写字楼的平均租金同比下降1.6％。惠县房地产投资信托的东方广场所在的东长安的租金表现逊于其他市场，同比下降9.1％。鉴于2013年底空置率仅为3％，我们预计东方广场的租金将在2014年稳定下来。东方广场购物中心增长势头放缓2013年核心购物中心的平均租金同比增长8％，而2012年则为10.1％。由于经济增长放缓将影响租金增长动力，我们维持2014年东方广场购物中心的租金增长5％预测。汇贤产业信托我们预计酒店业务环境将保持艰难，并将我们在2013-15年度将北京君悦酒店和沉阳丽都索菲特酒店的入住率假设从62％降低至50％，以反映低于预期的入住率。在1H13实现。维持持有评级，新目标价为人民币3.54元基于DDM模型，我们将目标价下调14％至3.54元人民币，以反映股本成本的增加和DPU预测的降低。我们的新目标价代表FY14E股息收益率为7％，在此水平上提供有限的下行空间，因此，我们维持持有评级。修订的DPU预测本报告仅适用于2006年6月23日《瑞士联邦集体投资计划法》（CISA）第10条第3和第4款以及瑞士联邦集体投资条例的相关规定中定义为“合格投资者”的客户2006年11月22日的计划（CISO）。 “合格投资者”包括受监管的金融中介机构，例如银行，证券交易商，基金管理公司和集体投资计划的资产管理公司，受监管的保险公司以及养老基金和具有专业资金管理业务的公司。本文档可能不适用于非合格投资者的客户，仅应使用并传递给合格投资者。出于规范目的，“瑞士公司客户”是指根据瑞士法律注册成立并存在并具有上述定义的“合格投资者”资格的公司实体的客户。” BNP Paribas（Suisse）SA被授权为银行BNP Paribas（Suisse）SA已在日内瓦商业登记处注册，注册编号为CH-270-3000542-1； BNP Paribas（Suisse）SA在瑞士注册成立为有限责任公司。注册办公室：2 Place de Hollande，CH-1204日内瓦。旧估算新估算0.300.280.260.240.22关键库存数据2013E 2014E 2015E我们与共识有何不同市场收益目标价 （％）(14.3)正72013年每股收益（％）(2.2)中性22014年每股收益（％）(4.9)负1 合伙人资料来源：彭博社共识；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估公司+852 2825 1825李伟烈+852 2825 1105我们的研究可在Thomson One，Bloomberg，TheMarkets.com，Factset和http://eqresearch.bnpparibas.com/index上获得。请与您的销售人员联系以获取授权。请参阅背面的重要通知。由非美国经纪人准备：BNP PARIBAS SECURITIES（ASIA）LTD此材料已获美国分销。可以在第9页的附录中找到分析人员认证和重要披露叶12月（人民币m）2012A 2013E 2014E 2015E收入2,702 2,812 3,035 3,138建议净利润1,224 1,240 1,353 1,384经常性每股收益（人民币）0.24 0.24 0.26 0.27事先记录每股收益（人民币）0.24 0.27 0.29 0.30g每股收益估算（％）0.0（8.9）（9.0）（9.3）每股盈利增长（％）65.3（0.2）8.2 2.3经常性市盈率（x）15.3 15.3 14.2 13.8股息收益率（％）6.4 6.5 6.7 6.9EV / EBITDA（x）12.0 11.8 11.0 10.9单价（x）0.7 0.7 0.7 0.7净债务/权益（％）（0.3）1.0 2.0 3.0净资产收益率（％）4.5 4.5 4.9 5.1Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-144.67154.471054.2704.07(5)3.87(10)（人民币）汇贤房地产投资信托基金对MSCI China（％）股价表现1个月3个月12个月绝对（％）（3.1）（5.4）（11.0）相对国家（％）3.1 2.2 0.4下一个结果2014年2月交易上限（百万美元）3,161平均每日3m营业额（百万美元）0.7自由流通量（％）46大股东长江实业（集团）有限公司（53％）12m高/低（RMB）4.30 / 3.713m历史性卷。 （％）6.0ADR代码-ADR收盘价（美元）-已发行股份（百万）5,165 韩国要求的重要披露下表中的“披露”列列出了已在本报告中被评级和/或推荐的适用于每家韩国上市公司的重要披露：公司2价格（截至2014年2月6日收盘价）利益公司背景主要假设汇贤房地产投资信托基金是香港首家以人民币计价的房地产投资信托基金，其投资重点是中国大陆的优质商业物业。 REIT现在在北京拥有东方广场，其中包括办公室，零售店，酒店和服务式公寓。主要活动其他23.3％物业销售，0.0％物业租赁，76.7％合伙人收益敏感性基本情况公牛箱熊盒2014年北京写字楼租金增长（％）010(10)2015年北京写字楼租金涨幅（％）510(10)2014年北京零售租金增长（％）515(10)北京2015E零售租金增速（％）515(10)2014财年DPU（人民币）0.2490.2540.2432015财年DPU（人民币）0.2550.2700.236隐含价值（人民币）3.543.733.31主要主管 标题 张灵峰（Tom Ling）首席执行官Tong Barnes Wai Che，Wendy副首席执行官赖伟贤，Agnes首席财务官Tommy许东强首席运营官Casey首席投资官Lee Chi Kin http：// www。汇贤房地产com资料来源：法国巴黎银行估计主要的收入驱动因素包括北京投资物业的租金增长。在我们的牛市案例中，我们假设北京的办公和零售租金在2014-15年度分别同比增长10％和15％。以熊市为例，我们假设北京的办公和零售租金在2014-15年度同比下降10％。北京甲级写字楼租金增长有限我们对北京2014年甲级写字楼和零售市场的前景保持谨慎，这是汇贤房地产投资信托基金的两个主要收益驱动因素。仲量联行的最新数据显示，北京甲级写字楼平均租金下降了1。2013年同比增长6％。 汇贤产业信托东方广场所在的长安东地区的租金表现不及其他子市场，下降了9个百分点。同比增长1％。 积极的一点是，根据仲量联行的数据，到2013年底，Oriential Plaza的入住率增加至97％，而平均入住率为91。1H13为7％。图1：北京甲级写字楼平均租金图2：东长安甲级写字楼平均租金平方米/月）净有效租金（LHS）租金增长（RHS）（y-（人民币/ 500平方米/月）净有效租金（LHS）租金增长（RHS）（y-y％）60（人民币/ 500y％）60资料来源：仲量联行；法国巴黎银行资料来源：仲量联行；法国巴黎银行05年1季度05年第三季度2006年1季度2006年第三季度2007年1季度2007年第三季度08年1季度2008年第三季度2009年1季度。09年3季度2010年1季度中国经济的硬着陆。人民币贬值影响投资者购买人民币产品的兴趣。12下行风险：北京对写字楼和零售物业的租赁需求强于预期。中国酒店的经营环境好于预期。12通话风险上行风险：北京东方广场现货租金增幅超出预期；提高北京君悦酒店和沉阳丽都索菲特酒店的入住率。12催化剂投资论文仲量联行（Jones Lang LaSalle）的最新数据显示，2013年北京甲级写字楼的平均租金同比下降1.6％。东长安的租金表现不及其他地区，同比下降9.1％。但是，鉴于2013年底北京空置率仅为5％，东方广场空置率总体较低，我们预计北京甲级写字楼租金将在2014年企稳。对于北京的零售市场，2013年租金增长放缓。展望未来，经济增长放缓将继续影响租金增长势头。因此，我们维持东方广场购物中心2014年租金增长5％的预测。我们预计中国的商业环境仍将严峻，因此我们将其酒店入住率的假设下调至1H13的水平。虽然由于其在中国的投资物业的租金增长势头放缓而缺乏积极的催化剂，但我们的新目标价为人民币3.54元，相当于14财年的股息收益率为7％，下行空间有限。揭露(%)（如(%)北京写字楼租金增长05北京零售租金增长55 韩国要求的重要披露下表中的“披露”列列出了已在本报告中被评级和/或推荐的适用于每家韩国上市公司的重要披露：公司3价格（截至2014年2月6日收盘价）利益合伙人2011年第三季度1Q122012年第三季度 韩国要求的重要披露下表中的“披露”列列出了已在本报告中被评级和/或推荐的适用于每家韩国上市公司的重要披露：公司4价格（截至2014年2月6日收盘价）利益09年1季度09年3季度2010年1季度2010年第三季度09年1季度09年3季度2010年1季度2010年第三季度13年1季度05年1季度05年第三季度2006年1季度2011年第三季度1Q122011年第三季度1Q1245045450454003040030350153501530003000250(15)250(15)200(30)200(30)2012年第三季度2011年第4季度1Q1250403020100(10)(20)分配收入（元）图表5：北京甲级写字楼的未来供应%)20112012201351.252.941.444.129.534.920.24.429.417.120.221.710. 7.911.81.216.1(1.6)(7.4)(1.8)(9.1)2007年第二季度2007年第三季度2007年第四季度08年1季度2015年资料来源：仲量联行；法国巴黎银行就北京的零售市场而言，2013年租金增长放缓。根据仲量联行的数据，2013年核心购物中心的平均租金同比增长8％，而2012年全年的同比增长为10.1％。图表6：北京的平均零售租金平均零售租金（LHS）增长（RHS）1,400汇贤产业信托黄光耀2014年2月7日汇贤房地产投资信托目前拥有北京君悦酒店100％的股份和沉阳丽都索菲特酒店的70％的股份。在2013年上半年，两家酒店的总收入同比下降29％至2.87亿元人民币，净财产收入同比下降48％至8400万元人民币，这主要是由于两家酒店的平均入住率下降所致。我们预计2013年下半年和2014年商业环境将保持艰难，因此我们将2013-15年度北京君悦酒店和沉阳丽都索菲特酒店的入住率假设从62％下调至50％，以反映低于-1H13的预期入住率。图表8：沉阳丽都索菲特酒店的平均房价和入住率平均房价（LHS）平均入住率（RHS）2012年第二季度2012年第三季度2012年第4季度13年1季度13年2季度2013年第3季度2007年第二季度2007年第三季度2007年第四季度08年1季度2015年资料来源：仲量联行；法国巴黎银行就北京的零售市场而言，2013年租金增长放缓。根据仲量联行的数据，2013年核心购物中心的平均租金同比增长8％，而2012年全年的同比增长为10.1％。图表6：北京的平均零售租金平均零售租金（LHS）增长（RHS）1,400汇贤产业信托黄光耀2014年2月7日汇贤房地产投资信托目前拥有北京君悦酒店100％的股份和沉阳丽都索菲特酒店的70％的股份。在2013年上半年，两家酒店的总收入同比下降29％至2.87亿元人民币，净财产收入同比下降48％至8400万元人民币，这主要是由于两家酒店的平均入住率下降所致。我们预计2013年下半年和2014